הקירות מתקלפים, הדירוג נוצץ: עמידר היא החברה הממשלתית עם הדירוג הגבוה ביותר - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הקירות מתקלפים, הדירוג נוצץ: עמידר היא החברה הממשלתית עם הדירוג הגבוה ביותר

התשקיף חושף את המספרים של חברת הנדל"ן הציבורי ■ בכוונתה לבנות 800 דירות במיליארד שקל שיגויסו בשוק ההון ■ מלאי הדירות של עמידר, שהוקמה ב-1949, הוא הנמוך ביותר אי פעם - 40 אלף ■ הריבית שאליה מכוונת תהיה נמוכה במיוחד: פחות מ-1% מעל אג"ח ממשלתיות

3תגובות
בניין עמידר ברחוב שמעוני 27 – 29 ברמת אביב
עופר וקנין

לאחר שנים של ירידה במלאי הדיור הציבורי, חברת עמידר בדרך להגדלת מספר הדירות שלה באמצעות כספי המוסדיים. בסוף 2017 אישרה ועדת הכספים של הכנסת לחברת הדיור הממשלתית לגייס עד מיליארד שקל מהציבור, ואתמול היא פירסמה תשקיף לקראת הנפקת סדרת אג"ח ראשונה בבורסה.

החברה תחל בשבוע הבא ברוד שואו בקרב המוסדיים, שעשויים — דווקא בתקופת חוסר הוודאות הנוכחית — למצוא בסדרת אג"ח בעלת דירוג גבוה השקעה אטרקטיבית. באמצעות כספי הגיוס עמידר מתכננת לרכוש יותר מ–800 דירות בדיור הציבורי. כך, החוסכים לפנסיה ייהנו מתשואה מובטחת הטובה מאג"ח ממשלתיות, ויממנו בניית דירות עבור האוכלוסיות החלשות.

איגרות החוב של עמידר צפויות להיות מונפקות בשבועות הקרובים, וייסחרו למשך 10 שנים. הריביות ישולמו למחזיקי האג"ח פעמיים בשנה, בסוף ספטמבר ומארס. כחברה ממשלתית בעלת גב מהמדינה, עמידר זכתה לדירוגי אשראי גבוהים משתי סוכנויות דירוג — מה שייטיב עם הריביות שתשלם. מידרוג העניקה לה דירוג Aaa.il באופק יציב, ו–S&P מעלות העניקה דירוג AAA.

הדירוג הגבוה מתבסס, בין היתר, על אמון הממשלה בחברה, פרופיל עסקי חזק, הנהלה פיננסית חזקה, הסכמי הניהול של החברה, סיכון נמוך בענף הדיור הציבורי וכניסתה של החברה לתחום ההתחדשות העירונית. בחברה מקווים כי שיעורי הריבית ייקבעו על פחות מ–1% מהריביות באג"ח הממשלתיות המקבילות, ותשלומי הריבית יגיעו מסכום הגיוס.

תוצאות עמידר במיליוני שקלים

עמידר, המוחזקת כולה (99.99%) על ידי מדינת ישראל, התאגדה ב–1949 במטרה לספק פתרונות דיור לאוכלוסיות נזקקות. החברה משמשת כיום חברת ניהול יזמית, הנהנית מתמיכת הממשלה. היא עוסקת בניהול יחידות הדיור הכולל אחזקת הדירות, התקשרות עם הדיירים, אכלוס, גביית שכר דירה ומכירת הדירות עבור הגרים בהן.

נכון לסוף ספטמבר 2017, עמידר מנהלת 40 אלף יחידות דיור ציבורי (23 אלף דירות שהוחכרו לה מהממשלה ו–17 אלף דירות שבבעלות מדינת ישראל), המפוזרות בכל האזורים ומהוות את חלק הארי של מאגר דיור הקבע הציבורי בישראל. כמו כן בבעלותה 3,200 יחידות דיור בבתי דיור מוגן, והיא משכירה 40 נכסים.

מספר הדירות יספיק לשליש מהממתינים

מספרן של הדירות שמנהלת עמידר הוא הנמוך בהיסטוריה של החברה. ב–20 השנים האחרונות הצטמצם מספרן של הדירות באופן משמעותי — מיותר מ–100 אלף דירות למספרן הנוכחי 40 אלף. זאת, מכיוון שבמקביל למכירת דירות לדיירי הדיור הציבורי, המדינה לא דאגה להגדיל את מספר הדירות. על פי ההערכות, מלאי הדיור הציבורי בישראל הוא כ–3% מכלל הדירות במשק — בין הנמוכים במדינות המערב החברות ב–OECD. ב–2014–2016 לבדן נמכרו 5,000 דירות ציבוריות במסגרת מבצעי מכר, ומכספי המכירה שהועברו לקרן ייעודית נרכשו 900 דירות בלבד.

אמנם מספרן של הדירות שייבנו יספיק ל–800–1,000 משפחות — אך אלה מהוות פחות משליש מהממתינים לדיור ציבורי, שמספרם מוערך ב–3,000 משפחות. "אי אפשר לתקן ברגע אחד מה שלא נעשה במשך 20 שנה, אבל בהחלט מדובר ברגע דרמטי", סיפר מנכ"ל עמידר, ראובן קפלן. "זו הפעם הראשונה שהופכים את המגמה — ומספר הדירות יגדל למען השכבות החלשות ביותר בחברה".

שני דירוגי AAA

שכונת עמידר בנהריה
ירון קמינסקי

הדירוג הגבוה לו זכתה עמידר מטעם שתי סוכנויות הדירוג, נשען על הזיקה הגבוהה בין מדינת ישראל לבין עמידר. כך, עמידר היא החברה הממשלתית היחידה בעלת שני דירוגי AAA. זאת, לעומת דירוג של AA2 או AA פלוס לחברת החשמל, או AAA של מקורות (מ–S&P מעלות).

"קיימת זהות יעדים גבוהה בין מדיניות הממשלה לפעילות עמידר", קבעה מידרוג והדגישה כי היא מעריכה שקיימת סבירות נמוכה מאוד להפרטת החברה בטווח הנראה לעין, וסבירות גבוהה לתמיכת המדינה בהתחייבויותיה של עמידר גם במקרה של כשל פירעון. האנליסטים ציינו כי הם מעריכים את ההנהלה הפיננסית של עמידר כחזקה, וכי הם "סבורים שהמדיניות הפיננסית של עמידר שקולה, כפי שמשתקף בהיעדר חוב פיננסי. עמדת הנזילות החזקה מאוד של עמידר תומכת בהערכתנו את הפרופיל הפיננסי של החברה כחזק".

50% מהרווחים הולכים לשיפוצים

ההכנסות של עמידר ב–2015 היו 366 מיליון שקל, מהן גזרה רווח תפעולי של 48.5 מיליון שקל — שיעור רווחיות של 13.25%. ב–2016 ההכנסות גדלו ל–416.5 מיליון שקל, אך הרווח התפעולי ירד ל–35.9 מיליון שקל, 8.6% בלבד. כאמור, חלק הארי של ההכנסות, 70%, מגיע מדיור הקבע (245.6 מיליון שקל ב–2015 ו–306.9 מיליון שקל ב–2016), ו–17% מגיע מהסכם הניהול מול רשות הפיתוח. יתר ההכנסות נבעו בעיקר מניהול מקבצי דיור עבור משרד הקליטה וניהול בתי דיור מוגן (הוסטלים) עבור משרד הבינוי והשיכון.

החברה אינה מחלקת דיווידנדים, ובשנים הקרובות מתכוונת להסב 50% מרווחיה לאחזקה ושיפוץ דירות.

הנהלת עמידר פועלת להגדלת המרווחים התפעוליים של החברה באמצעות שיפור התנאים בהסכמי הניהול ודרך הרחבת פעילותה. לפי סוכנות S&P מעלות שיעורי ה–EBITDA של החברה נמוכים מאוד, פחות מ–10% בממוצע חמש שנתי. "תרחיש הבסיס שלנו מבוסס בעיקר על גידול EBITDA מתון בהכנסות ובהוצאות המקבילות בתחום ניהול מלאי הדיור הציבורי, בין השאר בשל עליות מחירים מתונות".

מספר הדירות שעמידר מחזיקה, באלפים

100 מיליון שקל לפריפריה

בשנה החולפת החלה עמידר להיערך לפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, כחלק מהסכם בינה לממשלה. החברה תבחן פרויקטים להתחדשות עירונית בעלי היתכנות וכדאיות כלכלית, אשר יובאו לאישור משרדי הממשלה.

להערכת עמידר, היא תשקיע בתחום 100 מיליון שקל. "כחלק מפרויקט התחדשות עירונית נפעל בפריפריה", סיפר קפלן. "בסופו של דבר, היזמים בישראל לא חוצים את גבולות נתניה־אשדוד ולא מבצעים התחדשות עירונית באזורים אלה".

עובדים פוטרו, בכירים תוגמלו

עמידר מעסיקה 480 עובדים, לאחר תהליך התייעלות שעברה בשנתיים האחרונות. במסגרת ההתייעלות 160 עובדים עזבו — מהם 120 בתוכניות פרישה לוותיקים — ומספר העובדים קטן ב–60.

בכירי החברה נהנים משכר נדיב, בהתאם לסיווג 9 (מתוך 10) של חברות ממשלתיות. המנכ"ל, קפלן, נהנה מתגמול של 864 אלף שקל ב–2016; שאול גליקסברג, סמנכ"ל הכספים, קיבל 801 אלף שקל וכל אחד משלושה סמנכ"לים נוספים — 750–787 אלף שקל ב–2016. חמשת מקבלי השכר הגבוה זכו למענקים של 58–90 אלף שקל ב–2016, ובתשעת החודשים הראשונים של 2017 אף למענקים גבוהים עוד יותר, של 79–96 אלף שקל.

חגיגת שכר בעמידר ב-2016, באלפי שקלים

קפלן, בנו של אביגדור קפלן, מנכ"ל ויו"ר כלל ביטוח לשעבר, אשר מונה לתפקיד לפני שלוש שנים, התגאה במצבה הפיננסי של עמידר: "יש לנו אפס חוב, מאזן של מיליארד שקל והון עצמי בגובה 500 מיליון שקל. עמידר חוותה מהפך בשנים האחרונות. לפני 3.5 שנים התחלף כל הדירקטוריון וההנהלה, והגיעו אנשים מהמגזר הפרטי. יחד לקחנו את החברה למחוזות חדשים. עם כספי ההנפקה נספק קורת גג לשליש מהממתינים לדיור ציבורי. מרבית הדירות יירכשו בירושלים, בני ברק חולון, בת־ים ראשון לציון, אשדוד ותל אביב. המשפחות שממתינות הכי הרבה זמן יקבלו את הדירות תחילה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#