"האמריקאים לא חולמים לקנות דירה": ההשקעה החדשה של אלקטרה נדל"ן בארה"ב

אלקטרה נדל"ן גייסה כ-210 מיליון דולר לקרן השקעות במקבצי דיור, ובחברה מקימים קרן שנייה בהיקף של 300 מיליון שקל ■ בקרנות מסוג זה מכוונים לתשואה גבוהה של 18%-20% בשנה ■ מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "למעלה מ-80% מהאמריקאים בגילאי 30-35 חיים בשכירות"

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
פרויקט מגורים של אלקטרה נדל"ן בארה"ב
פרויקט מגורים של אלקטרה נדל"ן בארה"ב

אלקטרה נדל"ן , הנמנית על קבוצת אלקו שבשליטת משפחת זלקינד, רושמת נקודת ציון בפעילות החדשה בצפון אמריקה שכוללת רכישה וניהול של מקבצי דיור. החברה הבת, אלקטרה אמריקה, השלימה גיוס של כ-210 מיליון דולר לקרן השקעות במקבצי דיור - "תוך 10 חודשים בלבד מיום הקמתה". אלקטרה נדל"ן השקיעה בקרן כ-31.5 מיליון דולר, ובחברה פועלים כעת להקמת קרן שנייה בהיקף של 300 מיליון דולר.

אלקטרה נדל"ן – שפעלה בעבר בעיקר בשוק הנדל"ן המניב באירופה – "הסבה" את פעילותה לפני כשנתיים לתחום מקבצי הדיור בארה"ב. ההחלטה לשנות את תחום הפעילות התקבלה לאור הכישלון בהשקעות בתחום הנדל"ן המניב, על רקע המשבר העולמי ב-2008, שהביא את אלקטרה נדל"ן לקשיים תזרימיים משמעותיים וקרוב להסדר חוב. הפעילות בתחום מקבצי הדיור מבוססת על המודל של קרן LATA, באמצעותה פעלה בעבר אלקו בתחום (הפעילות נמכרה ברווח גדול).

עד תחילת 2017 ביצעה אלקטרה נדל"ן השקעות בתחום מקבצי הדיור בצורה עצמאית ורכשה כ-13 אלף יח"ד. ואולם, בשנה שעברה החליטו בהחברה לקדם מודל השקעה חדש באמצעות קרן, שבה תשקיע אלקטרה לצד שותפים נוספים. הקרן גייסה כאמור, כ-210 מיליון דולר - כ-120 מיליון דולר השקיעו משקיעים פרטיים, והיתרה מגופים מוסדיים בישראל. חלקה של אלקטרה בקרן מסתכם בכ-15.5%. השותף המנהל השל הקרן, אלקטרה אמריקה, נשלטת (95%) על ידי אלקטרה נדל"ן, ובה המנכ"ל ג'ו לובאק וסמנכ"ל הכספים ג'ים מילר (5%).

גיל רושניק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן
גיל רושניק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן

נכון לעכשיו, הקרן מחזיקה ב-17 מקצבי דיור בדרום מזרח ארה"ב, שכוללים כ-6,000 דירות. מקבצי הדיור נרכשו בהשקעה מצטברת של כ- 163 מיליון דולר. כמו כן, הקרן חתומה על 2 הסכמי רכש מחייבים לעוד כ-850 דירות, כך שתחזיק ב-19 מתחמי דיור עם כ-6,800 דירות, בהיקף השקעה כולל של כ-200 מיליון דולר. המודל העסקי של הקרן מבוסס על שיפוץ ושדרוג הנכסים, העלאת מחיר השכירות ומימוש ברווח. בתחזיות אופטימיות, קרן מסוג זה עשויה להניב למשקיעים תשואה פנימית (IRR) מוערכת של 18%-22% בשנה. הקרן תסיים את פעילותה בשנת 2023.

גיל רושניק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, הדגיש כי הקרן כבר השקיעה כמעט את כל ההון שגייסה, למרות שתכנית ההשקעות תוכננה להתפרס על 3 שנים. "כפועל יוצא מכך, כספי המשקיעים מניבים תשואה ותזרים חיוביים כבר בשלב ראשוני יחסית של חיי הקרן, דבר שהינו חריג בהשוואה למקובל בקרנות דומות, ובכך משפרים את תשואתם על ההשקעה".

רושניק ציין כי קיים ביקוש גובר למקבצי דיור בארה"ב. "למעלה מ-80% מהאמריקאים בגילאי 30-35 חיים בשכירות. אין להם חלום להחזיק דירה. בניגוד לישראל, השכירות בארה"ב היא שוק משוכלל, וכל ההוצאות התפעוליות חלות על הבעלים ולא על השוכרים. מדובר באוכלוסייה שמהווה כיום 25% מהאוכלוסייה האמריקאית, ועד 2030 תהיה למעלה מ-35%. קצב הבנייה אינו מצליח להדביק את הביקוש – ולכן נוצר פער עצום".

לאחר עלייה של כ-72% ב-3 השנים האחרונות, שוויה של אלקטרה נדל"ן הגיע לכ-430 מיליון שקל, גבוה מהונה העצמי שהסתכם בסוף ספטמבר 2017 בכ-380 מיליון שקל (ללא זכויות מיעוט).  פעילות מקבצי הדיור הניבה לאלקטרה הכנסות תפעוליות (NOI Same Property) בהיקף של כ-40.4 מיליון שקל בינואר-ספטמבר 2017, גידול של כ-12% לעומת התקופה המקבילה ב-2016. מדובר בנכסים שפעלו בשתי התקופות בצורה מלאה.

הכנסותיה של אלקטרה נדל"ן צמחו בינואר-ספטמבר 2017 לכ-60 מיליון שקל, בהשוואה לכ-56 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2016. למרות העלייה בהכנסות, החברה סיימה את שלושת הרבעונים הראשונים של 2017 בהפסד של כ-20 מיליון שקל (מיוחס לבעלי המניות), בהשוואה לרווח של 5.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2016. ההפסד נבע בעיקר מהפרשה של כ-18 מיליון שקל שבוצעה בגין מימוש פרויקט יזמי בהודו, שבו החלה החברה עוד ב"גלגול" הקודם שלה.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker