הבור של גינדי בת"א: הקניון הפסיד 70 מיליון שקל, הרווח ממגדלי המגורים נחתך ב-50%

גינדי השקעות יזמה את פרויקט גינדי תל אביב עם תקוות גדולות. אלא שהקניון מקרטע, והעיכוב במסירת הדירות חתך את הרווח לפני מס מהמגורים ■ כדי להיחלץ מהבור התזרימי, בגינדי שואפים לגייס חוב כנגד שעבוד זכויותיה בקניון TLV

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
פרויקט גינדי תל אביב מעל קניון TLV
פרויקט גינדי תל אביב מעל קניון TLVצילום: דודו בכר

בסוף השבוע האחרון נחשף ב–TheMarker כי חברת הנדל"ן גינדי השקעות לווה מבית ההשקעות ילין לפידות כ–75 מיליון שקל. לכאורה, זהו מהלך פיננסי רגיל של חברה ציבורית; ואולם ההלוואה היתה מהלך יוצא דופן בשל הריבית שתשלם גינדי עבור ההלוואה: 12%. הריבית, שמשקללת את תשלומי הריבית והעמלות השונות (ריבית אפקטיבית), היא גבוהה מאוד — כזאת השמורה בדרך כלל לחברות במצוקה.

גינדי השקעות, שהוקמה ב–2003, היא חברה משפחתית המוחזקת על ידי מנור גינדי, אורי לוי, אייל פרידמן וכפיר גינדי, שהם בניו וחתניו של משה גינדי. בעבר התמודדה גינדי עם אירוע קריסת המרפסות בפרויקט למגורים בחדרה, שבוצע על ידי חברת מליבו (קבלן מבצע). האירוע פגע במוניטין של גינדי, והחברה נאלצת להתמודד עם השלכותיו עד היום.

מניותיה של גינדי אינן נסחרות בבורסה, אך בעבר הנפיקה החברה סדרת אג"ח סחירה (ד') , שיתרתה מסתכמת בכ–105 מיליון שקל. הנכס העיקרי של גינדי הוא אחזקה של 25% בקניון TLV Fashion בתל אביב, בשותפות עם האחים משה ויגאל גינדי (25%), וחברת רבוע כחלון נדל"ן, שבשליטת מוטי בן משה (50%).

נוסף לכך מחזיקה גינדי ב–25% ממגדלי המגורים שמעל הקניון (פרויקט "גינדי תל אביב"); 25% מחניון גבעון בתל אביב שכולל כ–1,000 חניות; 50% מפרויקט המגורים G בבוקרשט, רומניה; וכן שותפה בפרויקטים של פינוי־בינוי — 75% מפרויקט צעירים רמת השרון, ומלוא הזכויות בפרויקט ההסתדרות בגבעתיים.

סחרור עסקי בקניון TLV Fashion

גינדי נכנסה ביולי האחרון לסחרור עסקי. הסחרור נבע מביצועים חלשים של קניון TLV, שנפתח בסוף מארס 2017. בחודשים הראשונים שלאחר הפתיחה סבל הקניון מתנועה דלילה של מבקרים, שהביאה לפדיון נמוך בחנויות. מאז הפתיחה ועד סוף ספטמבר 2017 הפסיד הקניון כ–70 מיליון שקל (כ–33 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2017 ו–35.5 מיליון שקל ברבעון השני), והשותפות נאלצו להפחית את שוויו בכמה עשרות מיליוני שקלים — לכ–1.8 מיליארד שקל.

מאז הפתיחה נראה שחל שיפור מסוים בפעילות הקניון, במקביל לאכלוס הבניינים מסביב, טיפול בתשתיות באזור ומהלכים שיווקיים שנקטה הנהלת הקניון. השיפור בא לידי ביטוי בהכנסות התפעוליות של הקניון (NOI), שגדלו ברבעון השלישי של 2017 ל–14.3 מיליון שקל, בהשוואה ל–10 מיליון שקל ברבעון השני של 2017; וכן בעלייה ההדרגתית בשיעור התפוסה מ–84% ערב הפתיחה, לרמה של 87% בסוף הרבעון השלישי של 2017.

מימין לשמאל: אייל פרידמן, מנור גינדי, כפיר גינדי ואורי לוי

ביולי 2017, בשעה שבגינדי התמודדו עם הפרסומים אודות ביצועי הקניון, האג"ח מסדרה ד' נפלו במסחר בתל אביב, והתשואה עליהן עלתה לרמה של כ–10%. הנפילה התרחשה על רקע החשש כי ביצועי הקניון עלולים להביא לבעיות תזרימיות, שיקשו על פירעון החוב, שעומד לפירעון ביולי הקרוב. התשואות הגבוהות אליהן הגיעו האג"ח, בחלק מהתקופה, סגרו בפני החברה באופן זמני את הגישה לשוק ההון — ולא איפשרו לה למחזר את החוב.

בשיחה עם TheMarker באוקטובר דחה מנור גינדי — יו"ר דירקטוריון גינדי השקעות ומנכ"ל משותף (ביחד עם יתר בני המשפחה) — את האפשרות כי גינדי תיקלע לבעיות החזר חוב. "אני לא רואה שום בעיה למחזר את האג"ח. אני לא רואה שום בעיה בהצלחת הקניון. כל הפרמטרים הם חיוביים", אמר אז גינדי. "אני מאמין בקניון, אשמור עליו ואטפח אותו. עם 2.5 מיליון מבקרים, 50 מיליון שקל פדיון ו–550 אלף מבקרים בחודש אוגוסט לבדו — אני צופה לו עתיד מצוין", הוסיף.

מאז הנפילה עברו האג"ח של גינדי תיקון. אתמול — לאחר הדיווח על ההלוואה מילין לפידות — האג"ח עלו ב–1% נוסף, והן נסחרות בתשואה לפדיון נמוכה של 3.4% בלבד. התשואה הנמוכה מאפשרת לגינדי גישה נוחה לשוק ההון — ופותחת אפשרות למחזור חוב.

הרווח הגולמי צנח ב–30%

הבעיות של גינדי אינן נתחמות בקניון TLV Fashion, אלא התרחבו גם למגדלי המגורים מסביב. בדו"ח הכספי האחרון עידכנה גינדי כי הרווח הגולמי בפרויקט גינדי תל אביב (הבניינים שמעל הקניון) ירד ל–172 מיליון שקל, בעוד הצפי בדו"חות 2016 היה לרווח הגולמי של 239 מיליון שקל; כלומר, החברה ביצעה הפחתה של כ–70 מיליון שקל — כ–30% מסך הרווח הגולמי.

גינדי הסבירה כי הסיבות להפחתה הן התמשכות ביצוע הפרויקט, שאמור היה להסתיים בדצמבר 2015, ופיצויים לדיירים בשל האיחור בלוחות הזמנים. במקביל, הרווח לפני מס הופחת ל–87 מיליון שקל, בעוד ההערכות מוקדמות היו לרווח לפני מס של 156 מיליון שקל — קיטון של כ–50%; ושיעור הרווחיות הכולל בפרויקט נחתך מרמה של 8.9% מההכנסות, לרמה של 4.9% בלבד. "פספוס" אומדני הרווח מלמד על יכולותיה היזמיות של גינדי בפרויקט הצולע.

הירידה החדה ברווחיות היא בבחינת אכזבה גדולה ליזמי פרויקט גינדי תל אביב, שתלו תקוות גדולות בפרויקט, שתואר במצגות כ"פרויקט של פעם במאה שנה". ייזום הפרויקט, שהוקם על חורבות השוק הסיטונאי, החל עוד לפני העלייה הגדולה במחירי הנדל"ן בישראל, כך שאחוזי הרווחיות הנמוכים, מתירים למעשה ליזמים את עיקר פוטנציאל הרווח בנכס המניב — קניון TLV Fashion.

איך סוגרים בור של 70 מיליון שקל?

על רקע הקשיים התזרימיים, משפחת גינדי הזרימה באוגוסט ובספטמבר 2017 כ–30 מיליון שקל (בדרך של הלוואת בעלים) לגינדי השקעות. עיקר הסכום שימש לפירעון התחייבויות לבנקים, בעוד 5 מיליון שקל שימשו לפירעון חלק מסדרת אג"ח ד'. גם לאחר הזרמת הלוואת הבעלים, גינדי דיווחה על גירעון של 133 מיליון שקל בהון החוזר — כלומר, עודף התחייבויות שוטפות על פני מקורות. וזאת, כשבסוף ספטמבר 2017, יתרות המזומנים של גינדי הסתכמו בכ–9 מיליון שקל בלבד.

לפי דו"ח התזרים החזוי שפירסמה גינדי בדו"חות הכספיים האחרונים, מקורותיה התזרימיים ל–2018 נסמכים על גיוס חוב של 135 מיליון שקל, קבלת עודפי מזומנים מפרויקט גינדי תל אביב בסכום של 36.8 מיליון שקל ו–4 מיליון שקל בקופה. לעומת זאת, ההתחייבויות והשימושים ב–2018 מסתכמים בכ–164 מיליון שקל. בניכוי כספי ההלוואה שהתקבלה מילין לפידות ועודפי המזומנים מפרויקט גינדי תל אביב שישמשו לפירעון הלוואה בנקאית, גינדי נדרשת לגייס השנה עוד 70 מיליון שקל.

כדי למלא את הבור התזרימי, בגינדי נערכים לגיוס חוב נוסף בשוק ההון. ל–TheMarker נודע כי בחברה בוחנים הנפקה של סדרת אג"ח פרטית חדשה לגופים מוסדיים. כנגד החוב, גינדי תעניק למוסדיים בטוחה — שיעבוד ראשון על זכויותיה בקניון TLV. עוד נודע כי במסגרת ההכנות לגיוס, ביצעה BDO עבור גינדי הערכת שווי בנוגע לחלקה בקניון, ששוויו מוערך כעת בכ–140 מיליון שקל.

גינדי עשויה לצאת ולבצע את גיוס האג"ח כבר בזמן הקרוב, וזאת במטרה לנצל את השפל בתשואות האג"ח בשוק ההון לגיוס חוב בעלויות מימון נמוכות. ככל שתבצע גיוס אג"ח פרטי ולא גיוס של סדרת אג"ח סחירה לציבור, גינדי תחדל להיות חברה מדווחת בבורסה.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker