מה יקרה למחירי הדירות? התחזית של האיש עם היד על המשכנתאות

אריק כהן, מנהל אגף אשראי קמעוני ומשכנתאות בחטיבה הבנקאית של בנק הפועלים, לא מתרגש מהירידה בהיקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים ב-2017 ("יש ביקושים כבושים, הלקוחות לא הלכו לשום מקום") ■ "הירידה בעסקות נובעת מיציאת משקיעים מהשוק"

מיכאל רוכוורגר
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
אריק כהן
אריק כהןצילום: אייל טואג

דצמבר 2017 היה חודש חזק בתחום המשכנתאות, אך חריג לעומת מגמת הדשדוש שנרשמה בשנה כולה — כך עולה מנתונים שפירסם בנק ישראל בסוף השבוע על נטילת משכנתאות על ידי הציבור.

מהנתונים עולה כי בדצמבר ניתנו משכנתאות חדשות בסך 5.1 מיליארד שקל, נתון גבוה ב–11% לעומת נובמבר 2017 וגבוה ב–8% לעומת דצמבר 2016. עם זאת, סך המשכנתאות החדשות שניתנו ב–2017 לצורך רכישת דירה היה 53.4 מיליארד שקל — ירידה של 9% לעומת 2016, שנובעת בעיקר מצמצום הפעילות בשוק הנדל"ן למגורים.

הירידה הזאת, וכן ירידה של 7.5% במשכנתאות שניתנו לכל מטרה, כבר באה לידי ביטוי בדו"חות הכספיים של הבנקים. בתשעת החודשים הראשונים של 2017 הסתכמו המשכנתאות החדשות שנתנו חמשת הבנקים הגדולים — הפועלים, לאומי, מזרחי טפחות, דיסקונט והבינלאומי — ב–39.2 מיליארד שקל, ירידה של 16% לעומת התקופה המקבילה ב–2016, בעיקר בשל ירידה במספר העסקות של רוכשי דירה ראשונה שממתינים לתוצאות הגרלות מחיר למשתכן, וכן מירידה במספר העסקות של משקיעי נדל"ן.

למרות הנתונים האלה, אריק כהן, מנהל אגף אשראי קמעוני ומשכנתאות בחטיבה הבנקאית של בנק הפועלים, מפגין אופטימיות. "מכרנו חלק מתיקי המשכנתאות לגופים מוסדיים, רכשנו ביטוח ערבות חוק מכר, וככה השתחררנו מהגבלות ההון שאתן התמודדנו", הוא מספר בראיון ל–TheMarker. "זה סייע לכך שפעילות המשכנתאות, המתאפיינת בסיכון נמוך יחסית, חזרה להיות בפוקוס ניכר של הנהלת הבנק.

"נהפכנו לתחרותיים יותר. עד לאחרונה עסקנו במכירת משכנתאות רק ללקוחות הפועלים, ועכשיו זה השתנה ואנחנו עובדים עם כל הבנקים. ככה אנחנו מגייסים מאות לקוחות בחודש. יש לנו מערך גדול של 90 נציגויות, עם מאות יועצים ופרישה רחבה בשטח, כך שאנחנו רעבים לעשייה ונותנים פתרון מהיר וכולל לסוגיות שונות ומורכבות. גדלנו בשנה האחרונה ביותר מ–10% ל–74 מיליארד שקל, והגידול יימשך".

איך נראה כיום שוק המשכנתאות, ומה צפוי בהמשך?

"נובמבר־דצמבר 2017 היו טובים מאוד. אנחנו צופים שנה טובה יותר מהשנה הקודמת, ומקווים שהחלק אחרון של 2017 יימשך גם ב–2018, ושיהיו יותר עסקות. יש ביקושים כבושים. הלקוחות לא הלכו לשום מקום, אלא נמצאים במצב של המתנה. אני מקווה שקצב התחלות הבנייה ופרויקטי מחיר למשתכן ייתנו מענה.

"כשהשוק משתנה אין צלצול חזק בפעמון שמבשר על כך. בינתיים אנחנו לא שם. בפריפריה ירידת המחירים תימשך, ותהיה התמתנות מחירים באזור המרכז — אבל אנחנו לא רואים ירידה דרמטית במחירים. אם תהיה ירידה של 10% במחירים, הקבלנים כבר יהיו בבעיה. כדי שתהיה תזוזה במחירים במרכז, צריך שתהיה עבודה מסיבית יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית".

סך תיק המשכנתאות, במיליארדי שקלים

אתה נשמע אופטימי, אבל 2017 כולה התאפיינה בירידה בסך העסקות. מה ההסבר לכך?

"זה נובע לא מעט מכך שהמשקיעים יוצאים מהשוק — הם מבצעים יותר מכירות מאשר קניות של דירות. הם היו הדלק שהניע את העליות במחירי הדירות, כשחלקם בשוק של רכישות הדירות ב–2014 היה 17%, וב–2017 הוא ירד ל–13.5%. מדובר עדיין בנישה קיימת, אך היא במגמת ירידה.

"כשברקע לא רואים עליית מחירים, זה נהפך בעבורם למוצר אטרקטיבי פחות. אמנם מיסוי הדירה השלישית ירד מהפרק כרגע, אך עשויים להגיע מכיוונו צעדים אחרים שיפגעו באטרקטיביות של רכישת דירות להשקעה".

אילו פתרונות אתם יכולים להציע שיסייעו להורדת מחירי הדיור?

"אנחנו מציעים מוצרי השקעה מבוססי מדד מחירי הדיור, שעשויים להיות אלטרנטיבת השקעה — הן למשקיעים שמחזיקים בהון הנדרש (תחליף לרכישת דירה) והן כחיסכון לטווח ארוך למטרות של רכישת דירה בעתיד. אין כיום בישראל מכשירי השקעה דומים. לממשלה יש תמריץ לתמוך בקיום מוצרים כאלה, בהנחה שבכך יתמתנו בעתיד עליות מחירים חדות, שהתרחשו בין השאר עקב עליית שיעורם של רוכשי דירות להשקעה.

"אם רוכשי דירות להשקעה יוכלו לרכוש נכס פיננסי שהוא חלופה ראויה לרכישת דירה בלי עלויות הקשורות ברכישת הנכס, כמו מס רכישה, הוצאות משפטיות ותחזוקה — הביקוש לדירות עשוי לרדת, ובכך יהיה ניתן למתן את עליית המחירים.

"המדינה יכולה לספק לציבור התחייבויות צמודות למדד מחירי הדיור, בדומה להתחייבויות צמודות מדד מחירים לצרכן שהמדינה מנפיקה באופן שוטף. הדבר יאפשר לה פיזור הוצאות בדומה לפיזור תיק השקעות, וכן יאפשר לה לבצע גידור של חשיפת המדינה לשווי הקרקעות ומחירי הדיור באמצעות תשלומי מסים".

מחיר למשתכן בירוחם
מחיר למשתכן בירוחםצילום: אליהו רשקוביץ

מה יכלול המוצר שאתם מציעים?

"סכום הפיקדון יהיה עד מיליון שקל ללקוח, והוא יונפק לעשר שנים מראש. הריבית השנתית תהיה צמודה למדד מחירי הדיור (תחליף לשכר דירה). הריבית תהיה פונקציה של התשואה נטו (בניכוי עלויות משפטיות ועלויות תחזוקה) הצפויה מהשכרת דירה, שהיא 2%–3%. תהיה הצמדה מלאה למדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה".

"מחיר למשתכן - צעד מבורך"

מה דעתך על פרויקט הדגל של שר האוצר, משה כחלון, מחיר למשתכן?

"מדובר בצעד מבורך ובפרויקט מוצלח שמכניס למעגל החיים אוכלוסייה נוספת. זה גורם לקבלן לצאת לקרקע במחיר מוסכם כשיש הסכמי גג, ורוכשי הדירות נהנים מהטבות ומענקים שמגיעים ל–300–400 אלף שקל, וכך ב–2017 כבר היו 30 אלף מחזיקים בטופס הזכייה, ומדברים על 70 אלף רוכשים פוטנציאליים.

"הפרויקט מחזק את הפריפריה — ערים כמו שדרות, נתיבות ובאר שבע. במצב אחר הזוגות האלה אינם בשלים להיכנס לדירות, ויש כאן הטבה של כמה מאות אלפי שקלים. מדובר בתחום עם סיכונים נמוכים יחסית, אבל סך המשכנתאות בו גדל, ואנחנו רוצים להיות בנק הבית של מחיר למשתכן בעבור רוכשי דירות".

ממה צריך לדאוג רוכש של דירה במחיר למשתכן?

"צריך לשים לב לניואנסים השונים, כמו הצמדה למדד תשומות הבנייה. הרוכש אינו שם לב תמיד לכך שבשנה־שנתיים עד שהוא מקבל את המפתחות בפועל ועובר לדירה, חלה עלייה במדד זה, ולפעמים זה מגיע לסכומים גבוהים. הרוכש צריך לגדר את הסיכון, למשל, באמצעות הצמדת חוזה עם קבלת היתר בנייה".

סך המשכנתאות החדשות, במיליארדי שקלים

ומה מצבם של הקבלנים כיום?

"בהתחלה ראינו בפרויקטים שונים שהקבלנים אינם מצטרפים למחיר למשתכן. אפילו לבנקים היו הסתייגויות לגבי מימון של פרויקטים, כמו שהיה בעפולה למשל, ששם לא היו קבלנים מהשורה הראשונה. אבל מכיוון שאין יותר מדי היצע של קרקעות בעבור דירות חדשות, אנחנו רואים יותר ויותר קבלנים גדולים — חברות ציבוריות מובילות שבעבר טענו כי לא יפעלו בתחום של מחיר למשתכן — משתלבים בזה בצורה משמעותית".

למה בוחרים להתנהל בצורה כזו?

"הריביות כיום נמוכות, כך שאין לקבלן משקולת מימונית שמאיצה למכור את הקרקעות. הקבלנים בינתיים לא נקטו או יזמו מהלכים של הפחתת מחירים והם נכנסים גם לפרויקטים של מחיר למשתכן. אנחנו גם רואים שיש התעוררות בפרויקטים של תמ"א 38 אפילו במרכז, במקומות כמו רמת גן וגבעתיים. אנחנו בקשר שוטף עם הקבלנים ומסתכלים על אלמנטים של הון עצמי ושל מכירת דירות בשטח, ובלי שאנחנו רואים את שני הדברים האלה קורים בשטח לשביעות רצוננו — אנחנו לא מממנים פרויקטים".

הרבה שנים כבר מדברים על הסיכונים האורבים לשוק המשכנתאות ברגע שהמצב הכלכלי ידרדר ומחירי הדירות יתחילו לרדת. האם אנחנו מתקרבים לאותן נבואות זעם?

"אנחנו מפעילים ניטורים שונים ברמה חודשית וזה מחייב כל פעם לבצע ניתוח מחדש. ממה שאנחנו רואים, אנחנו נמצאים בנקודה טובה — מחירי הדירות אינם בירידה, השוק בתעסוקה מלאה ורמת האבטלה נמוכה. לגבי גובה הריבית, אנחנו מסתכלים גם קדימה ומביאים בחשבון שלמשכנתא גם יש תמהיל — חלק מהמשכנתאות ניתנו בריביות קבועות, וזה אמור להיות עוגן שיגן בתקופות קשות יותר.

"גם הרגולציה ובנק ישראל תרמו מאוד לכך שתיקי המשכנתאות של הבנקים יציבים, כך שגם תחת הנחות מחמירות ביותר, אם יגיע יום הדין, זה ישים אותנו במצב די טוב שנוכל להתמודד אתו יפה. אנחנו לא רואים שינוי גדול בסיכון משום שהשוק בתעסוקה מלאה, שיעורי הכשל נמוכים מאוד ואנחנו רוצים להיות בשוק הזה".

ואכן, הנתונים תומכים בטענת היציבות של השוק: בסך הכל תיקי המשכנתאות של הציבור תפחו כבר ליותר מ–320 מיליארד שקל — עלייה של 3% ב–2017. מצבו היציב של שוק המשכנתאות בא לידי ביטוי גם בכך שסך המשכנתאות הנמצאות בפיגור של יותר מ–90 יום מוערך ב–2.3 מיליארד שקל ומהווה 0.7% בלבד מתיק המשכנתאות המצטבר של הבנקים.

עדות נוספת לחוזק השוק היא ש–63.4% מהמשכנתאות הן משכנתאות ששיעור ההחזר החודשי עליהן מגיע עד 30% מההכנסה החודשית של הנוטלים, וכן רק 28.5% מהמשכנתאות נלקחו במינוף גבוה יחסית, של יותר מ–60% משווי הנכס. סך המשכנתא הממוצעת בפריפריה מוערך ב–640 אלף שקל, ואילו במרכז הארץ הוא 830 אלף שקל.

פינוי בינוי בתל אביב
פינוי בינוי בתל אביבצילום: מוטי מילרוד

"שוק המשכנתאות בישראל תחרותי"

סוגיה נוספת בתחום המשכנתאות שבה עסקו ב–2017 המפקחת על הבנקים, חדוה בר, והממונה על ההגבלים העסקיים, מיכל הלפרין, היתה אופן עבודתם של הבנקים מול יועצי משכנתאות חיצוניים.

בדיקה של רשות ההגבלים העלתה שהבנקים הצרו באופן שיטתי ומכוון את צעדיהם של יועצי המשכנתאות, ובכך, לטענת הרשות, פגעו בתחרות — צעד שתמך בעליית הריביות על המשכנתאות שהתרחשה בשנים האחרונות.

בעקבות כך, עידכנה בר את הנהלים, והודיעה לבנקים כי יוכלו לפסול את פעילותם של יועצי משכנתאות חיצוניים רק במקרה של הונאה, וכי ייאסר עליהם לדרג את היועצים בהתאם לתרומתם לפעילות העסקית של הבנק.

איך הקשר שלכם עם יועצי משכנתאות חיצוניים כיום?

"ראינו ביועצי משכנתאות מנוף להגדלת הפעילות ואנחנו עובדים אתם צמוד. הם כלי מסייע ללקוחות ומקום לקבלת ייעוץ מקצועי. אין לנו שום קושי אתם. עשינו באחרונה שלושה כנסים עם יועצי משכנתאות, ואנחנו רואים בהם גם יתרון. זה כמו שיש יועצים חיצוניים אחרים שמנהלים תיקי ניירות ערך — זה מקור נוסף שלקוח יכול להתעמק בעבודה אתו, וזאת הזדמנות טובה להגדיל הכנסות".

ראינו בשנים אחרונות מוסדיים עושים הרבה עסקות יחד עם הבנקים, וחלקם אף הקימו מיזם משותף עם לאומי. האם נראה אותם מקימים פעילות עצמאית בתחום ותורמים בכך להגדלת התחרות בענף?

"המוסדיים נותנים פחות משכנתאות. הם עסקו יותר בליווי של פרויקטים. במשכנתאות יש חשיבות לפרישה של הרשת, לעבודה השוטפת מול היועצים ומול הלקוחות. זה עסק תפעולי ומורכב שדורש טיפול בסוגיות שונות כמו שחרור משכנתאות, מחזורים, טיפול בביטוחים, בהקפאות, זה לא רק עניין של שגר ושכח — אלא דורש השקעות לא מבוטלות בהקמת אופרציה עצמאית, כך שבינתיים נראה שהבנקים ימשיכו להוביל את התחום".

זה אומר שהתחרות בתחום המשכנתאות לא תגדל?

"יש שופינג מפותח מאוד במשכנתאות. העולם הזה סופר־תחרותי ומשודרג. הלקוחות מסתובבים בכמה בנקים ומבקשים מהבנקאים לתת להם את הצעת הערך הכי טובה. ואנחנו עושים חיתום מוקפד — בודקים שלזוג יש יכולת לשלם גם בתקופות רעות יותר".

הבנקים מרוויחים יותר מתחום המשכנתאות

הירידה בביקוש לצד הגדלת החשיפה לשוק המשכנתאות של חלק מהבנקים, שהביאה לגידול בהיצע המשכנתאות, היתה אחד הגורמים העיקריים לכך שלאחר שנתיים של עליות הריבית האבסולטיות על המשכנתאות — הן השקלית (שאינה צמודה למדד) והן הצמודה — חלו ירידות. הריבית השקלית הקבועה הממוצעת בדצמבר 2017 ירדה ל–3.97%. בסך הכל, ב–2017 ריבית זו ירדה ב–8% לעומת 2016. מגמה דומה נרשמה גם בריבית הצמודה למדד הקבועה שירדה ב–8.5% והגיעה בדצמבר ל–3.51% בממוצע.

למרות הירידה בפעילות, רווחי הבנקים מתחום המשכנתאות ממשיכים להראות שיפור. מהדו"חות עולה כי חמשת הבנקים הגדולים רשמו בתשעת החודשים הראשונים של 2017 רווח מצרפי מפעילות המשכנתאות של 903 מיליון שקל — צמיחה של 30% לעומת התקופה המקבילה ב–2016, כשגם ברבעון הרביעי של 2017 הבנקים צפויים להציג תוצאות טובות בתחום המשכנתאות.

המצב הכלכלי הטוב במשק מתבטא, בין השאר, בשיעור האבטלה הנמוך, ובכך ששיעור המשכנתאות מההכנסה של הציבור ממשיך להיות נמוך — 25%–30%. כך יכולים הבנקים להמשיך להציג הוצאות אפסיות להפסדי אשראי בתחום המשכנתאות, ומכאן נובע השיפור בתוצאותיהם.

בנוסף, אמנם המרווח בסוגי המשכנתאות השונים ירד במקצת לעומת רמות השיא שאליהן הגיע בשנתיים האחרונות, אך הוא עדיין נע סביב 1.5%. מדובר בעיקר במרווח שמגלם את הפער בין הריביות על המשכנתאות המדווחות על ידי בנק ישראל (שמועד הפירעון הסופי שלהן הוא 15–20 שנה) לריבית על אג"ח ממשלתיות לתקופות של 10 ו–15 שנה. הריביות האלה אמורות להיות המדד הקרוב ביותר לעלות גיוס הכסף בעבור הבנקים.

הבנקים פתרו ב–2017 את בעיות ההון, ועמידתם ביעדים שהציב להם הפיקוח על הבנקים איפשרה לחלקם לחזור להגדיל את נוכחותם. כך למשל, בנק דיסקונט המשיך לגדול בתחום זה, וצפוי להציג ב–2017 צמיחה בתיק המשכנתאות של יותר מ–10% ל–30 מיליארד שקל. גם בנק הפועלים חזר למשחק, השיק כמה קמפיינים פרסומיים בתחום המשכנתאות והגדיל את נתח השוק שלו ל–23%.

בלאומי ממשיכים להיצמד לאסטרטגיה שלהם, ובהתאם לתיאבון הסיכון הנוכחי של הבנק, נתח השוק שלו בענף יישאר נמוך מ–20% (18% כיום). עם זאת, אחרי שהסתיים המיזם המשותף עם הראל ביטוח, שבמסגרתו ניתנו ב–2016–2017 משכנתאות של 7.5 מיליארד שקל, ב–2018 עשוי לאומי להגדיל את סך המשכנתאות.

מזרחי טפחות ממשיך להיות השחקן הדומיננטי בענף עם תיק של 120 מיליארד שקל (נתח שוק של 35%), שהוא 67% מסך תיק האשראי של הבנק, ושייצר לו בתשעת החודשים הראשונים של 2017 רווח של 369 מיליון שקל.ואולם, בניגוד לשנים עברו, שבהן קצב הצמיחה השנתי של המשכנתאות היה 10% ויותר, במזרחי החליטו להאט את הקצב לרמות גידול של 5%–6%, ולהתמקד בתחום האשראי העסקי על רבדיו השונים — עסקים קטנים, בינוניים וגדולים. בבנק מקווים כי אם יושלם המיזוג עם אגוד, שיגדיל את בסיס ההון ב–2.4 מיליארד שקל, יהיה ניתן לגדול גם בתיק האשראי העסקי.

למרות ההגבלות הרגולטוריות על שיתופי פעולה בין הבנקים למוסדיים שהטילו בר והממונה על רשות שוק ההון, דורית סלינגר — שיתופי הפעולה עדיין קיימים, והבנק המוביל בתחום הוא מזרחי, שרק באחרונה מכר נתח נוסף מהתיק למגדל במיליארד שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker