תתפכחו: השקעה במניות עדיפה בהרבה על דירות - שוק ההון - TheMarker

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
פרשנות

תתפכחו: השקעה במניות עדיפה בהרבה על דירות

בדיקת בנק ישראל מלמדת כי המניות הכו את הדירות כמעט בכל חתך זמן שנבדק, וכי הגאות בשוק הדיור בעשור האחרון היא היוצאת מן הכלל ■ ואולם האופי ההיסטרי של המשקיע הישראלי מעלה אפשרות שדווקא ההשקעה בנדל"ן עדיפה עבורו, שכן היא מונעת ממנו לעשות טעויות

140תגובות
הבורסה לניירות ערך בתל אביב. אי אפשר לפשוט את הרגל בגלל השקעה כושלת במניות
בלומברג

הנבואה, כידוע, ניתנה לשוטים ולכלכלנים. לכן, בנק ישראל, שמלא בכלכלנים מדופלמים, נזהר מלכתוב את השורה התחתונה המתבקשת לעבודת המחקר שלו, שהשוותה את התשואות בין השקעות במניות להשקעות בדירות ב–30 השנים האחרונות. אנחנו נאמר בקול רם את מה שבנק ישראל נמנע: תפסיקו להתפעל מעצמכם על ההשקעה המבריקה שעשיתם ברכישת דירה בעשור האחרון. אתם לא כאלה חכמים, וההשקעה היא לא כל כך מוצלחת. למעשה, אם הייתם שועים להמלצות הכלכלנים ומשקיעים במניות, ככל הנראה הייתם מרוויחים הרבה יותר מאשר בהשקעה בדירות.

נראה כי צריך להיות שוטים גמורים כדי להגיד — אחרי עשור שבו מחירי הדירות עלו פי 2.7 בממוצע והכו את המניות שוק על ירך (הניתוח של בנק ישראל מעלה כי התשואה הממוצעת על דירות בעשור האחרון היתה 10.1% לשנה לעומת 1.5% עלובים שהניב מדד המניות ת"א 125) — שדירה היא השקעה פחות מעניינת ממניות. ואולם זוהי בדיוק ההטיה הפסיכולוגית שבה נופלים כל המשקיעים המתוחכמים בנדל"ן — הם מסתכלים על העשור האחרון, עשור של גאות חריגה במחירי הדירות, ומתבשמים מעצמם שהשכילו לרכוש דירות בזמן.

דו"ח בנק ישראל - דלג

רק שזהו עשור יחיד וחריג. בנק ישראל בדק את התשואות ממניות, בהשוואה לדירות, לאורך 30 השנים האחרונות, וגם לאורכן של תקופות ביניים של 5, 10, 15 ו–20 שנים מתגלגלות. לדוגמה, בנק ישראל בדק כל תקופה של חמש שנים במהלך 30 השנים האחרונות, כשבכל פעם הוא מקדם את נקודת הפתיחה בחודש. מדובר בעשרות תקופות שונות של חמש שנים. תוצאות הבדיקה הן חד משמעיות: מדד ת"א 125 היכה את הדירות לאורך כל התקופות (כלומר בממוצעים של 5, 10, 15 ו-20 שנה), וגם במצטבר לאורך 30 שנה. במצטבר לאורך 30 שנה המניות הניבו תשואה שנתית ממוצעת של 8%, לעומת 7.5% שהניבו הדירות. זה נשמע הבדל מזערי, אבל הוא מצטבר לפערים משמעותיים ברווח.

והנה מרכיב הנבואה: בהנחה שמה שהיה הוא גם מה שיהיה, הנתונים מלמדים שבשנים הבאות הדירות יפגרו אחרי המניות, כפי שהן פיגרו במהלך מרבית השנים ב–30 השנים האחרונות. העובדה שבעשור האחרון הדברים התגלגלו אחרת, והדירות הכו את המניות, היא היוצאת מן הכלל — ולא הכלל. הכלל הוא שהמניות גוברות, ולכן משקיעים מתוחכמים באמת משקיעים במניות ולא בדירות.

המחקר מתעלם מההבדלים במימון

אין טעם לתקוף את הניתוח המלומד של בנק ישראל, שנעשה בידי אור ידוב ממחלקת המחקר בבנק, בכך שהוא התעלם מההבדלים המהותיים בין סוגי ההשקעות השונים. בנק ישראל הביא בחשבון את הבדלי המיסוי בין מניות ודירות, את ההבדלים התהומיים בעלויות הכרוכות בהשקעה, את הפערים בהכנסה השוטפת (דיווידנדים במניות, שכר דירה בדירות), את הפערים התהומיים לא פחות בסיכון (על פערי הסיכון, אגב, אפשר וצריך להתווכח: שוק המניות הוא תנודתי ומסוכן בהרבה. ואולם גם השקעה בדירה יחידה, ועוד ממומנת בהלוואת משכנתה, היא מסוכנת למדי), הפערים בנזילות ובסחירות של שני מכשירי ההשקעה, ההון המינמלי הנדרש, הפיזור שמושג בהשקעה ועוד.

כמעט כל פער נלקח בחשבון כדי להשוות את סוגי ההשקעות השונים, ולנסות ולתת למשקיעים בישראל תשובה היכן עדיף לשים את כספם. התשובה שבנק ישראל כמובן נזהר מלכתוב, אבל היא משתמעת מהמחקר — היא מניות.

ובכל זאת, אפשר לסייג את המסקנה הזאת בשני היבטים מרכזיים. האחד, סוגיית המימון. בהשקעה במניות כמעט ואין יכולת לקבל הלוואות, ולכן ההשקעה במניות נעשית רק מכספו של המשקיע. לעומת זאת, רכישת דירות נעשית כמעט תמיד בליווי של הלוואות משכנתה, נוחה וזולה יחסית. על פי כללי המימון התיאורטיים, שאלת המימון אינה צריכה להשפיע על שיקול ההשקעה, ולכן בנק ישראל מתעלם בניתוח שלו מההבדלים במימון.

ואולם בשטח, העובדה שניתן לרכוש דירה שרק מחציתה ממומנת מכספו של המשקיע, והמחצית השנייה שלה ממומנת מכספו של הבנק, עשויה כמעט ולהכפיל את התשואה על כספו של המשקיע. צריך להפחית, כמובן, את עלויות ריבית המשכנתה, אבל אלה נמוכות מאוד כיום. זהו יתרון עצום ששמור להשקעה בנדל"ן בלבד. ואולם יתרון זה מלווה בחיסרון של גידול ניכר בסיכון של השקעה בדירה. אפשר לפשוט רגל בגלל השקעה כושלת בנדל"ן, אבל אי אפשר לפשוט רגל בגלל השקעה כושלת במניות.

הסייג השני נובע מההיבט הפסיכולוגי. ב–2007 פורסמו ב–TheMarker תוצאות מחקר של גדי טולידאנו, אז אסטרטג השווקים של קבוצת פסגות. טולידאנו העתיק לישראל מחקר מקובל בשוק ההון האמריקאי, של בדיקת הפער בין התשואות שהניבו קרנות הנאמנות האמריקאיות לבין התשואות שקיבלו המשקיעים באותן קרנות. אין הכוונה לפער הנובע מדמי ניהול או מיסוי, אלא לפער הנובע מעיתוי השקעה — מתי המשקיעים רכשו את קרנות הנאמנות, ומתי הם מימשו את ההשקעה בהן. באופן עקבי התשואות של המשקיעים בקרנות נופלות מהתשואה הממוצעת של קרנות הנאמנות, בגלל עיתויי השקעה לא מוצלחים. אבל בעוד שבארה"ב הפער מצטבר לפיגור של כשליש או מחצית מהתשואה, בישראל הממצא של טולידאנו הוא דרמטי בהרבה.

השקעה במניות עדיפה על השקעה בדיור
ממוצע התשואות הריאליות ברוטו מהשקעות בדיור ובשוק ההון

עיתויי השקעה קטסטרופליים

טולידאנו בדק את התשואה שהניבו לעצמם המשקיעים בקרנות הנאמנות המנייתיות בתקופה שבין יולי 1996 ליוני 2006 — עשור שבו מדד ת"א 100 גמע עלייה מסחררת של 301%. זהו אחד העשורים הטובים שידע שוק ההון הישראלי מעולם, וניתן היה לצפות כי המשקיעים בשוק המניות ייהנו מכך. אלא שלא כך הוא: טולידאנו בדק ומצא כי עיתויי ההשקעה הלא מוצלחים של המשקיע האמריקאי הממוצע הופכים בישראל לעיתויי השקעה קטסטרופליים. המשקיעים בישראל רכשו באופן עקבי קרנות נאמנות מנייתיות כשהשוק עלה, ומיהרו להיפטר מהן מיד עם הירידה הראשונה. בעגה של שוק ההון, הציבור קנה בשיא ומכר בשפל באופן עקבי. במצטבר, לאורך עשר שנים, הצליח כך הציבור לצמק השקעה של 2.67 מיליארד שקל בקרנות הנאמנות המנייתיות ל–1.12 מיליארד שקל. כלומר, הפסד של 1.55 מיליארד שקל. קראתם נכון: הציבור הישראלי הפסיד 58% מכספו, וזאת בשוק שעלה ב–301%.

הביצוע הזה, שהוא כנראה מהגרועים ביותר בעולם, ומעיד על ההיסטריה וחוסר המקצוענות של המשקיע הישראלי, מלמד על הכשל הפסיכולוגי העמוק בהשקעה בשוק ההון. בעוד שבדירות המשקיע הישראלי באופן טבעי משקיע לטווח ארוך — בשביל הפנסיה או בשביל להוריש לילדים, כלומר קנייה לשנים ארוכות — במניות הוא נוהג כאחרון המהמרים, ומשקיע לטווח קצרצר. מיד עם הסימן הראשון לבעיה כלשהי בשוק ההון, הוא ממהר לחסל את ההשקעה ולברוח, וכך מחסל את סיכויי הרווח שלו.

השקעה נבונה במניות דורשת הקפדה על שלושה כללי זהב: השקעה לטווח ארוך (20 שנה ויותר), השקעה מתמשכת (להשקיע באופן עקבי, כדי למצע את מחיר השוק לאורך שנים), והשקעה מבוזרת היטב. המשקיע שבנק ישראל בחן הוא בדיוק המשקיע הנבון במניות, שמשקיע בסל של מדד המניות ודבק עם השקעתו לאורך 30 שנה, תוך שהוא מתעלם ממפולות ענק שמתרחשות בדרך (1994, 2002, 2008) או מתקופות של גאות מטורפת. משקיע כזה אכן מכה את ההשקעה בדירות ללא מאמץ. רק שבישראל, ככל הנראה, יש מעט מאוד משקיעים נבונים מהסוג הזה. מרבית המשקיעים במניות הם קפריזיים והיסטריים, ומחסלים במו ידיהם את הרווחים של עצמם. מהבחינה הזאת, דווקא ההשקעה הטבעית בדירות לטווח הארוך היא מוצלחת יותר. היא מחלצת את המשקיע הישראלי מהכשלים שלו עצמו, ומאפשרת לו להימנע מלבצע טעויות. לכן, במדד הפסיכולוגיה, לא בטוח שבנק ישראל צודק.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם