ב.יאיר נקברה בעודה בחיים - והמשיכה הלאה - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ב.יאיר נקברה בעודה בחיים - והמשיכה הלאה

בשבוע שחלף פירסמה חברת ב. יאיר מצגת למשקיעים לצורך הנפקת סדרת אג"ח חדשה בהיקף של כ-70 מיליון שקל, שאותה היא מתכננת להשלים לאחר יום העצמאות ■ ההנפקה תאפשר לה לרכוש קרקעות חדשות בישראל, וכן לפרוע חלק מהחובות לבנקים ולבעלי האג"ח ■ החברה, שהוספדה לפני שנתיים, הוכיחה כיצד נחישות ומדיניות נכונה מסייעות להיחלץ ממשבר

5תגובות

>> בשבוע שחלף פירסמה חברת ב. יאיר מצגת למשקיעים. היא עשתה זאת לצורך הנפקת סדרת אג"ח חדשה בהיקף של כ-70 מיליון שקל, שאותה היא מתכננת להשלים לאחר יום העצמאות. ההנפקה תאפשר לה לרכוש קרקעות חדשות בישראל, וכן לפרוע חלק מהחובות לבנקים ולבעלי האג"ח.

סביר להניח כי בהתחשב בתשואות שבהן נסחרות כיום סדרות האג"ח של ב.יאיר (תשואה לפדיון ברוטו של 6%-9%) ובאווירה החיובית השוררת בשוק האשראי החוץ-בנקאי, היא לא תתקשה לגייס את הסכומים הללו, אך ייתכן שב.יאיר תצטרך לשעבד חלק מן העודפים שיתקבלו בגין מיזמי הבנייה למגורים. הגיוס הזה עשוי להוות אקורד סיום לתקופה הקשה שעברה החברה בשנתיים האחרונות. בתחילת 2008, עוד לפני שהמשבר העולמי בשווקים נחת במלוא העוצמה על חברות הנדל"ן הישראליות הגדולות כמו אפריקה ישראל, דלק נדל"ן ואחרות, נכנסה חברת הנדל"ן ב.יאיר הירושלמית - שבשליטת האחים יאיר ביטון המנכ"ל, ויוסי ביטון היו"ר - לסרט אימה.

ב.יאיר פועלת זה יותר מ-20 שנה בתחום הנדל"ן, ומתרכזת בייזום וביצוע של פרויקטים למגורים וכן בנדל"ן מניב בישראל, צ'כיה והונגריה. שילוב קטלני של הנפקת אג"ח בהיקף של יותר מ-400 מיליון שקל בשנות הגאות העליזות בשווקים (2006-2007); נטילת הלוואות בנקאיות במאות מיליוני שקלים ששימשו אותה לרכישות יומרניות כמו הקרקע בפרויקט משכנות האומה תמורת מחיר מופקע של כ-120 מיליון דולר; והתרחבות בחו"ל במדינות עתירות סיכון כמו צ'כיה והונגריה - כל אלה ניפחו את המאזן ליותר מ-1.5 מיליארד שקל עם הון עצמי של פחות מ-10%, מה שהעלה את מפלס החששות של המשקיעים לגבי יכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה.

אג"ח ב-15 אגורות

אלה היו הימים של תחילת הפאניקה בשווקים, והמשקיעים העדיפו אז לצמצם את הסיכון ככל האפשר, זרקו את מניית ב.יאיר בכל הזדמנות שנקרתה בפניהם והפילו את מחירי האג"ח של חלק מהסדרות של החברה. האג"ח מסדרה 6, למשל, צנחה בשפל למחיר של 15 אגורות, ששיקף תשואה לפדיון של יותר מ-100% - קרוב לפשיטת רגל ודאית.

בשוק היו בטוחים שהרעה קטנה נוספת בשווקים תפיל את ב.יאיר, וכמעט שהספידו את החברה. האחים ביטון, בעיקר יאיר, שמרו על קור רוח ודאגו להסביר לשוק ההון כי נדל"ן הוא עסק לטווח ארוך, וכי החברה ממשיכה להציג מכירות נאות של דירות ותעמוד בכל התחייבויותיה.

"ראינו במשבר הנוכחי לא מעט בעלי חברות נדל"ן שרק אמרו שיעמדו מאחורי החברות שבשליטתם ויחזירו את מלוא החוב, בעוד שבפועל הם לא התביישו לעשות תספורות למשקיעים. ואולם האחים ביטון פעלו אחרת - הם לא ביקשו תספורות או פריסת חוב, אלא הפשילו את השרוולים ויצאו למאבק חייהם", מספר אנליסט נדל"ן המסקר את החברה.

ואכן, האחים ביטון נכנסו בשנתיים האחרונות למגננה, עצרו השקעות חדשות, התרכזו בקידום המכירות של הדירות בפרויקטים הקיימים ובמימושים של נכסים ואף נאלצו לשעבד בקיץ שעבר את מניותיהם בב.יאיר ואת רכושם האישי כדי לקבל את ההלוואה מבנק לאומי ששימשה את החברה לתשלום (קרן וריבית) של כ-35 מיליון שקל למחזיקי האג"ח מסדרה 5.

"צריך לדעת לסגת"

אחרי שעמדה בתשלום הזה, למזלה הרב של ב.יאיר, החלו שמי שוק ההון להתבהר והחברה המשיכה למכור דירות בקצב גבוה, ובנוסף לכך הצליחה לממש נכסים בסכומים מהותיים. בין היתר נמכרו זכויות הבנייה בפרויקט משכנות האומה בירושלים, להקמת כ-190 יחידות דיור, לשלוש קבוצות רכישה תמורת כ-153 מיליון שקל, והזכויות בפרויקט הדיור המוגן מצודת ירושלים נמכרו תמורת כ-105 מיליון שקל, ששיקפו הפסד של כ-7 מיליון שקל.

"לפעמים צריך לדעת לסגת טיפה לאחור ולהסתפק במה שנותנים לך כדי לעמוד בהתחייבויות ולא להמשיך לגרור את הבעיות, ועל כך מגיע לאחים ביטון שאפו. מן הראוי ששוק ההון, שהביע בשיאו של המשבר סקפטיות לגבי יכולתה של ב.יאיר לעמוד בהתחייבויות, יידע כיום לתמחר ולהעריך נכונה את מה שעשו האחים ביטון בשנתיים האחרונות", מציין מנהל השקעות באחד הגופים המוסדיים המכיר את החברה שנים רבות.

"בניגוד ללא מעט אנשי נדל"ן אחרים, בני משפחת ביטון הם בעלי מקצוע ממעלה ראשונה שהתחילו את הכל מאפס. הם גדלו בירושלים, גרים בה ונושמים את העיר. יש כאן אמנם מזל בכל הקשור לעיתוי ההתאוששות בשווקים, אבל לא הרבה חברות יכלו להתמודד עם מצב כזה, ועובדה שחברה כמו נידר נפלה, כך שצריך לתת להם פרמיה על ההיסטוריה. אצלם התברר כי הפרויקטים הם אמיתיים ולא נפלו - ועכשיו הגיע עבורם השלב לצאת מהגנה להתקפה", מוסיף אותו מנהל ההשקעות.

ואכן, השוק לא התעלם מן המהלכים שביצעה החברה. תשואות האג"ח של החברה ירדו לרמות חד-ספרתיות של 6%-9% ומניית ב.יאיר זינקה ב-12 החודשים האחרונים בכ-454% לשווי של כ-183 מיליון שקל, הגבוה בכ-10% מהונה העצמי נכון לסוף דצמבר 2009, שהסתכם בכ-166 מיליון שקל ומינף מאזן של כ-1.8 מיליארד שקל. מנהלי ההשקעות המוסדיים בשוק מעידים בשיחות פנימיות כי הם מאמינים בחברה.

בחזרה למסלול ההשקעות

האמון של מחזיקי האג"ח ביכולתה של ב.יאיר לעמוד בהתחייבויותיה בא לידי ביטוי, בין השאר, בכך שמחזיקי האג"ח מסדרה 5 אינם מערימים קשיים בפני המהלך שמשלימה ב.יאיר בימים אלה. במסגרת המהלך היא תחליף את השיעבוד של הזכויות בפרויקט מצודת ירושלים שמומש בבטוחה חלופית, שתירשם על יתרת זכויותיה של החברה במגרש 3 בפרויקט משכנות האומה.

כל מהלכי המימושים, לצד ההתאוששות בשווקים וההשלמה של מרבית הפרויקטים, מחזירים את ב.יאיר למסלול של ביצוע השקעות מחודשות. הצעד הראשון הוא ההנפקה שתושלם לאחר יום העצמאות. נכון לסוף 2009 החברה היתה מעורבת בישראל ב-13 פרויקטים להקמה של 1,229 יחידות דיור (שמתוכן נמכרו נכון לסוף מארס 2010 כ-695 דירות) עם רווח צפוי של יותר מ-200 מיליון שקל. הפרויקטים של החברה פזורים בערים שונות ברחבי ישראל: ירושלים, תל אביב, ראשון לציון, נתניה, מודיעין, מעלה אדומים, גבעת זאב, בית שמש ואילת.

ב-2009 מכרה החברה 240 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-311 מיליון שקל. לחברה צבר הזמנות בישראל - יחידות דיור שהחברה מכרה אך עדיין לא הכירה בהכנסות בגינן - הכולל 587 יחידות דיור, בהיקף כספי של כ-680 מיליון שקל. מתוך סכום זה גבתה החברה כ-469 מיליון שקל. עם ההכרה בהכנסות צפוי גם הרווח הנקי, שהסתכם בכ-4 מיליון שקל ב-2009, לגדול בצורה משמעותית.

בזכות התקבולים ממכירת הדירות יצרה החברה בשנתיים האחרונות תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של כ-200 מיליון שקל. המגננה שאליה נכנסה ב.יאיר באה לידי ביטוי בתזרים מפעילות השקעה בהיקף של כ-44 מיליון שקל בלבד.

הפעילות של ב.יאיר בחו"ל כוללת פרויקט מגורים (כ-251 יחידות דיור) וחמש יחידות מסחר ברובע סטודולסקי בפראג, וכן שתי חלקות קרקע בבודפשט, הונגריה המיועדות להקמת יותר מ-300 יחידות דיור וכן כ-2,300 מ"ר שטחי מסחר. המימון נעשה בנפרד עבור כל פרויקט ופרויקט, באמצעות התקשרות של חברת הפרויקט עם בנק מלווה.

צ'כיה נפגעה פחות

עד סוף מארס חתמה החברה על כ-90 חוזי מכר סופיים וכ-74 חוזי מכר עתידיים בפראג (התקשרויות לכ-64% מהפרויקט). ב.יאיר צופה כי הפרויקט יניב הכנסות של כ-212 מיליון שקל ורווח של כ-42 מיליון שקל. לפי גורמים בשוק הנדל"ן המזרח-אירופי, מדובר בהערכות סבירות - זאת על סמך ההנחות כי הנדל"ן בצ'כיה נפגע פחות מבמדינות אחרות במזרח אירופה. הפרויקטים בהונגריה מצויים בשלבי תכנון.

נכון להיום, לב.יאיר חמש סדרות אג"ח במחזור בהיקף כולל של כ-330 מיליון שקל. למחזיקי האג"ח מסדרה 2 בהיקף של כ-76 מיליון שקל ביטחונות חזקים יחסית: שיעבוד ראשון על קניון הפסגה בירושלים, הנהנה משיעור תפוסה של כ-97% ומניב הכנסות תפעוליות שנתיות נטו (NOI) של כ-12 מיליון שקל, ואשר שוויו הוערך נכון לסוף 2009 ב-156 מיליון שקל. הקניון משועבד גם בשיעבוד שני לטובת מחזיקי האג"ח מסדרה 4 בהיקף של כ-45 מיליון שקל.

מחזיקי אג"ח מסדרה 6, בהיקף של כ-60 מיליון שקל, מחזיקים בשיעבוד מדרגה ראשונה על מניות ב.יאיר בפרויקט משכנות האומה. סדרת אג"ח 3, בהיקף של כ-58 מיליון שקל, היא הסדרה היחידה שאין כנגדה ביטחונות.

נכון לסוף 2009 הסתכם האשראי הבנקאי של ב.יאיר בכ-593 מיליון שקל (כולל אשראי בגין הנכסים המיועדים למימוש). מתוך סכום זה, כ-377 מיליון שקל ניתנו במסגרת ההסכמים לליווי פרויקטים. בעקבות המימושים של חלק מהמגרשים בפרויקט משכנות האומה פרעה החברה לבנקים כ-85 מיליון שקל, וכן היא מציינת בדו"חותיה כי היא מניחה שתוכל להאריך הלוואה בנקאית של כ-55 מיליון שקל ששימשה לרכישת קרקע בהונגריה.

בעקבות השיפור הניכר במצבה הפיננסי, ב.יאיר לא היתה מחויבת על פי תקנות רשות ניירות ערך לפרסם את דו"ח התזרים החזוי, אך לטענת החברה היא צירפה אותו לדו"חותיה הכספיים ל-2009 כדי להגדיל את השקיפות ולאותת פעם נוספת למשקיעיה כי תעמוד במלוא התחייבויותיה.

לפי הדו"ח שפירסמה החברה באחרונה, צופה ב.יאיר כי תסיים את 2010 עם עודף מזומנים של כ-113.1 מיליון שקל. זאת, לאחר שתפרע בשנה הקרובה כ-144.4 מיליון שקל, תשלם קרן וריבית לבנקים בהיקף של כ-27.3 מיליון שקל, וכן לאחר ביצוע השקעות בפרויקטים חדשים של 40 מיליון שקל והוצאות הנהלה וכלליות של 15 מיליון שקל.

הגיוס לא יספיק לפיתוח הפעילות

מלבד התמורה שתתקבל בעקבות גיוס האג"ח, בסכום של כ-70 מיליון שקל, מבססת ב. יאיר את טענתה שתוכל לעמוד בהתחייבויות על חילוץ עודפים של 137.6 מיליון שקל מפרויקטים שהסתיימו, הכנסות מדמי שכירות של קניון הפסגה בסך 12 מיליון שקל, תקבולים ממימוש מבנה מצודת ירושלים של 67.4 מיליון שקל, תקבולים ממימוש חלק מזכויות הבנייה בפרויקט משכנות האומה של 40.2 מיליון שקל וכן כ-9.1 מיליון שקל תמורה בגין מימוש שטחים בפרויקט נופי הבקעה.

את 2011 צופה ב.יאיר שתסיים עם עודף תזרימי של כ-16.3 מיליון שקל, כך שסביר להניח כי הגיוס הנוכחי, בהעדר מימושים נוספים, לא יספיק לחברה לפיתוח משמעותי של פעילותה.

למרות השנתיים המאתגרות (2008-2009) שעברו על ב.יאיר, הבעלים והמנהלים יאיר ויוסף ביטון נהנו יחד מעלות שכר גבוהה יחסית של כ-6.2 מיליון שקל בכל אחת מהשנים 2008-2009, הנמוכה במעט מעלות השכר ב-2007 (כ-6.8 מיליון שקל).

על רקע סיפוריהן של חברות הנדל"ן הישראליות שנקלעו לקשיים וקרסו, ואלו שמתמודדו עדיין עם סכנת קריסה, הסיפור של ב.יאיר עשוי להעיד על כך שאסור למהר ולהספיד חברת נדל"ן - ולהדגים כיצד בעלי שליטה, בהתנהלות נכונה ומסירות, יכולים להיחלץ מהבור שבו הם נמצאים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#