החתונה היוונית של אלטשולר־שחם, פסגות ורועי ורמוס - והקשר לאייל עופר

קרן גלובלוורת', שבה שותף עופר, גייסה באחרונה 340 מיליון יורו בלונדון, בהשתתפות משקיעים מישראל. הגיוס נועד לרכישת נדל"ן בפולין וברומניה. אלטשולר, שמחזיק 6% מהקרן והשקיע 40 מיליון יורו: "זה לא כמו הישראלים שקנו קרקעות ברומניה, אנחנו מאמינים בהנהלה"

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ורשה, פולין
ערן אזרן

גילעד אלטשולר, בית ההשקעות פסגות, קרן נוקד של רועי ורמוס, שלמה טיסר, אייל עופר ומנהל העסקים שלו אלי אלרואי — הם חלק משורה של שמות נוצצים המעורבים בקרן גלובלוורת' (GlobalWorth), שהשלימה באחרונה הנפקת אקוויטי של כ-340 מיליון יורו בלונדון, כך נודע ל–TheMarker. אלטשולר, פסגות, נוקד ועוד כמה גופים מישראל השקיעו בהנפקה 100 מיליון יורו, כשליש מהגיוס הכולל. לרוב הגופים היה זה סבב ההשקעות השני. 

גלובלוורת' היא קרן ריט יוונית, שפועלת בשוק הנדל"ן המסחרי בפולין וברומניה, בעיקר בתחום המשרדים והלוגיסטיקה. לאחר שמנייתה עלתה בכ–70% בחמש השנים האחרונות, הקרן נסחרת בלונדון (בבורסת AIM) לפי שווי של 1.2 מיליארד יורו. נכון לסוף ספטמבר 2017, שווי תיק הנכסים של החברה היה 1.1 מיליארד יורו, כששיעור התפוסה בנכסיה הסתכם ב–92%. הקרן הניבה למשקיעים תשואת דיווידנד של 7.2% בשנה האחרונה.

בעל השליטה בקרן והמנכ"ל הוא יואניס פפלקאס (Ioannis Papalekas), שמחזיק ב–26% ממניותיה. פרט לבעל השליטה, בעלי המניות בגלובלוורת' כוללים, בין השאר, את גרואות' פוינט פרופרטיז (Growthpoint Properties), קרן הריט הגדולה ביותר בדרום אפריקה (27%); קרן יורק, לשעבר בעלת השליטה בבית ההשקעות פסגות (18.7%); קרן הנדל"ן Oak Hill (שיעור של 11.2%) ואלטשולר שחם (6%). גם אייל עופר, מבעלי השליטה בבנק מזרחי טפחות, מחזיק במניות החברה (4.5%) באמצעות חברה פרטית, וכך גם שלמה טיסר, שמחזיק בקרן באמצעות חברת הנדל"ן וילאר.

מיהו אלי אלרואי

מי שתרם לחיבור הקרן לישראל הוא אלי אלרואי, לשעבר מנכ"ל ויו"ר GTC פולין מקבוצת קרדן. אלרואי הוא מנהל העסקים של עופר. הוא מונה ב–2012 לנציגו של עופר בצוות האיתור של יו"ר מזרחי טפחות. אלרואי, שהוא גם בעל מניות בחברה, מכהן כדירקטור בגלובלוורת' ויו"ר ועדת ההשקעות. לאלרואי יש היכרות עמוקה עם שוק הנדל"ן הפולני, שבו החל להיות פעיל לפני יותר מ–20 שנה.

אף שגלובלוורת' נסחרת בלונדון ופועלת במזרח אירופה, לקרן יש היכרות ארוכה עם השוק הישראלי. בעשור הקודם ביצע פפלקאס שורה של השקעות נדל"ן משותפות עם ישראלים, בהם מייסדי טבע, שהסתיימו בהצלחה. ב–2007, לא הרבה לפני משבר הנדל"ן העולמי, מימש פפלקאס את תיק הנכסים ברומניה ביותר ממיליארד יורו, כך שהמשקיעים הישראלים יצאו רגע לפני הקריסה.

אסטרטגיית הקרן היא השכרת נכסים בחוזים ארוכי טווח (10–15 שנה) לדיירי עוגן בינלאומיים בדירוג גבוה, כשחוזי השכירות מגובים בערבויות של החברות אם. לפי הקרן, חלקן של החברות הבינלאומיות הוא 84% מתמהיל השוכרים (120 בסך הכל), הכולל מוסדות פיננסיים, חברות היי־טק, תקשורת ומזון, בהן אמזון, ג'נרל מוטורס, מיקרוסופט, אינטל, וואווי (Huawei), דויטשה בנק ו–HP. גורם המכיר את הקרן סיפר כי החברה היא "מאוד אגרסיבית ופעילה".

בתחילת השנה התמודדה גלובלוורת' על רכישת אפריקה ישראל. גלובלוורת' הציעה למחזיקי האג"ח 1.5 מיליארד שקל ורווחים נוספים שינבעו כתוצאה ממכירת נכסי הקבוצה. ההתעניינות של גלובלוורת' באפריקה קשורה בעיקר לחברה הבת אפריקה נכסים, שמחזיקה בפעילות במזרח אירופה באמצעות אפי אירופה. גלובלוורת' תיכננה למזג את נכסי החברות, וליצור חברה מהגדולות במזרח אירופה בתחום הנדל"ן.

גלעד אלטשולרצילום: עופר וקנין

המטרה: לרכוש חברת נדל"ן בפולין

בהנפקה האחרונה, שבוצעה לפני כשלושה שבועות, השתתפו בעל השליטה פפלקאס, קרן יורק שהתחייבה להזרים עד 30 מיליון יורו, וקרן אוק היל, שהתחייבה להשקיע עד 25 מיליון יורו. אלטשולר, שהוא מהמשקיעים הוותיקים בקרן, השקיע בהנפקה 40 מיליון יורו; פסגות השקיע 15 מיליון יורו; וקרן נוקד, שהשתתפה גם בהנפקה קודמת שביצעה הקרן ב–2014, השקיעה 10 מיליון יורו.

בתמורת ההנפקה — 340 מיליון יורו, כאמור — מתכוונים בגלובלוורת' להשתמש בעיקר לרכישת נכסים חדשים בפולין וברומניה. ההנפקה צפויה אף לתרום להקטנת המינוף של הקרן לרמה של 35% LTV (חוב לעומת שווי נכסים), לאחר שבאחרונה הקרן ביצעה עסקה גדולה שבה רכשה את השליטה (68%) בחברת נדל"ן הולנדית Griffin Premium הפועלת בפולין ונסחרת בוורשה.

"בהנפקה השתתפו משקיעים מוסדיים חדשים וקיימים. ההנפקה תאפשר להגדיל את מספר המניות הצפות ותשפר את הנזילות. הגדלת הנזילות נעשית כחלק מהמעבר המתוכנן של הקרן לרשימה הראשית של הבורסה בלונדון ב–2018", מסרו מהקרן.

אלי אלרואיצילום: Graham Barclay/Bloomberg News

כבר ב-2014 ביצעה גלובלוורת' גיוס אקוויטי גדול, שבו השתתפו גופים מוסדיים מישראל, וכן קרנות יורק ואוק היל, שהתחייבו אז להזרים בהנפקה 25 ו–95 מיליון יורו בהתאמה. ההנפקה התבצעה אז לפי מחיר של 5.7 יורו למניה, ביחס למחיר 5 יורו בהנפקה הראשונית של הקרן בבורסה, ביולי 2013 (גידול של כ–20%). ההנפקה האחרונה בוצעה לפי מחיר של 8.75 יורו למניה — גידול של 50%. המניה נסחרת כעת לפי מחיר של כ–9 יורו.

"שידוך בין חברות להטבות מס"

שוקי הנדל"ן בפולין ורומניה — מהשווקים החזקים והצומחים כיום במזרח אירופה — היו מיעדי ההשקעות הפופולריים של משקיעים מישראל בימי הגאות שלפני משבר 2008. המשקיעים כללו חברות ציבוריות גדולות שגייסו מאות מיליוני שקלים מהציבור או גופים מוסדיים. החגיגה של הישראלים במזרח אירופה הסתיימה במשבר העולמי, שהפיל את שוקי הנדל"ן, מחק מיליארדים מההשקעות שבוצעו — ושלח עשרות חברות ישראליות להסדרי חוב כואבים.

גילעד אלטשולר, בעל השליטה באלטשולר שחם, שהובילה את ביצועי ענף הגמל ב–2017 (מסלול גמל כללי), הדגיש שההשקעה בקרן היא סיפור שונה: "זה לא כמו הישראלים שקנו אז קרקעות ברומניה, או גופים מוסדיים שמשקיעים במזרח אירופה. גם כיום, אני לא כל כך מאמין במזרח אירופה, ואיני צופה עדנה גדולה. אלה מקומות שהאוכלוסייה בהם ממשיכה להידלדל".

אייל עופרצילום: אלון רון

אלטשולר הדגיש כי הסיבה העיקרית להשקעה בגלובלוורת' קשורה בעיקר לניהול שלה: "בעל השליטה פפלקאס הוא הרוח החיה מאחורי הקרן. לפפלקאס יש לו ראייה מפוקחת. הוא נעזר בחוקים של האיחוד האירופי, כך שחברות יוכלו ליהנות מהטבות מס שהן מקבלות בפולין וברומניה. הוא משכיר בעיקר משרדים לחברות בינלאומיות.

"פפלקאס הוכיח את עצמו עד היום. הוא ידע לצאת מהשוק במזרח אירופה רגע לפני המשבר של 2008. אנחנו מחפשים חברות טובות, עם מנכ"ל ובעלים מוצלחים. זו הסיבה העיקרית שנכנסנו. אני מאמין ביכולות שלו. הקרן נהנית מדמי שכירות גבוהים ודיווידנדים, ואנחנו מעריכים שהיא תמשיך להיות רווחית. אנחנו בונים על כך שהנכסים מושכרים לחברות רב־לאומיות".

גלובלוורת' סיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2017 עם הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 34.9 מיליון יורו — עלייה של 3.2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב–2016. הרווח התפעולי התזרימי (EBITDA) המתואם הסתכם באותה התקופה ב–29.5 מיליון יורו — עלייה של 3.5% בהשוואה לינואר־ספטמבר 2015. החוב של החברה מדורג ברמה של Ba2 ממודי'ס, והריבית הממוצעת שמשלמת החברה מסתכמת ב–3%.

הגוף שתיווך בין המשקיעים מישראל לקרן הוא לידר שוקי הון, שמייצגת בישראל את בנק ג'פריס — חתם ההנפקה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker