נא להכיר: מגדל - חברת הנדל"ן המניב השנייה בגודלה בישראל - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נא להכיר: מגדל - חברת הנדל"ן המניב השנייה בגודלה בישראל

עם תיק נכסים בשווי 5 מיליארד שקל, מעורבת מגדל בשנה האחרונה כמעט בכל עסקות הנדל"ן המניב בשוק ■ החברה הציגה תשואה ממוצעת של 7.25%, אך המבקרים טוענים שהיא משלמת מחירים גבוהים מדי ■ מגדל: הכל נעשה כדי להבטיח קצבת פנסיה לעמיתים

>> בסוף 2008, כש"הדם זרם ברחובות" ונזילות היתה המצרך המבוקש ביותר בשוק, היתה קבוצת הביטוח מגדל אחד הגופים המחוזרים ביותר בשוק ההון הישראלי. היו לכך שתי סיבות עיקריות: הראשונה, למגדל היה כסף נזיל, והרבה. השנייה - ענקית הביטוח היא גם חובבת השקעות בנדל"ן. רבים התדפקו על הדלתות של משרדי הנהלת מגדל בקרית אריה. כך למשל, קבוצת צור שמיר, המחזיקה במתחרה ביטוח ישיר, הציעה למגדל לרכוש ממנה 20% מחברת הנדל"ן שלה, אדגר. צור שמיר ניסתה גם לעניין את מגדל בנכסים כגון בית ביטוח ישיר הסמוך למשרדי מגדל, ובית צור שמיר ברחוב לינקולן.

בנוסף, איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל, הגיע למשרדי קבוצת מגדל, ומתוך הרגל התיישב ישירות בכיסא המנכ"ל - הכיסא שהיה שלו במשך כעשור עד שעזב את החברה. לאחר שיחת חולין קלה עם מחליפו במגדל, יונל כהן, עבר איזי כהן לכיסא האורחים והחל לעניין את מגדל בנכסים של אפריקה ישראל.

מחלצת הטייקונים

אלה היו הימים שבהם נוצרה למגדל תדמית של "מחלצת הטייקונים". אליעזר פישמן מכר לחברה את בית סלקום בנתניה באוקטובר 2008 תמורת 356 מיליון שקל. פישמן נזקק אז למזומנים כדי לשלם חובות, בין השאר למחזיקי האג"ח של החברות שבבעלותו. על פי נתוני האוצר, בסוף 2008 היתה מגדל הגוף המוסדי החשוף ביותר בכספי העמיתים שהיא מנהלת לחובות של חברות שבבעלותו של פישמן.

גם בקבוצת דלק של יצחק תשובה הכירו היטב את מספרי הטלפון של בכירי מגדל. בספטמבר האחרון, כשדלק נדל"ן היתה זקוקה למזומנים כדי למחזר הלוואה מבנק ההשקעות מריל לינץ', רכשה ממנה מגדל את חלקה בשלושה מגדלים: מגדל זיו, בית ציון ומגדל סער, תמורת 275 מיליון שקל.

למרות הלחץ שבו היתה נתונה דלק נדל"ן, מקורבים לעסקה אמרו ל-TheMarker סמוך למועד ביצועה כי מגדל לא לחצה את דלק נדל"ן לפינה בכל הקשור למחיר.

כמה חודשים לאחר מכן, בסוף 2008, הזדרזה מגדל לברוח מדלק נדל"ן - לפני שיושלם מהלך ההפרדה של דלק נדל"ן מקבוצת דלק. למגדל ולדלק נדל"ן היו אחזקות משותפות (מגדל 20%) בדלק נכסים מניבים, ומגדל פירקה שותפות זו. תמורת חלקה בחברה קיבלה מגדל נדל"ן בשווי של 237 מיליון שקל.

בין הנכסים היו בית יעד בירושלים, יחידות משרדים בבית גיבור בתל אביב, מגרש במערב ראשון לציון הכולל תחנת דלק פעילה, מרכז מסחרי בכרמיאל, בניין משרדים בכפר נטר וקרקע בסמוך לצומת גהה.

על פי נתוני האוצר, גם בקבוצת תשובה היתה מגדל הגוף המלווה הגדול ביותר בכספי העמיתים, נכון לסוף 2008. בנוסף למגדל חשיפה גדולה לחוב של דלק נדל"ן בתיק ההשקעות העצמי של זרוע הפיננסים שלה - מגדל שוקי הון. מגדל מנסה להתנער מתדמית מחלצת הטייקונים: "לא קנינו נכסים מלבייב, ואנחנו עושים עסקים עם גופים גדולים כי הם אלה שמחזיקים בנדל"ן האיכותיים", אומר מקור בחברה.

גם כיום ממשיכים אנשי עסקים לעניין את בכירי מגדל במיזמים בתחום הנדל"ן. מוטי זיסר, למשל, שרצה להקים קרן השקעות שתנצל הזדמנויות בנדל"ן בארה"ב, הגיע למגדל, אך זו דרשה כמעט בלעדיות בהשקעה בקרן. בימים אלה, כשחברות ביטוח אחרות מתעניינות בהשקעה בנדל"ן בבריטניה, גם מגדל בתמונה ובודקת עסקות.

תיק הנדל"ן המניב של מגדל הוא בהיקף של 5 מיליארד שקל - שהופך אותה לחברה בעלת תיק הנדל"ן המניב (בנכסים בישראל), השני בגודלו בשוק, אחרי בריטיש ישראל. 3.6 מיליארד שקל מסכום זה מושקעים מכספי העמיתים בביטוחי המנהלים, בקופות הגמל ובקרן הפנסיה מקפת, והיתרה מוחזקת בנוסטרו - תיק ההשקעות העצמי של מגדל.

בנוסף להשקעה ישירה בנדל"ן מניב, חשופה מגדל למגזר הנדל"ן גם באמצעות השקעה בחוב ובמניות. על פי דו"חות מגדל, החשיפה לחוב של ענף הנדל"ן והבינוי (בחוזי ביטוח שאינם תלויי תשואה) בסוף 2008 היתה 2.9% מהחוב של מגדל. בסוף 2007 היתה החשיפה למגזר הנדל"ן של מגדל כ-5%. ב-2008 צימצמה הקבוצה את חשיפתה לענף הנדל"ן (בין השאר בגין ירידה בשווי נכסי החוב).

הנדל"ן הוא המגזר השני בהיקפו אליו חשופה מגדל. במקום הראשון מדורג מגזר הבנקאות עם חשיפה של 10.1% מחובות מגדל.

למגדל יש גם השקעות בחברות העוסקות בנדל"ן. כך למשל, רכשה החברה באחרונה 5% מבריטיש ישראל; היא משקיעה במיזם נדל"ן בבריטניה של רוני יצחקי; ומחזיקה ב-10% מחברת הנדל"ן מונדון הפועלת בהודו (קבוצת פישמן מחזיקה ב-90% הנותרים).

המטרה: לייצב את התיק

חברות הביטוח גילו את ההשקעות בנדל"ן לפני כ-15 שנה. כלל ביטוח היתה הראשונה שזיהתה את התחום, והחלה לרכוש נכסים לתוך תיקי הפוליסות של העמיתים המשתתפות ברווחים.

מגדל נכנסה אחריה לתחום, אך נכוותה קשות כשהסתבכה בבניית מגדל המוזיאון - מגדל ברקוביץ' בתל אביב. החברה שילמה על הקרקע מחירים הגבוהים ב-30%-50% מאלה שהציעו מתמודדים אחרים. הבניין שווק ב-2005 בתקופת שפל במחירי המשרדים, ומגדל מחקה בגין השקעה זו כ-85 מיליון שקל.

מגדל התאוששה מהטראומה, ובשנים האחרונות היא נחשבת לשחקנית אגרסיווית בשוק הנדל"ן. נכון לסוף הרבעון הראשון של 2009, שיעור ההשקעה של מגדל בנדל"ן היה 9.2% מתיק הפוליסות שלה המשתתפות ברווחים - תיק ביטוחי המנהלים (2.6 מליארד שקל).

מגדל הצהירה בעבר כי תעלה את אחזקותיה בנדל"ן לשיעור של 10% מהתיק המשתתף שלה - שיעור המקובל בעולם בחברות המנהלות תיקי חיסכון ארוכי טווח. לשם השוואה, כלל ביטוח השקיעה בנדל"ן 5.3% מתיק הפוליסות המשתתפות ברווחים (950 מיליון שקל). היקף תיק הנדל"ן של כלל הוא כ-2 מיליארד שקל, כ-60% ממנו מושקעים מכספי הנוסטרו. הראל משקיעה 4.23% (402 מיליון שקל) מכספי ביטוחי המנהלים בנדל"ן מניב.

לא כל השחקנים הגדולים בתחום החיסכון ארוך הטווח משקיעים בנדל"ן מניב. דש, פסגות ומנורה מבטחים לא משקיעות בתחום זה, והפניקס אקסלנס שינתה באחרונה את מדיניות ההשקעות שלה להשקעה פסיווית העוקבת אחר מדדים, לכן לא ברור אם תמשיך להשקיע בנדל"ן מניב.

"אנו משקיעים בנדל"ן כחלק מתפישת עולם של ניהול תיק השקעות", מסבירה ענת לוין, מנהלת ההשקעות הראשית של מגדל. "תיק השקעות בנוי באופן היסטורי על ארבע רגליים: אג"ח, מניות, נדל"ן ונכסים אלטרנטיוויים כמו סחורות, שלא יהיו קורלטיוויים לתיק. נדל"ן אפשר לקנות בכמה שיטות. אנחנו בחרנו בניהול ישיר - זה יותר יקר לחברה המנהלת, אבל אנחנו מאמינים שבניהול ישיר של הנכסים נשיג תוצאות יעילות יותר לעמיתים שלנו".

מבחינת חברות הביטוח, ההשקעה בנדל"ן נחשבת לסולידית. החברות, שמחפשות תשואות לעמיתים לטווח הארוך, מסתכלות בעיקר על התזרים שהן צפויות לקבל מהנכס - ולא מחפשות להשביחו במהירות ולמכור אותו תוך זמן קצר. מרבית העסקות שמבצעות כיום חברות הביטוח הגדולות נעות סביב תשואה של 6.5%-7% לנכס.

התזרים הוא אחד השיקולים העיקריים של מגדל בבחירה באסטרטגיית ההשקעה בנדל"ן מניב. "בעבר, חלק מבעלי הפוליסות משכו את כספם כהון", אומרת לוין. "בעתיד כולם ימשכו את הכסף כקצבה, ואנחנו צריכים להיערך כדי שיהיה תזרים לשלם את הקצבה הזאת. אנחנו לא יכולים לסמוך רק על הפקדות של מצטרפים חדשים. לכן, התיק צריך להיות מורכב משילוב של נכסים שנותנים תזרים, ונכסים בסיכון גבוה יותר שמייצרים שווי".

אגב, חברות שמנהלות בעיקר קופות גמל, כמו פסגות ודש, לא שילמו עד 2008 קצבה לעמיתיהן, ולכן שיקול זה לא היה בעל משקל בעבורן.

סיבה נוספת לבחירתה של מגדל בהשקעות בנדל"ן מניב היא הרצון לייצב את התיק. הגופים המוסדיים מציגים את השקעותיהם בכספי העמיתים לפי שווי השוק, כאשר ההשקעות הבלתי סחירות מוצגות בהתאם למודל שערי ריבית כאילו היו סחירות. נדל"ן, לעומת זאת, משוערך פעם בשנה. לכן, כאשר יש תנודתיות בשווקים, כמו ב-2008, נדל"ן מניב משמש גורם מייצב בתיק.

יתרון נוסף להשקעות בנדל"ן מניב הוא פטור ממיסוי. לפוליסות המשתתפות ברווחים יש לפי החוק פטור אוטומטי ממס רכישה על השקעות בנדל"ן מניב, ואילו בגמל ובפנסיה יש צורך לבצע הליך כדי לקבל את הפטור.

לכן, אין זה מפתיע שמגדל - שהיא בעלת תיק הפוליסות המשתתפות ברווחים הגדול ביותר בישראל - היא שחקנית גדולה בתחום הנדל"ן המניב. מגדל מבצעת חלק ניכר מההשקעות בנדל"ן המניב באמצעות תיקי הפוליסות המשתתפות, ויש לה הסכם עם קרן הפנסיה שלה, מקפת, שלפיו זכאית מקפת - אם ועדת ההשקעות שלה מעוניינת בכך - להיכנס לכל השקעת נדל"ן של מגדל ב-20%.

הביקורת: קונים ביוקר

הביקורת העיקרית על מגדל היא שהעסקות שהיא מבצעת נעשות בתשואות נמוכות מאוד. כלומר, מגדל משלמת ביוקר על נכסים שהיא קונה בכספי העמיתים - מחירים שהמתחרות שלה לא מוכנות לשלם.

הביקורת התעוררה לגבי קניון הזהב, שאותו רכשה מגדל (75%) במחיר שיא בתחילת 2008, והתחדדה בעסקת רכישת בית סלקום. בשוק ציינו שהתשואה שלפיה נרכש בית סלקום היתה 6%-6.5% (על פי דו"ח הנכס הבודד של מגדל, שהוא הדו"ח שבו מפרטות חברות הביטוח את הנכסים שבהן הן משקיעות, הניב בית סלקום ברבעון הראשון של 2009 תשואה של 7.2%).

"כשקנינו את בית סלקום מכרנו את כל האג"ח של סלקום, שנתן תשואה של 4.25%. זה בדיוק אותה סלקום, רק עכשיו במקום אג"ח ללא בטוחות יש לנו 'אג"ח' שמניב תזרים עם בטוחה של נדל"ן", מציינת לוין.

מקרה אחד ממקד את הביקורת למחיר שבו ביצעה מגדל עסקה בנדל"ן מניב. מדובר באחד הנכסים שרכשה בספטמבר 2008 במסגרת עסקת החילוץ של דלק נדל"ן - 50% מבית ציון. ב-50% הנותרים מחזיקה חברת ביטוח אחרת - הראל של משפחת המבורגר. להראל היתה זכות סירוב ראשונה על העסקה בבית ציון, כלומר היא היתה יכולה לרכוש את הנכס באותו מחיר שמגדל רכשה אותו (112 מיליון שקל), אך בחרה שלא לעשות כן.

הראל היא דווקא אחת החברות הפעילות בתחום הנדל"ן, וגם היא מחפשת נדל"ן להשקעה. ככל הנראה, היא סירבה לעסקה מפני שהמחיר היה גבוה מדי לטעמה. מקורות במגדל מגנים על העסקה בבית ציון ומציינים שהמחיר היה מצוין. בחברה מציינים כי ביצעו את העסקה לפי מחיר של פחות מ-11 אלף שקל למ"ר. מצד שני, בשוק מעריכים שהמחיר ששילמה מגדל בעבור בית ציון גבוה מ-13.5 אלף שקל למ"ר.

ההפרש בין ההערכות נעוץ בשאלה מה נכלל במ"ר הנספרים, ומהו תג המחיר שמצמידים לשטחי החניה. על פי דו"ח הנכס הבודד של מגדל, התשואה של בית ציון ברבעון הראשון של 2009 היתה 8.3%.

יש לציין כי מגדל פנתה להראל בבקשה שתמכור לה את החצי השני של בית ציון על פי אותו מחיר שרכשה אותו מדלק. בהראל סירבו בטענה כי מימוש נדל"ן, גם ברווח, לא נמצא כרגע על הפרק מבחינתם, בעיקר לאור התשואות באפיקים אלטרנטיוויים באותה תקופה.

"תשואה היא פרמטר אחד בלבד לבחינת ההשקעה", אומרים במגדל. "יש עסקות בהיקף של 8,000 שקל למ"ר בתל אביב ויש עסקות ב-12 אלף שקל, ועסקה אחת היא לא טובה יותר מאחרת. יכול להיות שדווקא עסקה שבה אפשר להעלות את שכר דירה באמצעות ניהול נכון של הנכס היא טובה יותר, ותציג בעתיד תשואה גבוהה יותר".

מקורות במגדל אומרים כי "ההבדל בינינו לחברות הנדל"ן הוא שאנחנו לא ממנפים את הנכסים, דבר שמוריד את התשואה שלנו. אנחנו נמצאים באותו שוק, מתחרים על אותם נכסים ועושים אותו Mark to market. אף קונה לא יקנה משהו שהוא יכול להשיג במחיר נמוך יותר, ואף מוכר לא ימכור אם הוא יכול להשיג מחיר טוב יותר".

למרות התעקשותה של מגדל כי היא אינה רוכשת נכסים במחיר גבוה, התשואה הממוצעת ברבעון הראשון של 2009 על תיק הנדל"ן המניב של מגדל היתה 7.25%, לעומת תשואה של 7.65% בהראל ותשואה של 7.9% בכלל. הנכס שהניב למגדל את התשואה הגבוהה ביותר ברבעון הראשון של 2009, על פי דו"ח הנכס הבודד, היה בית קירור של שטראוס בצ'ק פוסט בחיפה (11%). התשואה על נכס זה עלתה במחצית השנייה של 2008, עקב שינוי חשבונאי שנבע ממעבר לתקינה החשבונאית הבינלאומית. תשואות נמוכות מ-7% הניבו הנכסים טופ דן, לייף פלאזה וחלק מהנכסים שקיבלה מדלק נדל"ן במסגרת פירוק דלק נכסים מניבים.

אם הנכסים בעסקת עסקת החילוץ של דלק נדל"ן בספטמבר 2008 היו איכותיים, הנכסים שקיבלה מגדל בפירוק השותפות בדלק נכסים מניבים היו איכותיים פחות, ומגדל הציבה אותם על המדף במהירות. הנכס בכרמיאל כבר נמכר, ועל פי דו"ח הנכס הבודד של מגדל, ברבעון הראשון של 2009 התשואה על הנדל"ן בכפר נטר היתה 4.9%. הנדל"ן בגהה לא הניב תשואה, והתשואה מהנכס בראשון לציון היתה 6.6%.

פגיעה בשקיפות

ביקורת שנשמעת ממקורות בענף הנדל"ן על השקעות מגדל וחברות הביטוח הנוספות בנדל"ן מניב היא שהשקעה בנכס נדל"ן לא דומה להשקעה פיננסית. לדבריהם, נדל"ן יש לנהל ולהשביח, ולחברות הביטוח אין ידע ויכולת לעשות זאת ביעילות.

"חברות הנדל"ן היו רגילות להיות שחקניות יחידות בשוק, והן עושות דה-לגיטימציה לחברות הביטוח. הן מעדיפות עולם שבו לא נתחרה בהן", מציינים במגדל. שלמה גוטמן, מנהל יחידת הנדל"ן של מגדל, אומר: "הקמנו יחידה מקצועית, יש לנו עו"ד, שמאי, רו"ח ומנהלים לנכסים, ורמת התפוסה שלהם מראה שאין לנו שום בעיה בניהול".

ביקורת נוספת היא בנושא השקיפות. הצגת הנדל"ן נעשית על פי הערכות שווי, בעוד שאר הנכסים שבהם מושקעים כספי העמיתים מוצגים על פי שווי שוק. מגדל מתעקשת שהערכות השווי שלה שמרניות, אך במצב שבו חלק ניכר מנכסי העמיתים לא משוערך על פי שווי שוק אלא על פי הערכות שווי - פוגע בשקיפות.

במגדל דוחים ביקורת זו: "נדל"ן הוא אחד הנכסים הכי שקופים שיש. לעמית שלנו יש חלק מבית ציון, והוא יכול לראות אותו ולדעת מי השוכר. השוק בישראל קטן והמחירים ידועים. אם לעמית יש איזה CDO בתיק, שהוא נגזרת של הלוואה של ג'ו החוואי, יש לו באמת מושג מה זה?"

דו"חות מגדל ל-2008 ממחישים היבט אחר של חוסר השקיפות. לאחר השנה האיומה בשווקים, מגדל היתה צריכה לשערך את השווי ההוגן של הנדל"ן המניב שלה בדו"ח שנקבע לפי הערכת שמאי אחת בשנה. המצב בשווקים השפיע על נכסים אלה בשני כיוונים - השווי ההוגן של הנכסים שהיו בתיקי העמיתים ירד, אך לא באופן משמעותי (ירידה של 8.4 מיליון שקל), ואילו שוויים של הנכסים שנמצאים בנוסטרו (תיק ההשקעות העצמי של מגדל) עלה ב-27.6 מיליון שקל. לא ידוע אילו נכסים בוחרת מגדל לרכוש לנוסטרו שלה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#