תשובה ינפיק בתל אביב את עסקי הנדל"ן בקנדה לפי שווי חברה של מיליארד דולר

דו"חות החברה חושפים: אחרי הפסדים ב-2008, אלעד גרופ רשמה רווח של 31 מ' ד' בינואר-ספטמבר 2009

מיכאל רוכוורגר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מיכאל רוכוורגר

יצחק תשובה נמצא בימים אלה במיאמי, ארה"ב, בכנס מנהלים בכירים של זרוע הנדל"ן הפרטית שלו, אלעד גרופ. בכנס יציגו המנהלים של תשובה - מיקי נפתלי, מנכ"ל ונשיא אלעד גרופ, ועידו רוזן, מנכ"ל החברה הבת אלעד גרופ קנדה - את תוכניות הקבוצה ל-2010. נדבך מרכזי בתוכניות אלה הוא הנפקה של חלק מפעילות הנדל"ן של אלעד גרופ קנדה בבורסת תל אביב. באלעד מתכננים לגייס 200 מיליון דולר לפי שווי של מיליארד דולר לחברה. בימים אלה שוהים נציגי הסניף הישראלי של ארנסט אנד יאנג בקנדה ובוחנים את הנכסים שיעברו לחברה החדשה, והצדדים כבר החלו בהכנת התשקיף להנפקה.

>> הכסף שיגויס ישמש את אלעד להחזר חובות ולהרחבת הפעילות. אם תנאי השוק יאפשרו זאת, ההנפקה צפויה להתבצע בחודשים הראשונים של 2010, על סמך הדו"חות הכספיים של אלעד קנדה ל-2009. בשלב מאוחר יותר שואפים באלעד לרשום את החברה החדשה שתוקם תחת המותג אלעד קנדה גם בבורסת טורונטו הקנדית.

אלעד גרופ קנדה נחשבת לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות והמובילות במדינה, ופועלת במחוזות אונטריו, קוויבק וכן במזרח קנדה זה יותר מעשר שנים. החברה מחזיקה בכ-15 נכסים בתחומי הבנייה למגורים להשכרה, בנייני משרדים, דיור מוגן, שטחי מסחר ופארקים.

מתוך כ-15 נכסים ייווצקו לחברה החדשה שתוקם ותונפק ארבעה-חמישה נכסים מרכזיים של אלעד גרופ קנדה. אם תצא ההנפקה לפועל, היא תשמש מקור חלופי לגיוס הכסף עבור אלעד גרופ, שעדיין לא זנחה את הרעיון של הקמת קרן ריט (ראו הסבר בתיבה).

הפסד ברבעון השלישי

חברת אלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה בצפון אמריקה ובמזרח אסיה, סיימה את הרבעון השלישי של השנה בהפסד נקי של 18.5 מיליון דולר, בהשוואה להפסד של 44 מיליון דולר ברבעון המקביל. ההפסד נבע בעיקר מהוצאות מימון ומהשפעות חשבונאיות של שערוכים שליליים של הנכסים, שאינן בעלות אופי תזרימי.

את תשעת החודשים הראשונים של 2009 סיימה אלעד ברווח נקי של 31.2 מיליון דולר, לעומת הפסד של 60 מיליון דולר בתקופה המקבילה והפסד ענק של 292 מיליון דולר ב-2008 כולה (שנבע משחיקת שווי הנכסים והפסדי מטבע) - כך חושפים הדו"חות הכספיים של אלעד שהגיעו באופן בלעדי לידי TheMarker.

ראשי אלעד גרופ נשמעו באחרונה אופטימיים לגבי מצבה של החברה ומצבו של שוק הנדל"ן בצפון אמריקה, אך אותות המשבר עדיין לא נעלמו. הרווח התפעולי של אלעד ברבעון השלישי הסתכם ב-24.2 מיליון דולר, לעומת הפסד תפעולי של 24.4 מיליון דולר בתקופה המקבילה.

ואולם בשל ירידה ברווח התפעולי ברבעונים הראשון והשני של השנה לעומת הרבעונים המקבילים ב-2008 סיימה החברה את ינואר-ספטמבר 2009 בירידה של 54.3% ברווח התפעולי בהשוואה לתקופה המקבילה, ל-79.1 מיליון דולר.

בתגובה לפניית TheMarker ציין מיקי נפתלי, נשיא ומנכ"ל אלעד גרופ, כי "אלעד הציגה רווחיות בתשעת החודשים הראשונים של 2009, דבר המעיד על חוסנה של החברה ועל יכולתה לשמור על רווח גם בתקופות חלשות בשוקי הנדל"ן בעולם", והוסיף: "אנו מאמינים שבתקופה הנוכחית קיימות הזדמנויות השקעה מעניינות בשווקים שבהם אנו פועלים, ובכוונתנו לנצל את המצב לביצוע השקעות חדשות ולהמשך פיתוח העסקים של החברה".

נפתלי נשמע מעודד לגבי השוק הקנדי: "תוצאות הפעילות בקנדה, שם מרוכז עיקר הפעילות של החברה, תרמו תרומה חשובה מאוד לפעילות של אלעד, וגם לאחר תאריך המאזן אנו רואים כי הפעילות בשוק הקנדי מפגינה חוזק, שלהערכתנו עשוי להימשך גם ב-2010".

ירידה בזרם ההכנסות

הכנסות אלעד גרופ (הכוללות הכנסות בגין נדל"ן מניב, בנייה למגורים ומלונאות) ירדו ברבעון השלישי של 2009 ב-57.5% בהשוואה לרבעון המקביל, לכ-120.5 מיליון דולר.

את החודשים ינואר-ספטמבר 2009 סיימה החברה בנפילה חדה של 65.3% בהכנסות בהשוואה לתקופה המקבילה, ל-357 מיליון דולר.

ההרעה בהכנסות נובעת מירידה בזרם ההכנסות ב-2009 נוכח קיטון במצבת הנכסים, לאחר שבתקופה המקבילה ב-2008 מימשה אלעד חלק לא מבוטל מנכסיה, שהכניסו לקופת החברה כ-145 מיליון דולר.

כמו כן נבעה הירידה מהעדר הכנסות מהותיות בגין הנכסים בקנדה וארה"ב, שהועמדו למכירה ומופיעים בדו"חות תחת הסעיף "מלאי נדל"ן המיועד למכירה".

כך, למשל, מסווג תחת סעיף זה בניין מגורים בן 11 קומות בניו יורק הממוקם ב-250 West Street. אלעד גרופ סיכמה ברבעון הרביעי של 2007 עם קבוצת משקיעים רוסים על מכירת הנכס תמורת 201 מיליון דולר, אולם ב-2008 נסוגו המשקיעים הרוסים מן העסקה, וככל הידוע אלעד עדיין לא סיכמה עם קונה כלשהו על מכירת הבניין.

בעקבות הירידה בזרם ההכנסות והצורך בביצוע השקעות לתחזוק הנכסים יצרה אלעד גרופ ברבעון השלישי של 2009 תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של כ-7 מיליון דולר.

בינואר-ספטמבר 2009 נוצר לחברה תזרים שלילי מפעילות שוטפת של כ-59.5 מיליון דולר.

ההון עצמי של אלעד גרופ נאמד בסוף חודש ספטמבר 2009 ב-678 מיליון דולר - גידול של כ-18% מסוף 2008. הון עצמי זה ממנף מאזן של כ-5 מיליארד דולר, כלומר 13.5% מהיקף המאזן.

ראשי אלעד גרופ טוענים לאורך זמן כי יש להתייחס להון העצמי הכלכלי הכולל של החברה, המוערך ב-1.1 מיליארד דולר - זאת בשל תוספת של מאות מיליוני דולרים הנובעים מנכס מס והלוואות בעלים שניתנו לחברה בעבר.

החובות של אלעד גרופ: 4.3 מיליארד דולר

>> סך ההתחייבויות של אלעד (הכוללות בעיקר תשלומי אג"ח, משכנתאות בגין הנכסים, מסגרות אשראי בנקאיות והתחייבויות לצדדים שלישיים) נאמדות ב-4.3 מיליארד דולר. כדי לממן את ההתרחבות קנדה, ניו יורק, לאס וגאס, לוס אנג'לס, סינגפור וסין גייסה אלעד גרופ לפני כמה שנים - עבורה ועבור החברות הבנות - אג"ח בישראל בהיקף של כ-3.5 מיליארד שקל. מתוך סכום זה חייבת אלעד גרופ למחזיקי אג"ח א' כ-654 מיליון שקל (תשלומי קרן וריבית).

החברה הבת אלעד יו.אס (הקרויה גם אלעד נשיונל פרופרטיס ועוסקת בעיקר בהשכרת אלפי דירות למגורים בעשר מדינות בארה"ב) חייבת למחזיקי סדרת אג"ח 1 כ-1.46 מיליארד שקל (כולל תשלומי ריבית והקרן). שתי הסדרות הללו נסחרות בפלטפורמה של רצף מוסדיים בבורסת תל אביב. נוסף לכך חייבת אלעד קנדה למחזיקי האג"ח שלה כ-1.4 מיליארד שקל. עד ספטמבר 2010 חייבות אלעד גרופ ואלעד יו.אס לשלם למחזיקי האג"ח תשלומי קרן וריבית של כ-200 מיליון שקל, ואילו התשלומים בגין האג"ח של אלעד קנדה אמורים להתבצע בעוד כמה שנים.

המחזיקים הגדולים באג"ח של קבוצת אלעד הם חמישה מתוך ששת הגופים המוסדיים הגדולים במשק - פסגות, מגדל, כלל, הראל ומנורה מבטחים.

אלעד גרופ לא תתקשה לעמוד בתשלומים בשנה הקרובה, שכן בסוף ספטמבר 2009 היו בקופת החברה מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-290 מיליון דולר. ואולם, באלעד גרופ לא מתעלמים מן ההתחייבויות הכבדות ומעומס הפירעונות שצפוי להגיע בעוד כמה שנים, ועמלים בימים אלה על תוכניות שונות להורדת עומס ההתחייבויות. מבין החלופות העומדות בפני החברה נכללת תוכנית שנחשפה לפני כמה חודשים ב-TheMarker להקמת קרן השקעות חדשה (ייתכן שזו תהיה קרן ריט הנהנית מתנאי מיסוי מיוחדים), שבה יאוגדו נכסים בקנדה בשווי של כמיליארד דולר.

במקביל להכנות להנפקה, התוכנית לגבי הריט תוצג לגופים המוסדיים בישראל, ויוצע להם לקבל יחידות השתתפות בקרן תמורת ויתור על חלק מתשלומי האג"ח שאלעד חייבת להם לפי ערכי הפארי (השווי הכלכלי של האג"ח). עם זאת, הקמת הקרן נועדה לא רק לצמצום עומס ההתחייבויות אלא גם לשם ביצוע השקעות חדשות בצפון אמריקה (בעיקר בקנדה), ולשם כך מנהלים ראשי אלעד גרופ מגעים עם משקיעים שונים ברחבי העולם, מהונג קונג וסינגפור, לגבי הצטרפותם לקרן.

באלעד גרופ עדיין לא החלו לבחון שוב את תוכניות ההנפקה של החברה כולה בניו יורק, אך בשיחות הפרטיות בין ראשי החברה העניין עולה מדי פעם על הפרק. אם אכן יוחלט על מהלך שכזה, הוא לא יתבצע לפני סוף 2010 או תחילת 2011. "העובדה שיצחק תשובה מבלה באחרונה חלק ניכר מזמנו בניו יורק מעידה על כך שעסקיו בישראל מצויים תחת שליטה", ציינו מקורבים. עוד עולה מהדו"חות כי אלעד ביצעה מימון מחדש לכמה שנים בהיקף של מאות מיליוני דולרים לנכסיה ברחבי העולם. המהלכים כללו גם פריסה מחדש של ההלוואה ב-206.5 מיליון דולר שנלקחה על ידי החברה ב-2007 עבור פרויקט קרלייל בלוס אנג'לס.

השקעה במניית דלק הניבה לאלעד רווח על הנייר של 155 מיליון שקל

>> אחת מהחלטות ההשקעה המוצלחות שקיבלו ראשי אלעד גרופ בין סוף 2008 לתחילת 2009 לא היתה קשורה לתחום הנדל"ן אלא להשקעה במניות של קבוצת דלק, שאף היא בשליטת תשובה, שנסחרו באותה תקופה במחירי שפל.

כפי שחושפים דו"חות החברה, באותה עת רכשה אלעד 282.7 אלף מניות של דלק (כ-2.5% מהון המניות) במחיר ממוצע של 40.7 דולר למניה, ובתמורה כוללת של כ-11.5 מיליון דולר (כ-43.7 מיליון שקל לפי שער החליפין של 3.8 שקלים שבו נסחר הדולר בסוף שנת 2008).

בעקבות זינוק של 476% במניות דלק מתחילת השנה (על רקע ההתאוששות בשווקים ושותפותה בתגליות הגז הטבעי תמר ודלית מול חופי חיפה וחדרה), שווי תיק ניירות הערך של אלעד זינק מתחילת השנה ועד יום חמישי האחרון יותר מפי 4.5 והגיע ל-198.3 מיליון שקל - כך שאלעד גרופ מורווחת "על הנייר" בגין השקעה זו בכ-155 מיליון שקל.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker