להשקיע בנדל"ן בחו"ל בלי לצאת מהבית

נדל"ן מניב בעולם אינו נחלתם הבלעדית של טייקונים

אלי מלכי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
אלי מלכי

<<השקעה בנדל"ן יכולה להיות מרכיב חשוב בתיק השקעות מפוזר. היא מאפשרת לקבל הכנסה קבועה משכר דירה ומעניקה אופציה לרווחי הון אם מחירי הנכסים עולים. בנוסף, העובדה שמדובר בנכסים ריאליים מספקת למשקיעים הגנה מפני אינפלציה.

מצד שני, בועת הנדל"ן שהתפוצצה ויצרה את המשבר הנוכחי המחישה למשקיעים שאפיק הנדל"ן המניב אינו בהכרח בטוח. לכן משקיעים רבים שואלים את עצמם אם ישנם אינדיקטורים שיכולים להתריע כשמחירי הנדל"ן נהפכים להיות בלתי סבירים. ב-2004 פירסם ג'ושוע גאלין, כלכלן מהבנק הפדרלי האמריקאי, מאמר בשם "The Long Run Relationship between House Prices and Rents" ("מערכת היחסים ארוכת הטווח בין מחירי הבתים לגובה השכירות"). גאלין ניתח את מחיריהן של דירות מגורים בארה"ב בעזרת אותה מתודולוגיה שבאמצעותה התריעו הכלכלנים רוברט שילר וג'ון קמבל על הבועה המתפתחת במחירי המניות בסוף שנות ה-90, אלא שבמקום תשואת הדיווידנד ומכפיל הרווח, ששימשו את שילר וקמבל כאינדיקטורים לרמת המחירים בשוק המניות, הוא השתמש בתשואת שכר הדירה.

מדד מחירי הדירות הריאלי (מעבר לאינפלציה) עלה בתקופה שנבדקה (1970-2004) ב-62%. במקביל, מדד תעריפי שכר הדירה הריאלי עלה ב-30%. ואולם בעוד עליית תעריפי שכר הדירה היתה כמעט מונוטונית, מחירי הדירות נעו בין שיא לשפל.

גאלין מצא שהיחס בין תשואת שכר הדירה לערכה הממוצע בתקופת הבדיקה, 4.4%, שימש אינדיקציה למגמה העתידית של מחירי הדירות. ב-1972, למשל, עלתה תשואת שכר הדירה לשיא של 6.5%. בשמונה השנים שלאחר מכן עלו מחירי הדירות הריאליים, וב-1980 הם היו גבוהים ב-22% ביחס ל-1972. ב-1980 ירדה תשואת שכר הדירה לרמת שפל של 2.5%, ובחמש השנים שלאחר מכן ירדו מחירי הדירות הריאליים ב-10%.

תופעה דומה התרחשה גם בין 1985 ל-1990 - כשתשואת שכר הדירה בתחילת התקופה היתה כ-5.5% ומחירי הדירות עלו באופן ריאלי ב-13%. ב-2004 הגיעה תשואת שכר הדירה לשפל של 2%, לאחר שמחירי הדירות עלו באופן ריאלי ב-40% ביחס ל-1994.

על בסיס הניתוח הזה וממצאים סטטיסטיים נוספים שתמכו בו טען גאלין כבר לפני חמש שנים שמחירי הדירות בארה"ב נראים מנופחים. המסקנה ממחקרו של גאלין היא שתשואת שכר הדירה היא אינדיקטור חשוב למשקיעים בנדל"ן - כפי שמכפילים ותשואות דיווידנד הם אינדיקטורים חשובים למשקיעים במניות.

מהי תשואת שכר הדירה כיום? כמה סוכנויות נדל"ן בינלאומיות מפרסמות את תשואת שכר הדירה (ברוטו) בערים שונות בעולם, אם כי הנתונים מגיעים בפיגור ונכונים ל-2008. על סמך נתונים אלה ניתן ללמוד כמה דברים.

ירידות המחירים בארה"ב הביאו לכך שתשואת שכר הדירה של דירות למגורים חזרה לממוצע ארוך הטווח שלה כבר ב-2008. תשואות שכר הדירה במקומות שונים בעולם אינן אחידות. בערים גדולות במערב אירופה תשואת שכר הדירה היא 4%-5% לשטחי מסחר ו-5%-7% למשרדים. לעומת זאת, במזרח אירופה ובסין תשואת שכר הדירה גבוהה יותר - 7%-10%.

השקעת נדל"ן בינלאומית - כולם יכולים

האפשרות לבצע השקעה בינלאומית בתחום הנדל"ן המניב פתוחה בפני כל משקיע באמצעות מכשיר פיננסי שנקרא קרן ריט. קרן ריט היא למעשה חברה שמתחייבת לעמוד בכמה דרישות: בין היתר שחלק הארי של הכנסותיה (בדרך כלל לפחות 75%) ינבע מתחום הנדל"ן המניב, ושמרבית הרווח הנקי שלה (בדרך כלל 90%) יחולק כדיווידנד למשקיעים.

חברה שעומדת בדרישות אלה פטורה ממס רווח, ובכך מעניקה לבעלי המניות שלה הטבת מס משמעותית. קרן ריט אינה רשאית לעסוק ברכישת נדל"ן ספקולטיווית לצורך פיתוחו ומכירתו לאחר מכן.

כפי שהראה גאלין, תשואת שכר הדירה היא מדד חשוב למשקיעים בנדל"ן. ואולם קרנות הריט אינן מפרסמות את הנתון הזה. כאלטרנטיווה לתשואת שכר הדירה יכולים המשקיעים לבחון את תשואת הרווח של החברה. ואולם הרווח הנקי של קרן הריט מושפע מאוד מכללים חשבונאיים (כמו שיעור הפחת המותר ושיטת שערוך הנכסים), ולכן אינו משקף את ההכנסה למשקיעים.

שני מדדים מועילים יותר עבור משקיעים בקרנות ריט הם תשואת תזרים המזומנים (שהיא הערך ההופכי של מכפיל תזרים המזומנים) ותשואת הדיווידנד. נוסף לכך, משקיעים בקרנות ריט חייבים לקחת בחשבון את הסיכון לחדלות פירעון של הקרן.

תעודות סל מפחיתות את הסיכון

דרך פשוטה להקטין את הסיכון הזה היא לפזר את ההשקעה בין קרנות ריט רבות, באמצעות תעודות סל זרות (ETF) שמשקיעות בקרנות ריט. בארה"ב נסחרות כ-20 תעודות סל כאלה, שמחולקות לארבע קטגוריות לפי סוגי הנכסים שמחזיקות הקרנות. הקטגוריה הראשונה כוללת שבע תעודות סל שמורכבות מקרנות ריט שמשקיעות בנדל"ן בארה"ב.

שלוש תעודות סל בקטגוריה זו (FRI ,IFNA ו-VNQ) כוללות יותר מ-100 קרנות ריט. מכיוון שכל קרן ריט מחזיקה בעצמה עשרות נכסים, תעודות סל אלה מאפשרות לפזר את ההשקעה בין אלפי נכסים שונים, ובכך להקטין באופן משמעותי את הסיכון הנובע מאפשרות של פשיטת רגל. תשואת תזרים המזומנים החציונית בקטגוריה זו היא 16.1%, ותשואת הדיווידנד החציונית היא 8.6%.

תשואת תזרים המזומנים של תעודת סל היא הממוצע המשוקלל (לפי שווי שוק) של תשואות תזרימי המזומנים של כל קרנות הריט שכלולות בה.

תשואת תזרים המזומנים החציונית היא 21.3% ותשואת הדיווידנד החציונית היא 9.2%. כל קרנות הריט שכלולות בתעודות אלה משקיעות בארה"ב ובקנדה. דמי הניהול של כל התעודות הללו הם 0.48%.

הקטגוריה השלישית כוללת חמש תעודות סל שמורכבות מקרנות ריט גלובליות שמשקיעות בנדל"ן בכל העולם. רוב התעודות בקבוצה זו (FFR, PRY ,RWX ו-RWO) מורכבות ממספר גדול של קרנות ריט (130-260), ולפיכך מאפשרות פיזור השקעה בינלאומי רחב מאוד. תשואת תזרים המזומנים החציונית היא 18.9%. תשואת הדיווידנד החציונית היא 3.6%, ודמי הניהול שהן גובות הם בשיעור של 0.5%-0.75%.

הקטגוריה הרביעית כוללת שש תעודות סל שמורכבות מקרנות ריט המתמחות באזורים שונים בעולם. שלוש תעודות (IFGL ,WPS ו-DRW) מתמקדות במדינות המפותחות ללא ארה"ב, וכל אחת מהן כוללת יותר מ-100 קרנות ריט. שלושת האחרות הן פחות מפוזרות ומתמקדות באירופה (IFEU), אסיה (IFAS) וסין (TAO).

תשואת תזרים המזומנים החציונית היא 21.1%, תשואת הדיווידנד החציונית היא 4.4% ודמי הניהול שהן גובות הם בין 0.48% ל-0.95%.

מתברר שלא צריך להיות טייקון ולהחזיק מטוס פרטי כדי להשקיע בנדל"ן ברחבי העולם - כל משקיע יכול לעשות זאת ישירות מהמחשב הביתי שלו.

הכותב הוא עורך האתר INBEST

*תשואת שכר דירה

סך תשלומי שכר הדירה ב-12 החודשים האחרונים מחולק במחיר הנכס

*מכפיל תזרים המזומנים

היחס בין ערך השוק של מניות החברה לתזרים המזומנים מפעילות ב-12 החודשים האחרונים

*קרנות REIT

קרנות המשקיעות בתחום הנדל"ן המסחרי או בנדל"ן למגורים שמניב הכנסות משכר דירה. הקרנות מחלקות את רוב הרווח כדיווידנד ומקבלות הטבות מס. חלק מהמשקיעים רואים בהן תחליף לאג"ח

*תשואת הרווח

הערך ההופכי של מכפיל הרווח: היחס בין הרווח הנקי של החברה ב-12 החודשים האחרונים לערך השוק של מניות החברה

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker