8 מיליארד דולר, אלפי חדרי מלון, דירות פאר וקזינו - הפרטים המלאים על הפרויקט של דנקנר ותשובה בלאס וגאס

תשובה ודנקנר מבינים כי הם ניצבים בפני תחרות קשה, ולכן שכרו צוות ניהול מהשורה הראשונה; על הקמת הפלאזה ינצח דני וויד, שהיה סמנכ"ל בכיר ב-MGM; את הפרויקט יעצב האדריכל פול סטילמן, שתיכנן 25 מלונות קזינו

שרית מנחם כרמי
שרית מנחם כרמי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
שרית מנחם כרמי
שרית מנחם כרמי

בלילה של 13 בנובמבר כיסו יצחק תשובה ונוחי דנקנר את לאס וגאס בענני אבק כבדים. ואולם לאנשי העסקים הישראלים לא היתה כוונה לחבל בבריאותם של תושבי העיר: האבק היה תוצאת לוואי של התמוטטות מלון פרונטיר הוותיק, שאת הפצצות אשר הביאו לקריסתו הפעילו השניים בלחיצת כפתור.

התוכנית העסקית של תשובה ודנקנר כבר מגובשת פחות או יותר: הקמת המלון היוקרתי והמפואר ביותר בלאס וגאס. הפרויקט יכלול 4,000 חדרי מלון, 3,000 דירות מגורים יוקרתיות, קזינו, אולמות כנסים, תיאטרון ומרכז מסחרי.

בארבע הקומות הראשונות, ששטחן הכולל 140 דונם, ירוכזו כל עסקי המסחר, הקזינו והתיאטרון. מעליהן יוקמו שבעה מגדלים בני 50 קומות. השלב הראשון, שבנייתו אמורה להסתיים בתוך שלוש שנים, יכלול שלושה מגדלים - שניים מהם יתפקדו כמלונות ואחד ישמש למגורים.

דנקנר ותשובה מטילים לזירת ההימורים האמריקאית לא רק כסף גדול, אלא את כל המוניטין והשם העסקי הטוב שצברו בחייהם. הצלחה תוציא להם שם של אנשי עסקים גלובלים מרחיקי ראות - אבל כישלון יגרור נזקים אדירים לשמם ולקבוצות העסקיות הענקיות שאותן הם מובילים.

הסיכון של השניים מחושב מאוד. לאס וגאס היא אתר הנופש הגדול בארה"ב, שקולט בכל שנה כ-40 מיליון תיירים. ב-2007 השאירו המבקרים בבתי המלון, העסקים ובתי הקזינו שבעיר יותר מ-40 מיליארד דולר.

המלון של תשובה ודנקנר יצטרף לארבעת המלונות היוקרתיים בעיר - ווין (Wynn), ונישיאן (Venetian), בלאג'יו (Bellagio) וסיזרס פלאס (Caesars Palace). אלו בתי המלון שמארחים גם את המהמרים הכבדים ביותר, אלו שנפרדים מדי ערב מסכומי עתק על שולחנות הרולטה והקלפים. חברי הקליקה הזאת, שעליהם, בין היתר, בונים בקבוצת תשובה-דנקנר, נקראים High Rollers והם מרשים לעצמם להפסיד לפחות חצי מיליון דולר בערב. בלאס וגאס מספרים כי החבורה הזאת מונה כ-300 אנשים מרחבי העולם - ובמלונות היוקרה מכירים כל אחד מהם באופן אישי. "הם לא עוזבים עד שהם מפסידים הכל או מכפילים את הסכום. בדרך כלל הם מפסידים", אומר בכיר בענף.

את הקרקע - שטח של 156 דונם ברצועת המלונות הראשית של לאס וגאס (המכונה "הסטריפ") - רכש תשובה במאי 2007. היתה לו מטרה ברורה: לאחר שכבש את השדרה החמישית במנהטן עם מלון פלאזה' הוא רצה לשחזר את ההצלחה גם בחוף המערבי.

הקרקע נרכשה תמורת סכום אדיר של 1.2 מיליארד דולר, אך המספר הענק מסתיר את העובדה שלמעשה מדובר במחיר נוח. הפרויקט יכלול מספר עצום של חדרי מלון, דירות ואולמות קזינו - כך שהיחס בין עלות הקרקע לעלות הפרויקט כולו לא יהיה גבוה. בפרויקטים מסוימים מהווה מחיר הקרקע 30%-40% ממחיר הפרויקט, ויחס של 15%-20% נחשב למצוין. עלות הקרקע בפלאזה היא רק 15% ממחיר הפרויקט.

בשל היקף ההשקעה האדיר, הסיכונים הפיננסיים ופרק הזמן הארוך שנדרש עד שהעסק ייצר רווחים, החליט תשובה לחלוק את המיזם עם משקיע נוסף. הוא הרים טלפון לדנקנר, שהחליט די מהר להצטרף לחגיגה. הוא כבר הכיר את הסיפור. כמה חודשים קודם בחן דנקנר את אותו מגרש בדיוק. ההיכרות הטובה של השניים עם המיקום, המחיר והפוטנציאל העסקי הולידו הסכמה על שותפות במיזם הגדול.

גם הבעלות מחולקת שווה, כשלכל אחד יש 50% בחברה שהקימו לצורך זה - אלעד-אי.די.בי לאס וגאס. הנתח של דנקנר מחולק בין נכסים ובניין לאי.די.בי פיתוח (לכל חברה 25%).

המתחרים: אדלסון והגורו של וגאס

בלאס וגאס יש 344 מלונות שמציעים 154 אלף חדרים. ואולם למרות היצע החדרים העצום העיר נהנית משיעורי תפוסה גבוהים במיוחד - 91%. שיעורי התפוסה במלונות היוקרתיים, מהסוג שדנקנר ותשובה מקימים, גבוהים אף יותר - 96%-98%.

כמו ברוב ערי ההימורים, גם המלונות בלאס וגאס אינם מבססים את הכנסותיהם על לינה. לכל האטרקציות שהם מציעים יש מטרה אחת - להביא את המבקרים כמה שיותר קרוב לקזינו. הסיבה: הרווח משולחנות ההימורים גדול. בלאס וגאס פורחת גם תעשייה של כנסים וועידות, שתורמת רבות לרווחי המלונות - בעיקר באמצע השבוע. ב-2006 התקיימו בעיר 24 אלף אירועים, שהכניסו למארחים 8.2 מיליארד דולר.

הפעילות העסקית המשגשגת של העיר מביאה לגידול מהיר של האוכלוסייה, שכבר מונה כשני מיליון תושבים בעיר וביישובים שסביבה. בשנים האחרונות גדל כוח העבודה בלאס וגאס ב-6% בממוצע בשנה - לעומת 1.1% בארה"ב כולה.

הפרויקט החדש ימקם את תשובה ודנקנר בזירה של ענקי היזמות של ארה"ב. המלון שהם מתכננים מציב אותם בתחרות בעיקר מול המלונות של שני אנשי הנדל"ן המצליחים בלאס וגאס: הגורו של עיר ההימורים, סטיב ווין; והמיליארדר היהודי-אמריקאי שלדון אדלסון, המדורג שלישי בין עשירי העולם.

בעבור שניהם תחום ההימורים הוא המגרש הביתי. אדלסון הוא בעליה של חברת ההימורים לאס וגאס סאנדס, המחזיקה בעיר במלון ונישיאן. הוא שיחזר את הצלחת המלון גם באי הסיני מקאו, שם סיים להקים לפני כמה חודשים את מלון הקזינו הגדול בעולם.

ווין בנה בלאס וגאס שלושה בתי מלון מפורסמים: מיראז', טרז'ר איילנד ובלאג'יו. באמצע 2005 הוא הפתיע עם מלון נוסף - ווין לאס וגאס ריזורט. מדובר באחד המלונות המפוארים בעולם, שהעלה את רף היוקרה בלאס וגאס. בניית המלון עלתה 2.7 מיליארד דולר - כמיליארד דולר יותר מהוונישיאן של אדלסון או בלאג'יו, היצירה הקודמת של ווין.

עם פתיחת המלון החדש שלו הכתיב ווין אופנה חדשה בתחום המלונות בלאס וגאס: ניו יורק ניו יורק, ונישיאן, פאריס וסיזרס פלאס עוצבו בהשראת נושא מרכזי, אך המלון של ווין נושא את שמו בלבד ומציג בראוותנות מותרות, יוקרה והרבה תחכום.

"מלון נושאי הוא עניין של העבר", הסביר ווין את הקונצפט החדש. "ככל שאתה קושר את עצמך לאירוע או מקום מן העבר, כך אתה מגביל את עצמך - ובסופו של דבר המלון שלך נהפך למשעמם. רציתי לעשות מלון עם הפנים לעתיד". יש להניח שגם תשובה ודנקנר יתייחסו ברצינות לדבריו של ווין בנוגע לקונצפט.

ווין לאס וגאס ריזורט לא היה המלה האחרונה של ווין. בעוד שהפרויקט של תשובה ודנקנר נכנס לשלבי בנייה, מעבר לכביש כבר עומל ווין על המלון הבא שלו, ווין אנקור. היקף ההשקעה מוערך ב-2.1 מיליארד דולר והפתיחה בעוד שנתיים.

גם MGM Mirage, אחת מחברות הקזינו הגדולות בעולם, עובדת על הרחבת צי המלונות העצום שלה בלאס וגאס, שמונה כיום כ-15 מקומות. MGM בונה בימים אלה בהשקעה של 7.4 מיליארד דולר את סיטי סנטר - קומפלקס ענק של מגורים ומלונות, השוכן מעט דרומית לפלאזה.

תנאי מימון צוננים

תשובה ודנקנר מבינים כי הם ניצבים בפני תחרות קשה, ולכן הם שכרו צוות ניהול מהשורה הראשונה. שחקן החיזוק העיקרי הוא דני וויד, שהיה סמנכ"ל בכיר ב-MGM עד שגויס על-ידי הישראלים כדי לנצח על המיזם. רכש בולט נוסף הוא האדריכל פול סטילמן, שעיצב 25 מלונות קזינו ברחבי העולם. עם היועצים לפרויקט נמנית גם חברת ספקטרום, שייעצה בין השאר לחברת ההימורים של אדלסון.

ואולם גם צוות הניהול הטוב ביותר לא יועיל אם כלכלת ארה"ב תיקלע למשבר. כבר כיום מורגשים קשיים בשוק המגורים האמריקאי, ויזמים רבים מעכבים פרויקטים או נתקלים בקשיים במכירת דירות. "ארה"ב חווה האטה בקצב המכירות של בתים, וגם בלאס וגאס מרגישים זאת", אמר בשבוע שעבר נחשון קויתי, מנכ"ל ב.ס.ר פרויקטים, המקימה בעיר פרויקט. "כיום אין התחלות יזמיות חדשות בתחום המגורים בשל הקושי שהענף נקלע אליו. אנשים יושבים על הגדר ולא קונים דירות". קויתי אמר את הדברים לאחר שחברת מידרוג הורידה את דירוג האג"ח של הפרויקט של ב.ס.ר עקב קשיים במכירת דירות בפרויקט שהיא מקימה בלאס וגאס (ראו מסגרת).

האטה בכלכלה תפגע בלאס וגאס בדרך נוספת, משום שהיא גם תפחית את כמות הכנסים והוועידות שייערכו בעיר. עם זאת, יש להניח כי האופי הייחודי של העיר הנהנתנית יביא לפגיעה קלה יותר ביחס לאזורים אחרים בארה"ב.

עקב משבר הסאב-פריים נתקלים תשובה ודנקנר בתנאי מימון הרבה פחות נוחים מבעבר. לצורך רכישת הקרקע העמיד כל אחד מהם הון עצמי של 300 מיליון דולר, ובנוסף נטלו השניים מימון של כ-600 מיליון דולר בתנאים צוננים.

ההשקעה הנוספת בפרויקט, שבנייתו אמורה להימשך 4-5 שנים, תמומן באמצעות הון עצמי ומימון חיצוני. המימון הנוסף ישפיע, בין השאר, על סיכויי הצלחת הפרויקט - ונראה כי התנאים הפיננסיים הקשים לא יקלו על המשימה.

כדי להעלות את סיכוייהם לקבל תנאי אשראי טובים מקיימים תשובה ודנקנר כבר עכשיו מגעים עם בנקים גדולים. מה החיפזון? השניים יודעים כי בנק רוצה לתת לך אשראי כשיש לך הרבה כסף - וכשאתה לחוץ אף-אחד לא רץ לתת לך אותו.

כשיבואו אנשיהם של תשובה ודנקנר לבקש מימון לטווח ארוך מהבנקים, יהיה להם טיעון לא רע שמביא בחשבון את הנתונים הכספיים של החברות המתחרות. החברה של תשובה ודנקנר (אלעד-אי.די.בי לאס וגאס) עדיין לא הונפקה באף בורסה (אם כי יש להניח שבקבוצה חושבים על הנפקה בניו יורק).

לעומת זאת, רוב חברות הקזינו הגדולות שפועלות בלאס וגאס כבר נסחרות בבורסה. לכן גם אפשר להסתכל על התוצאות הכספיות שלהן ולראות שקזינו ומלון בסדר גודל כמו שבונים השניים (ללא הדירות שיימכרו וייצאו מהמאזן) מספק רווחיות EBITDA (הרווח לפני ריבית, מס, פחת והפחתות) של כ-400 מיליון דולר בשנה.

פחות דירות, יותר חדרי מלון

תהיה זו טעות לחשוב שאי-הוודאות המרחפת מעל לכלכלה האמריקאית היא הפתעה בעבור דנקנר. בעוד שהצהרותיו של תשובה לגבי תיפקוד הכלכלה בארה"ב אופטימיות, השותף שלו מחזיק בדעה הפוכה. דנקנר - האיש שאם אין לו עסקה כל יומיים זה מדגדג לו באצבעות, ושכל שעתיים מקבל הצעה עסקית - כינס כבר בדצמבר 2006 את אנשיו באי.די.בי והצהיר שב-2007 תתחיל נפילה שתגלוש ל-2008. באותו מעמד אמר דנקנר למנהלים שלו כי יש להתכונן למשבר, לגייס כמה שיותר כסף לזמן ארוך ככל האפשר, למכור יותר ולקנות פחות.

בינתיים נראה שדנקנר צדק. ארה"ב חווה האטה כלכלית והשווקים בעולם מגלים חולשה. לאור זאת, עולה השאלה מדוע הוא החליט בכל זאת להיכנס בעיתוי הנוכחי להרפתקה נדל"נית כל כך גדולה. "למרות הלהט של נוחי להיכנס לעסקות, הוא בוחן כל עסקה לעומק עם הרבה איפוק וסבלנות", מסביר מקורב לקבוצה. "הפרויקט הנוכחי הוא כרטיס כניסה למגרש של לאס וגאס והוא הולך על זה מהר. ההאטה לא תימשך לנצח. אם הפרויקט יצליח - אי.די.בי תכפיל את שווייה".

לדברי המקורב, הפרויקט משתנה כל הזמן בהתאם להתפתחויות בשוק: "החלוקה בין דירות למגורים לבין חדרי מלון השתנתה בגלל המצב בשוק המגורים. בתחילה היו יותר דירות למכירה, אך כשהם הבינו כי במצב הנוכחי יהיה קשה למכור אלפי דירות בכמה שנים, הוחלט להקצות יותר דירות למלון".

תשובה ודנקנר יתמודדו עם סיכונים נוספים שלא קשורים בהכרח להתעייפות הכלכלה האמריקאית ולקשיי הנזילות במערכות הפיננסיות. בשנים הקרובות ייבנו בסטריפ 60 מלונות עם 46 אלף חדרים. שליש מהם יוקמו כבר בשנתיים הקרובות.

התחרות גוברת גם מחוץ לנוואדה, ככל שנבנים יותר מרכזי הימורים העולם. המתחרה הגדולה ביותר על תואר בירת ההימורים העולמית היא העיר מקאו שבשליטת סין, שמושכת כיום 20 מיליון מבקרים בשנה. מי שזיהה את הפוטנציאל באזור הוא אדלסון, שהשיק שם באחרונה את מלון הקזינו הגדול בעולם - ונישיאן מקאו. ערי הימורים נוספות שתופסות תאוצה אפשר למצוא גם במזרח אירופה.

הצלחת הפרויקט של תשובה ודנקנר תמקם אותם בפסגת היזמות העולמית. כישלון יהיה כואב.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker