איפקס בהמלצת קנייה ל-YBOX: "נסחרת עמוק מתחת להון העצמי, פוטנציאל לעלייה של 45%"

החברה, שבשליטת יעקב גורסד, הצטרפה לבורסה ב-2014 – ולה פרויקטי נדל"ן גדולים בתל אביב ■ עוז לוי: "שני מיזמי נדל"ן מרכזיים של החברה, הממוקמים בסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה, עשויים ליהנות מביקוש במחירים גבוהים"

ערן אזרן
יעקב גורסד
יעקב גורסדצילום: עינת לברון
ערן אזרן

חברת הנדל"ן וויי-בוקס (YBOX), שבשליטת איש העסקים הצרפתי-ישראלי יעקב גורסד, הצטרפה לבורסה בתל אביב ב-2014. מניית החברה מרכזת מחזורי מסחר נמוכים יחסית, כ-100 אלף שקל בממוצע ביום בשלושת חודשי המסחר האחרונים, והניבה למשקיעים תשואה נמוכה של כ-13% בשנתיים האחרונות. זאת, בשעה שהחברה ממשיכה להיסחר במכפיל הון נמוך של כ-0.7.

האנליסט עוז לוי מאיפקס קפיטל מרקט זיהה פוטנציאל רב במניית YBOX, וניפק לה המלצת "קנייה". לוי נימק את ההמלצה האגרסיבית בהיקף הפרויקטים המשמעותי שבשלב ייזום, במצבת הנכסים שכוללים פרויקטים בסמוך לתוואי הרכבת הקלה בתל אביב, ובכך שהחברה נסחרת עמוק מתחת להון העצמי – 170 מיליון שקל, נכון לסוף ספטמבר 2017. לוי נקב במחיר יעד של 129 אג' למניה, המגלם פוטנציאל עלייה (אפסייד) של 45% ביחס למחירה הבוקר.

וויי־בוקס פועלת בתחום הייזום ונדל"ן להשקעה בישראל. לחברה, שאחראית בין היתר על פרויקט "רביעיית פלורנטין" בתל אביב, ארבעה פרויקטים בשלבים שונים של ייזום למגורים ולמסחר בתל אביב, קרקע לבנייה של כ-130 יח"ד בחדרה, פרויקט משרדים מניב בשלב עלייה על הקרקע בתל אביב, ושישה פרויקטים נוספים של פינוי בינוי (תמ"א 38/2). החברה מנוהלת על ידי גורסד – איש עסקים יהודי צרפתי, שלו אחזקות גם בתחום הטכנולוגיה - ואחיו הצעיר יהודה.

לוי הדגיש בסקירתו כי ל-YBOX שני פרויקטים משמעותיים – מגדל מגורים ומשרדים ברחוב גת רימון (סמוך לרחוב הרצל) ומגדל דומה במתחם חסן עראפה (ליד צומת מעריב) – שעשויים לייצר ערך רב בשל בקרבתם לתחנות הקן האדום של הרכבת הקלה. "להערכתנו, שני מיזמי הנדל"ן עשויים ליהנות מביקוש במחירים גבוהים הן בתחום המגורים והן בתחום המשרדים. לאור כך ולאור המהותיות של נכסים אילו, פיתוחם עשוי להביא ליצירת ערך רב לבעלי המניות בעתיד", כתב לוי.

פרויקט רביעיית פלורנטין שהקימה וויי־בוקס בדרום תל אביב
פרויקט רביעיית פלורנטין שהקימה וויי־בוקס בדרום תל אביבצילום: דודו בכר

בנוסף, לוי ציין כי התחזיות שמציגה YBOX בדו"חות הכספיים נשענות על מחירים ההולמות את רמת השוק – ואף שמרניות. לדבריו, "הערכות החברה בגין ההכנסות למ"ר בתחום הדיור ובתחום המשרדים הן ריאליות ותואמות את רמת מחירי העסקאות בשוק באזורים הרלוונטיים, כגון: מחיר מכירה של 37 אלף שקל למ"ר מגורים, וכ-13.5 אלף שקל למ"ר משרדים בפרויקטי גת רימון וחסן עראפה; וכן 35 אלף שקל למ"ר ברחק החרש והאמן בשכונת פלורנטין בת"א".

לוי הדגיש כי על רקע הרווחים המשמעותיים הצפויים בשנים הקרובות מהפרויקטים השונים, שוויה הכלכלי של YBOX מסתכם בכ-176 מיליון שקל, בהשוואה לשווי שוק של כ-121 מיליון שקל. לוי לא שיקלל בשווי הכלכלי של YBOX רווחים הצפויים משישה פרויקטי תמ"א 38, שעשויים להיכנס לשלב ביצוע ב-2019-2018 ולהביא לתוספת של כ-47 מיליון שקל לרווח התפעולי ב-2021-2020. זאת, "לאור העובדה כי עיריית ת"א האטה את קצב ההיתרים לפרויקטים קטנים ומטעמי שמרנות".

בשורה התחתונה, לוי ציין כי "ההיקף המשמעותי של הפרויקטים בשלב הייזום בשנים הקרובות מחד, ועלויות המטה הרזות של החברה מאידך, עשויים לקבל ביטוי בדוחות YBOX כבר החל מהמחצית השנייה של 2018".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ