למה חברות הביטוח משקיעות בדיור מוגן - ומדוע התחום מתקשה לגדול? - שוק ההון - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למה חברות הביטוח משקיעות בדיור מוגן - ומדוע התחום מתקשה לגדול?

מגדלי הים התיכון הודיעה השבוע על רכישת קרקע ברחובות, שעליה תבנה בית דיור מוגן חדש ■ המנכ"ל דורון ארנון:"מחסור בקרקעות מונע מהשוק להתרחב" ■ "חברות הביטוח משקיעות בנו מכיוון שהענף יציב - ולא בגלל העלייה בתוחלת החיים"

תגובות
דיור מוגן של מגדלי הים התיכון בגני תקווה. שיעור תפוסה של 60%

חברת מגדלי הים התיכון הודיעה השבוע על רכישת קרקע ברחובות תמורת 62 מיליון שקל, שעליה תבנה את בית הדיור המוגן השמיני שלה. הבניין ברחובות צפוי לכלול 250 יחידות דיור, וכן מחלקה סיעודית ושטחי מסחר. בסך הכל הפרויקט צפוי להתפרש על כ–40 אלף מ"ר. הפרויקט יתווסף לרשת בתי הדיור המוגן של החברה, שמונה כיום שבעה בתים, ובהם 1,600 יחידות דיור וכ–420 מיטות סיעודיות.

שוק הדיור המוגן בישראל אינו מפותח במיוחד, והוא נשלט על ידי כמה חברות שמתמחות בדיור המוגן כמו משען, מגדלי הים התיכון, עזריאלי, בית בכפר ובית גיל הזהב. החברות פועלות בעיקר במרכז, ופונות לאנשים מבוגרים ממעמד סוציו־אקונומי גבוה שברשותם דירה ושנהנים מפנסיה קבועה. תנאי פתיחה כאלה מבטיחים שהלקוחות הפוטנציאליים יוכלו לשלם את דמי הפיקדון הגבוהים ליחידת דיור במתחם ואת דמי האחזקה החודשיים עבור השירותים שניתנים להם.

המודל העסקי של החברות האלה מתבסס על הכנסות משחיקה של הפיקדונות, דמי אחזקה וכן מדמי שכירות שמשלמים גופים שנותנים שירותים כמו חדר האוכל, או ניהול המחלקה הסיעודית. הפיקדונות נשחקים ב–3%–3.5% בממוצע בשנה על פני 12–17 שנה, תלוי בגילו של הדייר. בסך הכל הפיקדון נשחק בדרך כלל בכ–30%–40%. כלומר, פיקדון של מיליון שקל עשוי להישחק עד ל–600–700 אלף שקל.

זאת הקרקע הראשונה שאתם רוכשים מ–2014. היו תקוות רבות משוק הדיור המוגן, אבל יש בישראל פחות מ–15 אלף יחידות דיור. נראה שהתפתחות השוק מתקדמת לאט.

.

דורון ארנון, מנכ"ל מגדלי הים התיכון: "הפער בין הדיבורים למעשים נובע מכמה סיבות. הסיבה הראשונה היא שכמעט אין קרקעות בישראל המתאימות לדיור מוגן מבחינת המיקום, מבחינת ייעוד הקרקע וגם כאלה שהשטח שלהן גדול מספיק כדי להתאים לבית דיור מוגן.

סיבה שנייה היא שהפרויקטים האלה גדולים, ולכן בין רכישת הקרקע לתחילת האכלוס יכולות לעבור 6–7 שנים. הסיבה השלישית היא שבכל זאת יש חסם כניסה גבוה, מפני שלחברות אין ניסיון בענף. הדבר שונה ממשרדים או מנדל"ן למגורים. יש יותר ניואנסים שמצריכים ניסיון רב וגם אם גופים בוחנים את האופציה — הם לא בהכרח יודעים כיצד לממשה".

אתה מדבר על היעדר קרקעות. האם פוטנציאל הצמיחה שלכם בישראל מוגבל?

"למעשה רק היעדרן של קרקעות מונע מאיתנו להתרחב. אנחנו בוחרים את המקומות שלנו בפינצטה, ולא יוצאים להרפתקאות בדרום הרחוק או בצפון, אלא באזורי הביקוש הטבעיים שלנו. כל פרויקט עולה 400–500 מיליון שקל, ואני יכול לעבוד על כמה פרויקטים במקביל, אבל אני לא מוכן להתפשר עליהם. אם מישהו רוצה לעבוד על 20 פרויקטים במקביל — זאת בעיה, אבל אני רוצה רק לעבוד על 2–3 פרויקטים.

.

אמרת שלא היית הולך לדרום, אבל עזריאלי מקימה פרויקט בלהבים.

"איני רוצה לחוות דעתי על מיקומים של אחרים, אלא לבחור את המיקום שנכון עבורנו. אני מחפש מיקומים שבהם אני יכול להשיג תשואה גבוהה יותר. חשוב להדגיש כי דיור מוגן הוא דבר מקומי, לא באים לפרויקט כזה מכל הארץ, אלא מאזורים שקרובים אליו יחסית. כשיוצאים מאזורי הביקוש צריך אנשים מחתך סוציו־אקונומי גבוה מספיק, ושהנדל"ן שבבעלותם הוא בעל שווי משמעותי. בתי דיור יתמלאו בכל מקום, אבל השאלה היא באיזה מחיר".

כיום הדיירים בבתי דיור מוגן צריכים שיהיה ברשותם כסף רב. אולי ההתרחבות של התחום צריכה לבוא מהקמת בתים לאוכלוסייה מחתך סוציו־אקונומי נמוך יותר.

"גם אם זה יתרחש, זה ייקח יותר מעשור. כיום, בכל השוק יש פרויקט אחד או שניים שנמצאים בהקמה, ועוד כשלושה בתכנון. יחלפו שנים רבות עד שיהיו פרויקטים נגישים לאוכלוסיות אמידות פחות. על פניו לא הגיוני שיהיו רק בתי דיור מוגן ברמה הגבוהה. יכול להיות שבעתיד יתפתח שוק של פרויקטים לאוכלוסיות אמידות פחות, אבל אני עדיין לא רואה את המודל העסקי לכך, יהיה צריך להוריד באופן משמעותי את העלות והתחזוקה השוטפת.

דורון ארנון

"מחירי הקרקעות עלו מאוד בשנים האחרונות, דבר שלא תורם להיתכנות המהלך. אנחנו חייבים פרויקטים ברמה גבוהה, אחרת זה לא כלכלי. כדי שיוקמו פרויקטים כאלה, צריך שתהיה תמיכה ממשלתית שתשווק קרקעות זולות יותר לדיור מוגן, כמו שעושים למגורים".

אתה אומר שאין בעיה למלא בתים, אבל הבית שלכם בירושלים כולל רק 116 יחידות, ועדיין, בסוף ספטמבר — קרוב לשנתיים וחצי לאחר תחילת האכלוס — שיעור התפוסה הוא 53% בלבד.

"הקצב שם אינו מהיר. צריך לזכור שקנינו שם בניין מוכן ולכן לא היינו יכולים לבצע מכירה מוקדמת. זה עולם של דיור מוגן, לא של מגורים — גם אם תעשה סלטות באוויר לא תמכור 20 יחידות בחודש. בכל זמן נתון יש מספר מוגבל של אנשים שמחפשים דיור מוגן באזור ספציפי. גם אם נגדיל את המאמצים השיווקיים שלנו, לא בהכרח נגדיל את המכירות. אנחנו מקבלים מרווח גדול ביחס למה שקנינו".

אין בשוק הזדמנויות רכישה נוספות?

"לא. בירושלים קנינו פרויקט ריק שקופת חולים מאוחדת קנתה בזמנו ולא המשיכה איתו. זהו מקרה ייחודי. עזריאלי רכשה בתי דיור מוגן מרשת פאלאס שהיו בהם דיירים, אך בשבילה זה היה כרטיס כניסה לשוק. כשאני מסתכל על בתים קיימים אני בוחן אותם כעסקת תשואה, ואז צריך לזהות פוטנציאל אפשרי להגדלת הערך".

מגדלי הים התיכון נסחרת לפי שווי של כ–950 מיליון שקל, לאחר שבשנה האחרונה עלה מחיר המניה ב–25%. מאז הנפקת החברה במארס 2014 עלתה המניה ב–55%.

מגדלי הים התיכון רשמה הכנסות של 114 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2017, עלייה של 18% לעומת ההכנסות בתקופה המקבילה. הצמיחה בהכנסות נבעה, בין היתר, בגלל התקדמות אכלוס הבית בירושלים והבית בגני תקווה. החברה הציגה רווח, המיוחס לבעלי המניות, של 63 מיליון שקל, לעומת 86 מיליון שקל בתקופה המקבילה. שיעור התפוסה בגני תקווה הוא 60%. "הפרויקט בגני תקווה הוא הצלחה גדולה. פתחנו 350 יחידות דיור בבת אחת, וזהו הפרויקט המתקדם ביותר שלנו. כיום זה הקטר של הדו"חות שלנו, כמו כל פרויקט חדש, כי גם אנחנו רושמים עליו רווח יזמי, וגם יש את כל הפיקדונות מהאכלוס הראשוני — דבר שלא קיים בבתים קיימים".

חברות הביטוח והפנסיה מחזיקות במניות של חברות הדיור המוגן. האם זה בגלל שהן רוצות לגדר את הסיכונים הנובעים מהעלייה בתוחלת החיים?

"המחלקות הסיעודיות הן חלק קטן מסך הפעילות של מגדלי הים התיכון — גם בהכנסות וגם ברווח. לגבי תוחלת החיים, אני יכול לומר שבעשר השנים האחרונות זמן השהייה הממוצע של דייר אצלנו לא השתנה. בין היתר מכיוון שההגדרה של מבוגר השתנתה במהלך השנים. 70 אינו נחשב זקן כיום — כפי שנחשב לפני עשרות שנים. לכן אני לא רואה את הקשר לחברות הביטוח, איני חושב שזאת הסיבה שהן מחזיקות במניות של חברות הדיור המוגן.

"לדעתי, הסיבה היא שזה נחשב תחום יציב ביחס לקניונים או למשרדים. גם אם יש משבר מקרו־כלכלי במשק — אין דבר בטוח יותר מדייר, שזה הבית שלו והוא לא מתכוון לעזוב אותו. לכן גופים רבים מסתכלים על התחום כאטרקטיבי יותר, במיוחד ביחס לחלופות".

תביעה ייצוגית הוגשה נגד החברה

אתמול בבוקר דיווחה החברה לבורסה כי דיירים בבית הדיור המוגן בנורדיה הגישו נגד החברה תביעה ייצוגית בבית המשפט המחוזי לפני כשבוע. לטענת התובעים, החברה הפרה את התחייבותה כלפי הדיירים להקים אודיטוריום, מינימרקט ומעבר מקורה בבית הדיור המוגן. התובעים העריכו את סכום התביעה ב–78 מיליון שקל, והם דורשים מבית המשפט צו שיחייב את החברה לבצע את העבודות. הבית בנורדיה נמצא בבעלות חלקית של החברה (67%), וכולל כ–300 יחידות דיור. ארנון בחר לא להתייחס לתביעה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם