שופינג ובילויים: כך מנסה ביג לשרוד בעידן הקניות האינטרנט - שוק ההון - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שופינג ובילויים: כך מנסה ביג לשרוד בעידן הקניות האינטרנט

ביג, שמתמחה במרכזי קניות פתוחים, מצליחה להציג ביצועים טובים יחסית גם כשהשוק הישראלי רווי בקניונים, ושוק הקמעונות האמריקאי נמצא במשבר ■ המשקיעים עדיין חוששים, ובצדק, אבל הם יכולים למצוא פוטנציאל בהשקעה במניה

תגובות
יו"ר ביג יהודה נפתלי, והמנכ"ל איתן בר זאב
אייל טואג

ב-2013 פתחו מליסרון ואיש העסקים אלי להב את גרנד קניון בבאר שבע, קניון בן ארבע קומות שמשתרע על פני 50 אלף מ"ר והושקעו בו כמיליארד שקל. באר שבע אמנם נחשבת לבירת הנגב, והיא מרכזת תנועה של תושבים מהעיר ומהסביבה, סטודנטים וחיילים, אך במידה רבה זה היה קניון אחד יותר מדי. פתיחתו הובילה לתחרות חסרת תקדים בעיר, שנהפכה באותה שנה לעיר השנייה בישראל ביחס בין שטחי המסחר למספר משקי הבית.

בכתבה שפורסמה באפריל 2015 ב–TheMarker אמר בכיר באחת מרשתות האופנה: "החנויות שלנו בקניון הנגב ובגרנד קניון מדשדשות. הן בעצם הורגות אחת את השנייה, כי הקניונים האלה הם יותר מדי לעיר הזאת". הסיפור של באר שבע לא נגמר שם — הקניון של עזריאלי לא התאושש, אלי להב מימש את חלקו בגרנד קניון, וב ביג מרכזי קניות החליטו להשקיע בשדרוג המרכז שלהם כדי להפוך אותו לאטרקטיבי יותר. למעשה, נוצר בישראל מלכוד — כל חברה רוצה להתרחב לפני המתחרות שלה, אבל המרוץ גורם לכך שדמי השכירות יירדו, וכך הקמת קניונים נהפכת לאטרקטיבית פחות.

לא ברור אם זאת ההבנה של המשקיעים שבאר שבע היא דוגמה קיצונית למצבו של שוק הנדל"ן המסחרי בישראל, או שעלו אצלם חששות מפני גורמים נוספים שמשפיעים על תחום הקמעונות — כמו רכישות אונליין — אבל באפריל 2015 התחיל הדשדוש במניות הקניונים. בשלוש השנים שקדמו לחודש זה הכפילה מניית עזריאלי את מחירה, ביג זינקה ב–150% ומליסרון ב–160%. מאז העליות התמתנו — מניית עזריאלי טיפסה ב–13% ומליסרון עלתה ב–15%. מניית ביג הקטנה עלתה ב–26%, וכיום היא נסחרת לפי שווי חברה של 3.4 מיליארד שקל.

ביג הוקמה על ידי האחים יהודה ורוני נפתלי ב–1997, וכעשור לאחר מכן הונפקה בבורסה. החברה כבר הודיעה כי היו"ר יהודה נפתלי יוחלף ב–2019 במנכ"ל איתן בר זאב, שיהיה יו"ר פעיל וימשיך להיות מעורב בעסקי החברה. בר זאב יוחלף במשנה למנכ"ל חי גאליס, שאותו יחליף בתפקיד סמנכ"ל הכספים אסף נגר.

קניון ביג באשדוד
אילן אסייג

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

החברה שונה ממליסרון ועזריאלי בכך שהיא מפעילה מרכזי קניות פתוחים (פאוור סנטרס), שחלקם הגדול ממוקמים בפאתי הערים. המרכזים הבולטים שלה בישראל הם בבאר שבע, באילת, בכרמיאל ובקריות. שווי נכסיה בישראל מגיע ל–55% משווי כלל נכסיה. החברה פועלת גם בארה"ב, ומחזיקה שם ב–29 נכסים שהם 38% מכלל נכסיה. לחברה יש שני נכסים נוספים בסרביה, שם עשוי להיות פוטנציאל, שכן ענף הקניונים בה אינו מפותח.

אינדיקציה למצבם של מרכזי הקניות ניתן למצוא בפדיונות של החנויות, כלומר בכסף שהן גובות מהלקוחות הסופיים שמגיעים למרכזים. ככל שהפדיונות גבוהים יותר, כך המרכז נחשב אטרקטיבי בקרב רשתות וחנויות עצמאיות. בתשעת החודשים הראשונים של 2017 נרשמה עלייה של 4% בפדיונות במרכזי ביג בישראל (מרכזים זהים, כלומר אלה שהיו בבעלות החברה גם בתקופה המקבילה ב–2016). עם זאת, מדובר בקצב צמיחה אטי יותר, לעומת צמיחה של 6.4% ב–2016 ו–5.3% ב–2015. במליסרון לא נרשם גידול בפדיונות בינואר־ספטמבר 2017.

הכנסות החברה משכירות לאחר הוצאות תפעול (NOI) בתשעת החודשים הראשונים של 2017 הסתכמו ב–413 מיליון שקל — צמיחה של 8% לעומת התקופה המקבילה ב–2016. ה–FFO (רווח תזרימי נקי) הסתכם באותה תקופה ב–228 מיליון שקל — עלייה של 13.5% לעומת התקופה המקבילה ב–2016. הרווח הנקי, שכולל גם רווח משערוך נכסים, גדל בשיעור גבוה יותר — 18% — והסתכם ב–318 מיליון שקל.

מרכזי קניות נהפכים למרכזי בילוי

השוכרים של חברות הקניונים — חנויות, בתי קולנוע, גני אירועים ומסעדות — משלמים שכירות או שיעור מסוים מהפדיון, הגבוה מבין השניים, וכן דמי ניהול. בביג נוהגים להדגיש את מדד העומס — היחס בין דמי השכירות ודמי הניהול לפדיון, כלומר כמה חברת הקניונים מעמיסה על השוכרים שלה. היכולת להתמודד עם העומס משתנה בהתאם לסוג העסק, ומדד העומס הממוצע במרכזים של ביג הוא 6.8% בלי דמי ניהול ו–8.5% עם דמי ניהול. במליסרון שיעור עומס דמי השכירות בבאר שבע הוא 8.4%, ובקניון רמת אביב הוא 12%.

היתרון של ביג הוא היכולת שלה לגבות דמי ניהול נמוכים. במרכזים הרגילים שלה דמי הניהול הם 20 שקל למ"ר, במרכזים המטופחים יותר (כמו פאשן באשדוד) — 45 שקל למ"ר. לשם השוואה, בקניונים סגורים הסכום יכול להגיע גם ל–80–90 שקל למ"ר. הסיבה לכך היא, בין השאר, העובדה שהמרכזים פתוחים אין צורך במיזוג אוויר, השטחים הציבוריים מעטים ומורכבים ברובם ממדרכות, ואין צורך להחזיק צוות ניקיון גדול. גם מחירי הקרקעות שלהם נמוכים יותר, שכן הם נמצאים מחוץ לעיר.

מרכז ביג באילת
עופר וקנין

העומס על הלקוחות הוא ביחס לפדיון, אבל המשקל שלו מהרווח גבוה משמעותית. לכן, לעובדה שביג מעמיסה פחות על הלקוחות שלה יש משמעות גבוהה בתחרות עם מליסרון ועזריאלי, וזה מסייע לה למשוך שוכרים, במיוחד בענפים שנמצאים בקשיים. כך, למשל, הראל ויזל, מנכ"ל קבוצת פוקס, התבטא פעמים רבות לגבי ההתנהלות השפויה של ביג. הדבר אמור להיטיב עם ביג גם בעתות משבר — אם אחת מרשתות הקמעונות תיתקל בקשיים ותרצה להפחית את שכר הדירה שלה או לסגור סניפים, ככל הנראה ביג לא תהיה הכתובת הראשונה שלה. ביג נוקטת גישה שלפיה יש לה אינטרס שהלקוחות שלה יצליחו, כי חנויות כאלה מושכות לקוחות שתורמים למתחם כולו.

ואולם, הקשיים של רשתות הקמעונות רחוקים מלהסתיים בדמי השכירות. מלבד התחרות של חלקן עם רשתות זרות (בעיקר בתחום האופנה), בשנים האחרונות השתכללה חוויית הקנייה באינטרנט — מגוון המוצרים רחב יותר, האתרים מאובטחים, וגם מערך המשלוחים נהפך ליעיל יותר. בהתאם, קהל הלקוחות שמבצע רכישות אונליין גדל והלך. הרכישות האלה מעמידות בסכנה את הפדיונות של רשתות האופנה, האלקטרוניקה, הציוד לבית וכדומה. כיום מכירות האונליין בישראל עדיין אינן מפותחות, אך בארה"ב — שוק שמקדים את ישראל בכמה שנים — הרכישות אונליין תופסות 10% מכלל הרכישות.

כדי להתמודד עם השוק הרווי ועם רכישות אונליין מנסות חברות הקניונים להפוך אותם למרכזי בילוי, וכך לספק חוויה שהיא מעבר לרכישת מוצרים. התחרות היא בדרך כלל מקומית, והמטרה היא להיות הקניון הבולט באותו אזור. כדי לעשות זאת, נדרשות החברות לבנות תמהיל נכון בין מוקדי בילוי, כמו מסעדות או קולנוע, לבין חנויות אטרקטיביות, על חשבון חנויות שאינן מושכות לקוחות. בינתיים מצליחה ביג להגדיל את ההכנסות משכירות ממרכזים זהים — ובתשעת החודשים הראשונים היתה עלייה של 7.3%.

"אנחנו חושבים שיהיה נכון להמשיך בפיתוח של מרכזי קניות שמעניקים חוויית לקוח אחרת, ולא עוד מהמודל הישן", אמר באחרונה בר זאב בראיון ל–TheMarker. "המרכזים שלנו לא הולכים למות, אבל שוק מרכזי המסחר בישראל רווי, ואין צורך להקים עוד מאותו דבר. לכן המרכזים החדשים שנקים ייתנו חוויה שונה כדי לעמוד בתחרות — יותר בילוי, מסעדות, בתי קפה וברים, ופחות חנויות אופנה, מפני שיש היום הרבה מותגי אופנה שפונים לאותה נישה. גם הן יצטרכו להתמקד ולהבין שלא כולם יכולים לחיות בעולם החדש שנוצר לנו פה".

בשנה הקרובה צפויה ביג להתחיל בביצוע עבודות לבניית ארבעה מרכזי קניות בעלות של מיליארד שקל, לא כולל רכישת הקרקע, באשקלון, ביהוד, בפתח תקוה ובגלילות, שם מתוכנן פרויקט הדגל של החברה, שעדיין תלוי באישור התב"ע.

ההכנסות משכירות בארה"ב לא צומחות

תוצאות ביג - רווח נקי ותזרימי ב-2013-2017, הכנסות משכירות אחרות הוצאות תפעול, מניה

הפעילות של ביג בארה"ב מאוגדת תחת חברה בת, ביג US, שבה מחזיקה קבוצת מגדל ב–20%. החברה נכנסה לשוק האמריקאי לאחר המשבר הכלכלי ב–2008, דבר שאיפשר לה לשים את ידה על נכסים טובים במחירים אטרקטיביים. עד כה השקיעה ביג בארה"ב 242 מיליון דולר. החברה הציגה בשנה האחרונה הכנסות משכירות לאחר הוצאות תפעול (NOI) של 58 מיליון דולר בארה"ב, ובניכוי הוצאות נשאר לחברה 33 מיליון דולר, שמשקפים תשואה של 14% על ההשקעה. עם זאת, ההכנסות משכירות מנכסים זהים (בדולרים) לא צמחו מתחילת השנה.

חלק גדול מההשקעות של ביג במדינה נעשים בשותפות עם RED, חברה שקיימת 23 שנה ועוסקת בייזום וניהול של מרכזי קניות. לפני כשנה גם הקימו ביג ו–RED חברת ניהול משותפת שאחראית על האסטרטגיה של המרכזים האלה. הנכסים בארה"ב הם בשיעור תפוסה של 93%. התחרות בארה"ב נחשבת קשה יותר בהשוואה לישראל, ולכן יש חשיבות גדולה לאחזקה בנכסים איכותיים.

לפני כמה שבועות הודיעה ביג על כוונתה למכור שישה מנכסיה בארה"ב, בשטח כולל של 70 אלף מ"ר. החברה לא ציינה את סכום המכירה הנדון, אך זה צפוי להיות דומה לשווי הנדל"ן בספרי החברה, שהגיע ל–181 מיליון דולר נכון לסוף הרבעון השני. הבחירה למכור את הנכסים נובעת ככל הנראה מהערכות החברה שהנכסים עלולים לא לשרוד את השינוי שעובר עולם הקניונים. יתרון בהשקעה בארה"ב על פני ההשקעה בישראל הוא אופן המימון של הנכסים — ההלוואות הן נון ריקורס, כלומר, החברה יכולה להחזיר את הנכס לבנק אם נקלעה למשבר, בתמורה לוויתור על החזר ההלוואה. בשיטה זו, אין התחייבויות צולבות בין הנכסים, כלומר, כישלון של אחד אינו משפיע על החברה כולה.

שוק הקמעונות האמריקאי נמצא במשבר, כתוצאה מכך שהצרכנים עברו לקנות חלק מהמוצרים באינטרנט. בשנה האחרונה נסגרו בארה"ב 10,000 חנויות, אך מנגד נפתחו יותר 14 אלף חנויות. אמנם מדובר בעלייה במספר החנויות, אך לא נרשם בהכרח גידול בשטח הכולל. בין החנויות האלה יש משקל גדול יותר לחנויות נוחות ודיסקאונט. בביג מקווים שתגבר המגמה של פתיחת חנויות פיזיות על ידי אתרי מסחר מקוון, כמו שעשו אמזון, עליבאבא או רשת האופנה עדיקה בישראל. היתרון של חברות הקניונים הוא ביכולת שלהן לעקוב אחר הפדיונות של החנויות, לזהות אם הן מתחילות להציג חולשה, ולהתכונן להחליף אותן בעת הצורך.

.

מיחזרה את החוב

ההתרחבות של חברות הנדל"ן בשנים האחרונות נובעת בין היתר מסביבת הריבית הנמוכה, שאיפשרה להן לגייס כסף בזול ולהשקיע אותו בייזום ורכישת נכסים. בתוך שנתיים וחצי הכפילה ביג את החוב הפיננסי נטו שלה, שהגיע בסוף הרבעון השלישי ל–4.2 מיליארד שקל. ההתחייבויות שלה לבנקים בארה"ב הן בסך 1.9 מיליארד שקל, וההחזר שלהן ייפרש על פני 10 שנים. בישראל יש לה חוב של 3.2 מיליארד שקל, רובו בסדרות אג"ח צמודות שמועד הפירעון שלהן פרוש גם כן על אותה תקופה. האג"ח נסחרות בריביות לפדיון של עד 1.6%.

שיעור המינוף של החברה הוא 58%, לעומת 56.5% בסוף 2016. לחברה יש גירעון בהון החוזר של 500 מיליון שקל, אך יש לה נכסים בשווי של 1.2 מיליארד שקל שנקיים משעבוד, והיא יכולה לגייס כנגדם חוב, נכסים נוספים שהיא יכולה להגדיל את המינוף עליהם, וכן מסגרת אשראי של 200 מיליון שקל מגוף מוסדי.

במקביל לגיוסי האג"ח, החברה גם הכפילה בחמש השנים האחרונות פי שניים את ההון העצמי. ההון העצמי הסתכם בסוף הרבעון השלישי ב–3.1 מיליארד שקל, פחות מהשווי שבו החברה נסחרת. אחת הסיבות לכך יכולה להיות שימוש בשיעורי היוון שמרניים בהערכות השווי של הקניונים בגלל מיעוט בעסקות. שיעור ההיוון, שנקבע על ידי שמאי, אמור לייצג את הסיכון הספציפי של כל נכס בתיק הנכסים, בהתאם לאיכותו, לאיכות השוכרים בו ולשיעורי היוון של נכסים דומים באזור. מכיוון שאין בישראל עסקות רבות, השמאים נוהגים להשתמש בשיעורי היוון שמרניים. החברה הציגה במצגת למשקיעים חישוב שלפיו ההון העצמי היה גדל ב–250 מיליון שקל אם שיעור ההיוון היה יורד ל–7%, כלומר, הפער בין שווי החברה להון העצמי הגיוני יותר. רפורמת המיסוי של טראמפ אף צפויה להגדיל את ההון העצמי בעשרות מיליוני דולרים.

אחד החששות לגבי חברות נדל"ן הוא העלאת ריבית, שתקשה עליהן לגייס חוב זול בעתיד. ההשפעה תהיה רק בעוד כמה שנים, מכיוון שהחברות, ובהן ביג, ניצלו את סביבת הריבית הנמוכה כדי לבצע ארגון מחדש של החוב שלהן. ב–2016 גייסה החברה יותר מ–700 מיליון שקל, והצליחה להוריד את עלות המימון הממוצעת שלה ב–2%. בארה"ב עדיין יש לה פוטנציאל לשפר את הריבית שהיא משלמת.

בחמש השנים האחרונות הניבה מניית ביג תשואה של 200%, אך ב–2017 המניה לא הניבה תשואה כלל. מתחילת 2014 חילקה החברה דיווידנד של 240 מיליון שקל, מהם 82 מיליון שקל מתחילת 2017.

דוד גבאי, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז', ציין לאחר פרסום הדו"חות האחרונים: "בישראל אנו מתרשמים כבר שני רבעונים מפרמטרים תפעוליים חיוביים העולים על המתחרים. בארה"ב אנו מעודדים מהיציבות בפורמט הפאוור סנטרים, למרות צפי להרעה בפעילות בעקבות סגירות של חנויות כל־בו וקניונים בארה"ב". גבאי קבע למניה מחיר יעד של 300 שקל, הגבוה ב–22% ממחיר המניה בשוק.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם