מישורים צומחת במהירות - אבל עדיין נסחרת בשווי נמוך ב–35% מהונה העצמי - שוק ההון - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מישורים צומחת במהירות - אבל עדיין נסחרת בשווי נמוך ב–35% מהונה העצמי

מניית מישורים, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב ובישראל, עלתה ב–25% מתחילת השנה - בהמשך לעלייה דומה ב-2016 ■ אתמול היא דיווחה על רכישה נוספת בארה"ב: מרכז מסחרי בצפון קרוליינה ב–48 מיליון שקל ■ מנכ"ל החברה: "אין לי הסבר למחיר המניה. אנחנו צומחים"

תגובות
מרכז מסחרי של מישורים בארה"ב

חברת הנדל"ן מישורים ממשיכה להתאושש ממחיקות הענק שביצעה לפני כשלוש שנים בשל החשיפה לדולר הקנדי. מתחילת השנה עלתה מנייתה ב–26%, בהמשך לעלייה של 25% ב–2016. הראלי במניה העלה את שווייה לכ–240 מיליון שקל. עם זאת, גם לאחר העליות, החברה עדיין נסחרת בשווי דומה לשווייה בתחילת העשור — רחוק משווי של 460 מיליון שקל שאליו הגיעה בשיא ב–2007.

מישורים משקיעה בנכסים מניבים, מסחריים ומשרדים — בישראל ובארה"ב. בנוסף, היא בעלת השליטה ב סקייליין, המתמחה בנדל"ן בתחום המלונאות והאירוח בארה"ב ובקנדה. אתמול נסחרה מניית מישורים במחיר של כ–8 שקלים, הרבה מתחת למחיר המניה המגולם בהון העצמי של החברה — 12.4 שקל. כלומר, השוק מעניק לחברה פרמיה שלילית של 35%.

"אין לי הסבר למחיר המניה, יש מספיק סחורה צפה אצל משקיעים מוסדיים", אמר אתמול מנכ"ל מישורים, דניאל לבנטל. עם זאת, ייתכן כי תמחור החסר של המניה קשור לכך שלחברה יש פעילות מצומצמת יחסית ושיעור הרווח התפעולי התזרימי (EBITDA) נמוך ביחס לחברות מקבילות. גם התלות של מישורים במגזר המלונאות והתיירות בצפון אמריקה, באמצעות סקייליין, יש מרכיב סיכון, שעשוי להרתיע משקיעים.

ב–2017 מיישם בעל השליטה במישורים, גיל בלוטרייך, שמכהן כנשיא ומנהל פיתוח עסקי, מסע רכישות אגרסיבי של נכסים מניבים בישראל ובארה"ב — לאחר שחתם על הסכם שליטה משותפת עם המיליארדר היהודי־קנדי אלכס שניידר, לשעבר בעליה של קבוצת הכדורגל מכבי תל אביב. שניידר השקיע כ–85 מיליון שקל — מחצית מהסכום כהזרמת הון לחברה, והשאר ברכישת מניות מבלוטרייך.

בעל השליטה, גיל בלוטרייך

השותף של טראמפ

שניידר — שאינו מכהן בתפקידים רשמיים במישורים — אינו מעורב באופן אקטיבי בניהול החברה. לפי מקורב, "שניידר מדווח על מה שקורה במישורים; יש לו אינפוט על נושאים אסטרטגיים". שניידר, המתגורר בטורונטו, קנדה, נכנס לשותפות במישורים לאחר המשבר שחוותה החברה בשל קריסת המטבע הקנדי. את השקעתו בחברה ביצע במחיר של 9.5 שקלים למניה, גבוה ממחיר השוק, והוא מעוניין להפוך את מישורים לשחקן משמעותי בתחום הנדל"ן בארה"ב ובקנדה.

שניידר ייסד, יחד עם אדוארד שיפרין, את קבוצת מידלנד שעוסקת בתחומי הפלדה (בעיקר באוקראינה), החקלאות, הנדל"ן, הספנות והייצור התעשייתי. לשניידר יש גם אחזקות בנדל"ן מסחרי בארה"ב, ואף ביצע עם מישורים השקעה משותפת, שמומשה ברווח, בקנדה (מלון קינג אדוארד). בין השאר, שניידר הוא בעל זכויות במלון ומגדל הדירות "טראמפ" בטורונטו, שאותו בנה בשיתוף עם איל הנדל"ן האמריקאי וכיום נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ — והוא אף נכלל בעבר ברשימות המיליארדרים של מגזין "פורבס".

דמות נוספת שמעורבת בפעילות מישורים היא מארק גולד, אזרח קנדי, שבבעלותו נדל"ן מניב בשטח של יותר מ–6 מיליון מ"ר בצפון אמריקה. גולד מפעיל צוות לאיתור נכסים בארה"ב, ומנהל עבור מישורים את הנכסים. בדרך כלל הוא מחזיק 30%–40% מהזכויות בנכסים. גולד היה שותף בעבר של מישורים גם בבניין משרדים ברחובות, והוא מכהן כדירקטור בחברה הבת, סקייליין קנדה — החברה הפרטית שבאמצעותה מחזיקה מישורים בסקייליין.

מישורים מטפסת
תיק הנכסים המניבים — חלק יחסי של החברה, ללא סקייליין,
במיליוני שקלים

אתמול דיווחה מישורים על עסקה נוספת בשיתופו של גולד: רכישת מרכז מסחרי בצפון קרוליינה בכ–48 מיליון שקל (כ–13.5 מיליון דולר). הנכס, עם שיעור תפוסה של 83%, צפוי להניב בשנה הראשונה הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 4.1 מיליון שקל (כ–1.1 מיליון דולר) — המבטא תשואת NOI ראשונית גבוהה יחסית של כ–8.5% על עלות הנכס.

בדומה, במאי חתמה מישורים על עסקה לרכישת מרכז קניות בעיר ריצ'מונד, וירג'יניה, בכ–30 מיליון שקל בשותפות עם גולד; באוקטובר היא רכשה את מלוא הזכויות במרכז מסחרי בפלורידה בכ–18 מיליון שקל (חלק החברה בנכס, 60%); ואילו בשבוע שעבר דיווחה על עסקה לרכישת מלוא זכויות הבעלות במרכז מסחרי בעיר ראלי, צפון קרוליינה, בכ–28.8 מיליון שקל (חלקה של מישורים, 65%).

הרכישות בארה"ב מצטרפות לעסקות שבוצעו בישראל. בעסקה שנחתמה בינואר, מישורים רכשה בניין משרדים ומסחר באזור התעשייה של רעננה בכ–22.5 מיליון שקל. באפריל היא חתמה על עסקה לרכישת בניין משרדים בעפולה בכ–30 מיליון שקל, וביולי רכשה את בניין "שער הנמל" בחיפה תמורת כ–58 מיליון שקל.

בסך הכל, מישורים השקיעה בשבע העסקות ב–2017 כרבע מיליארד שקל. כיום, לאחר השלמתן, החברה מחזיקה — עם שותפים — 31 נכסים מניבים (בעיקר מרכזים מסחריים) בישראל ובארה"ב, בשטח כולל של כ–254 אלף מ"ר (ללא נכסי סקייליין) ובשווי של כ–700 מיליון שקל. קצב ה–NOI השנתי שמניבים הנכסים יהיה 51 מיליון שקל — ביחס ל–30 מיליון שקל NOI בפועל ב–2016.

השותף בשליטה,
אלכס שניידר
רויטרס

חבילת מימון של 400 מיליון שקל

כדי לממן את תוכנית הרכישות מישורים הצטיידה באחרונה בחבילת מימון של כ–400 מיליון שקל. ביוני היא השלימה הנפקת סדרת אג"ח חדשה (ו') בסך כ–62 מיליון שקל, ובאוקטובר הרחיבה אותה וגייסה עוד 30 מיליון שקל. במקביל, החברה הבטיחה קו אשראי של 75 מיליון דולר בריבית של כ–3% בשנה מבנק PNC, להשקעה בארה"ב. עד כה ניצלה החברה כ–15 מיליון דולר מקו האשראי.

לבנטל אמר ל–TheMarker כי מי שמוכר כיום נכסים בארה"ב הם בעיקר גופי השקעות גדולים, כמו קרן הריט קימקו, שממנה נרכש הנכס האחרון. "כל אחד מוכר מסיבותיו — לרוב לאחר שהגופים הגדולים הרוויחו עליהם יפה. האסטרטגיה שלנו היא להמשיך לגדול. אנחנו רואים 'דיל פלואו' (זרם עסקות) של עשרות נכסים, ובוחרים בפינצטה. אנחנו לא חברה ענקית — ובוחרים בקפידה את העסקות".

מישורים ביצעה בשנה האחרונה כמה פעולות שסייעו לחזק את מצבה הפיננסי. בין השאר, היא הגדילה את ה–NOI בנכסים המניבים בארה"ב ובישראל, מימשה נכסים וקרקעות במגזר הייזום בקנדה (סקייליין), וחיזקה את בסיס ההון באמצעות הכנסתו של שניידר כמשקיע. במקביל, החברה הפחיתה את עלויות המימון והאריכה את המח"מ של החוב הפיננסי.

על רקע זה, בתחילת 2017 העלתה חברת הדירוג S&P מעלות את דירוג האשראי של מישורים לרמה של BBB פלוס. האג"ח שלה נסחרות בתשואות לפדיון של 4%–5%. את 2016 סיימה מישורים ברווח של 37.3 מיליון שקל — כמעט כפול מ–2015. בינואר־יוני היא רשמה רווח אפסי, וב–2017 ה–NOI צפוי להסתכם ב–44 מיליון שקל, בהשוואה ל–12 מיליון שקל ב–2010 — גידול מתמשך של 250%.

האם לאחר עליות המחירים בארה"ב נותר עוד בשר לרווחי הון בנדל"ן המסחרי?

לבנטל: "חד־משמעית — כן. זה נכון גם לגבי ישראל. אנחנו לא קניונים, אלא מרכזים פתוחים. אנחנו מקפידים ששיעור גבוה מהשוכרים שלנו יהיה מתחום השירותים והבילוי — מסעדות בתי קולנוע, מתקנים לילדים, חדרי כושר ועוד. התפוסה במרכזים הללו רק עולה.

"אנחנו גם מעדיפים להכניס למרכזים רשתות דיסקאונט כמו Marshalls ו-T.J Max — שהן חסינות יחסית בפני מיתון — להבדיל מוול מארט או סירס, שסגרו השבוע את כל החנויות בקנדה.

"בנוסף, אנחנו קונים נכס בתפוסה של 83%, עם תשואת NOI של 8.5%. אם נעלה את שיעור התפוסה בנכס, כפי שעשינו בכל הנכסים שקנינו, גם שווי הנכס יעלה — כך שיש מקום לרווחי הון נוספים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם