ברונשטיין פורש מעזריאלי אחרי 11 שנה ו-40 מיליון שקל

יובל ברונשטיין שימש בתפקיד מנכ"ל עזריאלי במשך ארבע שנים וחצי ■ הוא יוחלף על ידי אייל חנקין, מנכ"ל סופרגז ■ האתגר העיקרי של קבוצת עזריאלי הוא להתמודד עם הפגיעה בענף הקניונים - בעיקר עקב הגידול במכירות באינטרנט וירידה בפדיון של החנויות ■ מניית החברה נמצאת קרוב לשיא

מיכאל רוכוורגר
יובל ברונשטיין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי
יובל ברונשטיין, מנכ"ל קבוצת עזריאליצילום: עופר וקנין

לאחר כהונה של כמעט 11 שנה בתפקידי ניהול בכירים, מתוכן כ–4.5 שנים כמנכ"ל קבוצת עזריאלי , החליט יובל ברונשטיין, 48, לסיים את תפקידו בסוף השנה ולצאת לדרך חדשה. את ברונשטיין יחליף בתפקיד המנכ"ל אייל חנקין, 48, המשמש בשבע השנים האחרונות מנכ"ל חברת סופרגז הפרטית הנמצאת בבעלות גרנית הכרמל שבבעלות עזריאלי. חנקין הוא בעל תואר ראשון במדעי המחשב ובניהול מאוניברסיטת תל אביב, ובעל תואר שני במינהל עסקים.

ברונשטיין הגיע לקבוצת עזריאלי במארס 2007, זמן קצר לאחר שסיים תקופה מוצלחת עבורו של 11 שנה במשרד האוצר. בתפקידו האחרון באוצר הוא היה משנה לחשב הכללי.

ברונשטיין לא תכנן להגיע מהאוצר לעזריאלי. הוא סיכם עם ראשי בנק הפועלים דאז כי יתמנה לסגן ראש חטיבת שווקים פיננסיים, וכי בהמשך יחליף את ראש החטיבה. אלא שזמן קצר לאחר שיצא לתקופת צינון, המליץ יוסי זינגר, שעמד אז בראש פירמת ייעוץ עסקי־כלכלי גיזה זינגר אבן, לברונשטיין להיפגש עם מנכ"ל קבוצת עזריאלי אז, מנחם עינן, שחיפש סמנכ"ל כספים.

לאחר פגישות ספורות נוצרה כימיה טובה ביניהם, וברונשטיין נכנס לתפקיד סמנכ"ל הכספים של קבוצת עזריאלי נקודת השיא של ברונשטיין בתפקיד היתה ההנפקה הראשונית של עזריאלי בבורסה, שהושלמה בהצלחה ביוני 2010, ובמהלכה היא גייסה סכום עתק של כ–2.5 מיליארד שקל.

הוביל את מכירת טמבור וסונול

במאי 2013 החליף ברונשטיין את שלמה שרף, שסיים קדנציה של שנתיים בתפקיד מנכ"ל עזריאלי. שנה לאחר מכן מת דוד עזריאלי, וברונשטיין ועינן ליוו את דנה עזריאלי בכניסתה לתפקיד יו"ר הדירקטוריון של אחת מהקבוצות הגדולות והבולטות בשוק הנדל"ן וההון הישראלי.

בחודשים האחרונים סיפר ברונשטיין שחש כי הגיע למיצוי בתפקידו וכי זהו הזמן המתאים עבורו לעשות את הצעד הבא. זאת, לאחר שהיה מעורב בהובלה של כ–50 עסקות קנייה ומכירה של נכסים, כשהיקף של כל אחת מהעסקות האלה היה לפחות 70 מיליון שקל. הוא הוביל את מכירת חברות טמבור וסונול; את הרכישה של הקרקעות לפרויקטים, כמו מגדל שרונה ובית ידיעות אחרונות בתל אביב; את הכניסה לתחום הדיור המוגן בישראל; ואת הפעילות בנדל"ן מניב בארה"ב. מאז כניסתו של ברונשטיין לתפקיד המנכ"ל, מניית קבוצת עזריאלי עלתה ב–107% לשווי שוק של כ–24 מיליארד שקל. בתקופה זו מדד ת"א נדל"ן (לפני כן נדל"ן 15), שבו נכללת מניית קבוצת עזריאלי, עלה ב–64%, ומדד ת"א 125 עלה ב–21%.

ברונשטיין שיתף במחשבות הפרישה את דנה עזריאלי והמליץ לה למנות במקומו את חנקין, חברו, לתפקיד. הוא עוזב את עזריאלי כאיש אמיד, שכן חבילת התגמול שממנה נהנה החל ב–2007 מוערכת ביותר מ–40 מיליון שקל. קבוצת עזריאלי נמצאת כיום קרוב לרמות שיא מבחינת הביצועים של המניה ומבחינת הרווחיות והיקף הפרויקטים שבפיתוח.

בשוק נפוצו הערכות כי ברונשטיין בדרך להתמנות למנכ"ל כיל. ואולם בסביבת ברונשטיין דחו את הערכות האלה וציינו כי התפקיד אכן הוצע לו, אך סביר להניח שהוא יפנה לכיוון אחר.

היום ערך ברונשטיין שיחות עם בכירים בגופים המוסדיים שמושקעים במניות עזריאלי, במטרה להסביר להם כי חנקין ראוי ומתאים לתפקיד אף שהוא חסר ניסיון בתחום הנדל"ן ולא מוכר מספיק לבכירי שוק ההון. מניית עזריאלי הגיבה להודעת ההתפטרות של ברונשטיין בירידה קלה של 0.5%.

בכל הקשור לשוק ההון, חנקין יסתייע בסמנכ"לית כספים המנוסה של עזריאלי אירית סקלר־פילוסוף, המשמשת בשנים האחרונות כיד ימינו של ברונשטיין. בתחום הנדל"ן חנקין יצטרך ללמוד את הענף, ולהסתייע במנהלים שמתחתיו, כמו ארנון תורן, מנכ"ל פעילות הקניונים.

עוקפת את המדד

שטח נכסים של כמיליון מ"ר

חנקין, שהיה בעבר בכיר בחיל האוויר, מקבל מפתח לאחד מתפקידי ניהול המתגמלים והיוקרתיים במשק. עזריאלי נהפכה במרוצת שנים לאימפריית הנדל"ן, היזמת הגדולה בישראל. היא מייצרת הכנסות תפעוליות שנתיות (NOIׂׂ) של 1.4 מיליארד שקל ורווח תפעולי תזרימי (FFO) של מיליארד שקל, ומחלקת כל שנה דיווידנדים של מאות מיליוני שקלים.

כ–90% מהנכסים של עזריאלי — המשתרעים על פני שטח כולל של כ–1.12 מיליון מ"ר — ממוקמים בישראל. בשל מגבלת גודלה של הקבוצה, היא אינה יכולה לקנות נכסים מניבים בהיקף משמעותי בישראל בתחומי הקניונים והמשרדים. באפשרותה לרכוש קרקעות ולבנות עליהן את הנכסים בעצמה.

הנכסים של עזריאלי נהנים משיעורי תפוסה של 98%. הם כוללים החזקה ב–17 קניונים ומרכזים מסחריים בישראל עם שטחי השכרה של כ–330 אלף מ"ר; 13 בנייני משרדים, הכוללים שטחי השכרה של 539 אלף מ"ר; שבעה בנייני משרדים בארה"ב בשטח של כ–199 אלף מ"ר; והחזקה בכמה בתי דיור מוגן בתל אביב, רעננה ובקרקעות שעליהן ייבנו בתי דיור מוגן נוספים בראשון לציון, להבים ומודיעין.

בנוסף לכך, עזריאלי מעורבת בהקמה של כשמונה פרויקטים עצומים בהיקף כספי של כ–5 מיליארד שקל של משרדים, מסחר ומגורים, המשתרעים על פני שטח של 600 אלף מ"ר ושצפויים בשנים הקרובות להגדיל את ההכנסות התפעוליות השנתיות של הקבוצה ביותר מ–500 מיליון שקל.

עזריאלי ממשיכה להפגין איתנות פיננסית גבוהה שבאה לידי ביטוי במינוף נמוך. יחס חוב פיננסי נטו למאזן של 26%, יחס הון עצמי למאזן של 54%, מזומנים ושווי מזומנים של 1.3 מיליארד שקל, נכסים לא משועבדים בהיקף של 20.5 מיליארד שק והון עצמי של 15.5 מיליארד שקל. הריבית הנמוכה השוררת בשווקים סייעה לעזריאלי לבצע כל שנה בשנים האחרונות שיערוך חיובי של נכסיה במאות מיליוני שקלים וכן למחזר חוב יקר בריבית נמוכה משמעותית, דבר שסייע ברבעון השני של 2017 לקיטון בהוצאות מימון של 39 מיליון שקל.

תגמול מצטבר של 40 מיליון שקל

חשש להאטה בביצועי הקניונים

למרות מצבה הפיננסי והתפעולי החזק של עזריאלי, ברונשטיין עוזב אותה בזמן שמסתמנת האטה בביצועי הקניונים, ועולה חשש מעודפי היצע בשטחי מסחר ומשרדים.

סימנים של האטה ניתן היה לראות בדו"חות הכספיים של עזריאלי לרבעון השני של 2017, שבמהלכו הפדיונות של השוכרים בקניונים שלה עלו בקצב של 1.6% — לעומת 3.3% ברבעון הראשון.

המספרים הללו מושפעים מהצריכה הפרטית במשק ויהיה מעניין לראות בחודש הבא, כשעזריאלי תפרסם את תוצאותיה לרבעון השלישי, אם מגמה זו של התמתנות בקצב גידול הפידיונות תימשך, או שתיבלם ותמשיך לעלות בחזרה. לפדיונות של השוכרים יש קשר ישיר ליכולתם לשלם דמי שכירות לבעלי הקניונים. בתרחיש שבו קצב עליית הפדיונות נמוך מקצב עליית דמי השכירות, עומס דמי השכירות על השוכרים הופך לבלתי נסבל, באופן שמחייב אותם לצמצם שטחי מסחר ולסגור חנויות.

איום נוסף על ביצועי הקניונים של עזריאלי מגיע מהמגמה ההולכת וצוברת תאוצה של ביצוע רכישות באינטרנט ולא בחנויות פיזיות.

תופעה זו אינה אמורה לרסק את המכירות בקניונים, אך בהחלט עשויה לפגוע בהכנסותיהן. בעזריאלי מודעים לתופעה, וכדי לצמצם את ההשפעות השליליות של פגיעה בהכנסות רכשו בשנה שעברה מחברת נטקס הבורסאית את אתר הסחר האלקטרוני Buy2 בהשקעה מצרפית של 80 מיליון שקל. כך, עזריאלי הקימה את חברת עזריאלי אי־קומרס ואתר עזריאלי.קום, שבעזרתם היא בונה קניון וירטואלי.

מלכת הקניונים והמשרדים

האחזקות בלאומי ולאומי קארד על המדף

מלבד פעילות הענפה בנדל"ן, לעזריאלי יש אחזקות פיננסיות בבנק לאומי (כ–3.5%) ובחברת כרטיסי אשראי לאומי קארד (20%). עזריאלי נכנסה להשקעה בלאומי באפריל 2009 כשרכשה 4.8% ממניות הבנק תמורת השקעה של 742 מיליון שקל — לפי מחיר של 10.55 שקלים למניה.

בשל ההפסדים שנגרמו ללאומי בשנים האחרונות , עד לשנה שעברה מניית לאומי דשדשה ועזריאלי קבלה ב–2009–2016 דיווידנדים של כ–67 מיליון שקל מלאומי. כלומר, עלות הרכישות של המניות הסתכמה ב–675 מיליון שקל.

אלא שחוסנה הפיננסי של עזריאלי איפשר לה לא למהר לממש את האחזקה בלאומי, ולחכות לשיפור התוצאות של הבנק. השיפור הגיע השנה ותרם לכך שמניית לאומי רשמה את הביצועיים הטובים במערכת הבנקאות ב–2017 ועלתה בכ–24%. הבנק נסחר כיום לפי מכפיל הון (יחס בין שווי שוק להון עצמי) של כ–0.92.

ב–2016–2017 עזריאלי מכרה 1.3% מלאומי תמורת 283 מיליון ומחזיקה עדיין ב–3.5% מלאומי בשווי שוק של 1.04 מיליארד שקל. היא קיבלה השנה מלאומי דיווידנד של כ–5 מיליון שקל. שוווי האחזקה של עזריאלי בלאומי הוא 1.4 מיליארד שקל. כאמור עלות הרכישה בקיזוז הדיווידנד היתה 675 מיליון שקל — תשואה של 97% על פני 8.5 שנים. זו תשואת חסר לעומת מדד הבנקים שעלה בתקופה זו ב–136%. על יתרת האחזקה בלאומי יש לעזריאלי רווח על הנייר של כ–500 מיליון שקל. חנקין יצטרך להחליט לגבי עיתוי מימוש המניות הללו.

עזריאלי רכשה במאי 2008 מבנק לאומי 20% מלאומי קארד תמורת 360 מיליון שקל. בניכוי הדיווידנדים שהתקבלו מאז עלות ההשקעה בלאומי קארד רשומה בספרי עזריאלי ב–310 מיליון שקל. בהתאם להערכת שווי האחרונה, השקעה זו מוערכת בידי עזריאלי ב–562 מיליון שקל. שווי זה מגלם ללאומי קארד שווי של 2.8 מיליארד שקל ורווח על הנייר לעזריאלי של 250 מיליון שקל — תשואה של 80% על פני תשע שנות השקעה.

לעזריאלי יש זכות הצטרפות ללאומי בעת מכירתה או הנפקתה של לאומי קארד — מהלך שעשוי להתרחש (לפחות באופן חלקי) כבר בשנה הבאה. לפי חוק שטרום, הפועלים ולאומי מחויבים להיפרד מהאחזקות בישראכרט ולאומי קארד עד סוף 2020, כשבלאומי ינסו למכור או להנפיק את לאומי קארד לפי שווי גבוה למדי של כ–3–2.5 מיליארד שקל — משימה שיהיה מאוד לא פשוט להשלימה בהצלחה.

מלבד האחזקות בתחום הפיננסים לעזריאלי עדיין נותרו כמה נכסים בתחום הריאלי שאינו קשור לנדל"ן. בהתאם לכך יצטרך חנקין לטפל במימוש יתרת הנכסים של גרנית הכרמל־סופרגז, שבשנים האחרונות רשמה שיפור בתוצאות. השיפור התבטא בכך שהרווח התפעולי התזרימי (EBITDA) שלה עלה לקצב שנתי של 150 מיליון שקל. בעזריאלי קיבלו לפני כמה שנים החלטה שלא למכור את גרנית הכרמל כולה, אלא למכור בנפרד את כל אחד מהנכסים שלה, במטרה לקבל במצטבר סכומים גבוהים יותר.

כך, בשנים האחרונות מכרה גרנית את חברת הצבעים טמבור לידי קבוצת קוסטו הסינגפורית־קזאחית, תמורת 500 מיליון שקל; את חברת הדלק והקמעונות סונול לידי קבוצת משקיעים בראשות דודי ויסמן, תמורת 364 מיליון שקל; את הקרקע של סונול בפי גלילות לקבוצת טריגו, תמורת 113 מיליון שקל; את מתקן התפלת המים ויה מאריס בפלמחים לידי קבוצת משקיעים בראשות קרן תש"י, תמורת כ־430 מיליון שקל; ואת השדות הסולאריים של סופרגז לערבה פאואר, ב–175 מיליון שקל.

ההשקעה בגרנית הכרמל, שהחלה ב–2006, לא היתה מהמוצלחות בקבוצת עזריאלי — והיא צפויה לסיים אותה עם רווח של כמה מאות מיליוני שקלים ותשואה שנתית נמוכה למדי.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker