האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות בשיא – אך באי.בי.אי ממליצים להשקיע

אי.בי.אי פירסם עבודת מחקר על חברות הנדל"ן הזרות שהנפיקו בישראל, והמליץ על האג"ח של חברות "איכותיות", כמו מוניאן, רילייטד, לייטסטון, וורטון ו-KBS ■ אי.בי.אי: "בתקופה של מרווחים מצומצמים ופערי תשואה נמוכים, כדאי לבחור באג"ח של חברות הנדל"ן זרות"

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
ניו יורק
האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות בשיאצילום: Michael Nagle / בלומברג

במהלך השנים האחרונות פילסו כ-30 חברות נדל"ן אמריקאיות את דרכן לבורסה והנפיקו כמה סדרות אג"ח בריביות גבוהות ביחס לחברות נדל"ן ישראליות מקבילות. בבית ההשקעות  אי.בי.אי החליטו "לעשות סדר", ובררו מתוך הקבוצה רשימה של חמש חברות נדל"ן אמריקאיות, גדולות יחסית, שהאג"ח שלהן מעניינות להשקעה – למרות העליות החדות שנרשמו באחרונה בשוק. רשימת החברות כוללות את מוניאן, רילייטד, לייטסטון, וורטון וקרן הריט KBS.

"בתקופה של מרווחים מצומצמים בשוק הקונצרני ופערי תשואה נמוכים בין קבוצות הדירוג שלא תמיד מפצים על הסיכון, אנו ממליצים להיחשף לאג"ח חברות נדל"ן זרות איכותיות שמעניקות תשואה עודפת על החלופה הישראלית, ומצד שני פחות מסוכנות בהשוואה לחברות נדל"ן זרות בדירוגים נמוכים יותר", כתב אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, נדב ברקוביץ, שזו הסקירה הראשונה שלו אודות חברות הנדל"ן הזרות.

ברקוביץ ציין בסקירתו כי מי שיבחן את המרווחים – כלומר, את פערי התשואות בין אג"ח של חברות נדל"ן זרות לבין אג"ח של ממשלת ישראל – עשוי לחשוב שחלה עלייה במרווחים, כלומר שהאג"ח של החברות הזרות עברו תיקון מטה ומחיריהן ירדו. ואולם, הוא הדגיש כי בחינת כלל המרווחים בסקטור מטעה, שכן המרווחים נפתחו בשל ריבוי ההנפקות של חברות בדירוגי בינוניים ובעקבות עליית התשואות באג"ח של יזמית הנדל"ן הניו יורקית אקסטל.

ברקוביץ הדגיש כי המרווחים באג"ח של מוניאן, רילייטד, לייטסטון, וורטון ו-KBS נמצאים דווקא בשפל היסטורי (כלומר, במחירים גבוהים), אך למרות השפל הוא סבור שהאג"ח עדיין מעניינות להשקעה. ההסבר של ברקוביץ להמלצה קשור לפער המצומצם - 1.2% - בין המרווח באג"ח האמריקאיות לבין המרווח באג"ח של חברות הנדל"ן הישראליות. "כשהמרווח נמוך והפערים קטנים, אנו מעדיפים להשקיע בחברות נדל"ן זרות איכותיות שמעניקות תשואה עודפת", כתב.

האג"ח של מוניאן, רילייטד, לייטסטון, וורטון ו-KBS נסחרות בשוק בתשואות לפדיון נמוכות של 2.1%-3.3%, המגלמות מרווח ממוצע של 2.4% מעל אג"ח ממשלתיות דומות. לעומת זאת, האג"ח הישראליות בדירוג ובתנאים דומים נסחרות במרווח ממוצע של 1.2% מעל אג"ח ממשלתיות. כלומר, מי שייחשף לחברות הנדל"ן הזרות עשוי לקבל תשואה עודפת של 1.2% על כספו.

ברקוביץ התייחס בסקירה באופן פרטני לכל אחת מהחברות: ביחס למויניאן, כתב ברקוביץ כי "דירוג החברה אמנם ירד במאי מדירוג AA- לדירוג A+ עקב יחסי כיסוי איטיים הנובעים מאי השכרת חלק מהמסחר באחד הנכסים; אך לפי הערכת החברה, עד תחילת 2018 יימצא דייר ויחסי הכיסוי יחזרו לרמתם הקודמת". ביחס לריליטייד, הדגיש ברקוביץ כי למרות היקף נכסים מצומצם (9 נכסים), לחברה מוניטין גבוה ונכסים איכותיים.

ביחס ללייטסטון, שמחזיקה בפורטפוליו מניב שכולל כ-9,000 יח"ד ו-17 מרכזים מסחריים, הדגיש ברקוביץ שלחברה יתרות נזילות גבוהות וצפי לשיפור בתזרים עקב סיום פרויקט ורכישת פרויקטים חדשים; ביחס ל-KBS ציין ברקוביץ כי מדובר בקרן ריט בעלת ניסיון רב, יחסים פיננסיים טובים ותזרים חזק; ואילו ביחס לוורטון ציין ברקוביץ שיתרון החברה הוא חוזים ארוכי טווח באזורי ביקוש (מנהטן וברוקלין), שמושכרים לחברות קמעונאות גדולות בעלות מותגים בינלאומיים.

"וורטון נכון להיום היא חברה פשוטה: אין ייזום, אין קרקעות ואין נכסים עם תפוסה נמוכה שאמורים לעבור השבחה. מה כן יש? נדל"ן במיקומים טובים עם דיירים חזקים ותזרים קבוע שצומח כל שנה (מחוזים הכוללים עלייה שנתית). החשיפה לתחום הקמעונאות לא משפיעה כרגע על הנכסים הקיימים אך יהיה מעניין לראות אילו רכישות תבצע", נכתב.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker