מנכ"ל קרן מניבים: "רק משבר בהיי-טק, אם יתרחש, עלול לגרום לאפוקליפסה בנדל"ן המניב" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מנכ"ל קרן מניבים: "רק משבר בהיי-טק, אם יתרחש, עלול לגרום לאפוקליפסה בנדל"ן המניב"

עופר אברם הצטרף לפני כשנה לקרן הריט הצעירה מניבים ■ הוא אינו חושש ממפולת במחירי השכירות למשרדים באזור המרכז, או מעלייה בריבית במשק ■ לדעתו, גם לא יהיה שינוי דרמטי במחירי הנדל"ן למגורים בישראל: "היצע הקרקעות מוגבל. אין בועה - ולא צפויה התרחשות קיצונית בשוק"

29תגובות
עופר אברם, מנכ"ל קרן הריט מניבים
אייל טואג

במשך כ–15 שנה כיהן עופר אברם בתפקידים בכירים בשוק הנדל"ן הישראלי, שהאחרונים בהם היו סמנכ"ל וראש תחום משרדים בקבוצת עזריאלי ומשנה למנכ"ל בגב ים. ב–2016 הוא החליט לעשות שינוי משמעותי בקריירה — והצטרף כשותף וכמנכ"ל לקרן הריט הצעירה מניבים, שעשתה את צעדיה הראשונים בשוק ההון.

"בעולם של נדל"ן מניב, אם אתה לא מביא מאות מיליונים מהבית, הדבר הכי קרוב לבעלות על חברת נדל"ן גדולה היא קרן ריט", אומר אברם בראיון ל–TheMarker. "התלבטתי לא מעט — זו כנראה היתה ההחלטה הכי קשה שקיבלתי בחיים. השיקול היה אם להישאר במערכת ענקית כמו עזריאלי או להקים משהו משל עצמי. בסוף החלטתי לעבור למניבים, מכיוון שהקמה וניהול של קרן ריט הם אתגר לא פחות גדול מניהול חברת נדל"ן גדולה".

מניבים היא קרן ריט (REIT – ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust) המתמחה בהשקעה בנכסים מסחריים כמו משרדים, מבני תעשייה או מרכזים לוגיסטיים (להבדיל מנדל"ן למגורים). זו הקרן השלישית שהוקמה בישראל ופועלת בתחום הנדל"ן המסחרי, לאחר ריט 1 וסלע קפיטל נדל"ן. הקרן מנוהלת על ידי אברם, שהצטרף אליה לפני כשנה, ושני מנהלים מנוסים נוספים — שרון שוופי (יו"ר) ואיתי מל (סגן יו"ר). חברת הניהול של הקרן נשלטת (70%) על ידי המנהלים והיתרה בידי משקיעים מוסדיים.

למה להקים קרן ריט ולא חברת נדל"ן מניב רגילה?

"קרן ריט היא פלטפורמה המאפשרת למשקיעים מוסדיים ופרטיים להשקיע בנדל"ן מניב, כשאין להם יכולת לנהל נכסים בעצמם או הון מספיק לבצע רכישות. הקרן נועדה לדמות אחזקה ישירה בנכס מניב, כשהקרן מנהלת עבור המשקיעים את הנכסים. הרגולציה קבעה כמה הטבות (בעיקר למשקיעים מוסדיים, ע"א) כמו אי־תשלום מס חברות, שחברות נדל"ן רגילות אינן מקבלות, ומגבלות שאמורות להגן על המשקיע ולהבטיח שהקרן תמשיך להיות סולידית. המגבלות כוללות תקרת מינוף של 60% ואיסור על ביצוע ייזום משמעותי".

מדוע החלטתם לפעול דווקא בתחום הנדל"ן המסחרי ולא נדל"ן למגורים, כמו מגוריט שהוקמה במקביל?

"ההתמחות של מניבים היא חד משמעית בתחום הנדל"ן המניב לתחומים כמו תעשייה לוגיסטיקה, היי־טק ומסחר. כל המנהלים של הקרן עשו זאת בעבר — כך שברמה המקצועית זה מה שאנחנו יודעים לעשות טוב. יש לנו גם ניסיון בתחום הנדל"ן למגורים, כך שאנחנו לא שוללים את התחום. אם נחשוב שיש הזדמנויות, לא נפסול אותן על הסף. עם זאת, השקעה בתחום הנדל"ן המניב למגורים לא מתאימה לשיעור התשואה שאנחנו שואפים אליו. זו הסיבה שלא התמודדנו במכרזים של דירה להשכיר (החברה הממשלתית לדיור בשכירות ארוכת טווח, ע"א). אנחנו עדיין לא רואים כיצב המודל הזה יביא לתשואות המינימליות".

מהי האסטרטגיה של קרן מניבים? במה היא טובה יותר מהמתחרות?

"הבידול שלנו הוא בכך שאנחנו פחות מתעסקים במרכזים מסחריים וקניונים, אלא בעיקר במשרדים ובמרכזים לוגיסטיים. אנחנו מאוד מאמינים בעולם התעשייה והלוגיסטיקה, ולכן שואפים שהתחום הזה יתפוס נתח משמעותי ככל שניתן מהפורטפוליו. כבר כיום, שניים מתוך ארבעה נכסים שקנינו הם בעלי אופי כזה, ויש לנו יעד די שאפתני — לבנות פלטפורמה של מיליארדי שקלים בתחום.

"תחום מבני התעשייה והלוגיסטיקה, באופיו, הוא סולידי. הביקושים רק הולכים וגדלים, בשעה שהיצע מצומצם יחסית. יתרונות נוספים הם בכך שהשינויים בשוכרים בנכסים הללו פחות דחופים, הנכסים עמידים והבלאי נמוך. השאיפה שלנו היא ש–30% מתיק ההשקעות שלנו יהיה נכסים כאלה. זה לא פשוט, מכיוון שנכסים בתחום התעשייה והלוגיסטיקה הם זולים בהשוואה למשרדים, ולכן צבירת נכסים בהיקף כזה הוא תהליך מורכב".

הדרך של אברם לקומות הגבוהות של עזריאלי ומשם למניבים החלה בטירת הכרמל, שם נולד. ואולם, לאברם קשר עמוק דווקא לעיר חיפה, שבה גדל רוב השנים. החיבור שלו לעיר הנמל קשור כנראה גם לעובדה ששירת כחובל בחיל הים. כיום אברם, נשוי עם שני ילדים, ממשיך לגור בחיפה.

"כשנכנסתי לתחום הנדל"ן, מוקד הפעילות של גב ים היה אזור חיפה והצפון", הוא מספר. "מעבר לבסיס הפיזי והמטה, הקשר של החברה לעיר החל בשנות ה–90 כשרכשה את פארק מתם. הפיתוח של חיפה הפך לחלק מרכזי במאפיינים של גב ים, שמאוחר יותר התפתחה באזור הצפון כולו".

באופן לא מפתיע, אברם אומר שהתחביב העיקרי שלו הוא סגירת עסקות נדל"ן: "אין לי תחביבים מיוחדים — בשעות הפנאי אני יכול לעשות ספורט, ריצות, אבל אני לא נהנה מזה במיוחד; בחיפה יש בעיה עם העליות והירידות".

אל תחום הנדל"ן הוא הגיע די במקרה. "למדתי משפטים וכלכלה, ובמהלך ההתמחות עסקתי בעיקר בנושאים נדל"ניים", מספר אברם. "גיליתי שהתחום הזה מדבר אלי ומעניין אותי. הבנתי שאני לא הולך לעסוק בעריכת דין. התלבטתי אם לעבוד בגב ים או באינטל — והחלטתי לבחור באפשרות הראשונה. בתור מי שרצה לעסוק בתחום העסקי, נראה לי נכון לעבוד בפעילות שבה אהיה בליבת העסק. בהיי־טק, אם אתה לא איש טכנולוגיה, אתה תמיד תהיה ליד מרכז העניינים. בדיעבד, זו היתה החלטה מצוינת".

הנכסים של קרן מניבים

"תזמון מצוין להנפקה בבורסה"

מניבים הגיעה אל הבורסה זמן קצר יחסית לאחר הקמתה. במהלך הרבעון הראשון של 2017, השלימה הקרן הנפקה ראשונה (IPO), שבה גייסה 63 מיליון שקל מהציבור, לפי שווי של 320 מיליון שקל לאחר הכסף. עוד לפני ההנפקה השקיעו בקרן כמה גופים מוסדיים גדולים ובהם פועלים שוקי הון, מיטב דש, אי.בי.אי, אוניברסיטת בר אילן, הלמן אלדובי וקרן הפנסיה גלעד. במקביל לגיוס ההון בבורסה, הקרן גייסה עוד 230 מיליון שקל באמצעות הנפקת סדרת אג"ח ראשונה.

עם השלמת הגיוסים בבורסה, מניבים רכשה 50% מתוך מתחם הקניות CENTRO ברחובות. המתחם נרכש לפי שווי של 267 מיליון שקל, והוא צפוי להניב הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 19 מיליון שקל בשנה. כחלק מהעסקה, מניבים רכשה גם 50% מזכויות בנייה להקמת 2,000 מ"ר נוספים של שטחי מסחר. לאחר העסקה ברחובות, הקרן ביצעה עוד שלוש רכישות: באוקטובר 2015 רכשה נכס ראשון בראש העין, המיועד בעיקר לאחסנה ומשרדים, ב–77 מיליון שקל; באפריל 2016 רכשה את בניין מלם בירושלים ב–95 מיליון שקל; ובינואר 2017 רכשה מבנה לוגיסטי ליד בית שמש ב–82 מיליון שקל.

"הקרן שלנו מתאפיינת ברעב, זריזות ותכליתיות", הדגיש אברם. "הקרן הוקמה לפני התיקון שחוקקה הכנסת לחוק הריטים, כך שבמועד ההקמה היתה לנו בעצם רק שנה לבצע את ההנפקה. התיקון אמנם האריך את התקופה לשנתיים, כך שהקדמנו בחצי שנה, אך ההכנות להנפקה הושלמו קודם לכן. ברגע שהיתה בשלות מבחינת הנכסים והצוות, קיבלנו החלטה לעבור לשלב הציבורי. חשבנו שהתזמון הוא מצוין — גם מבחינת האופן שבו השוק קיבל הנפקות מהסוג שלנו וגם עלות הכסף".

רוב ההשקעות שלכם עד עתה היו בתחום המרכזים הלוגיסטיים והתעשייה. מה התשואות שניתן להפיק מהתחום?

"זה תלוי במיקום ובקרקע. אם פעם התשואות היזמיות היו בעולם דו־ספרתי של 11%–12%, היום התשואה התכנסה ל–8%–10%. זה נובע מהעלייה בעלויות הקרקע. בעת רכישה של נכסים קיימים (כלומר נדל"ן מניב ללא ייזום, ע"א), התשואות הן 6.5%–8%. זה טווח מספיק רחב בשבילנו. עם זאת, חשוב לזכור שתשואה חשובה אך אינה חזות הכל. אנחנו קודם כל בוחנים את הנדל"ן עצמו — המיקום, האיכות הפיזית והפוטנציאל שלו. לפעמים יותר חשוב מהתשואה הוא המחיר למטר שבו מושכר הנכס. יכול להיות שבמועד העסקה המחיר למטר יהיה נמוך, ולכן גם התשואה הנמוכה; אבל העלאת דמי השכירות לאחר מכן צפויה להגדיל את התשואה משמעותית".

מי מוכר כיום נכסים?

"בשוק הנכסים המניבים קיים 'דיל פלואו' גדול מאוד. אפשר לאפיין את העסקות בעיקר דרך ההיקף וסוג המוכרים. מרבית העסקות, בהיקף של 80–90 מיליון שקל, הן של נכסים בינוניים. המוכרים הם בעיקר יזמים, שסיימו לבנות ורוצים ליהנות מהרווח היזמי ולהמשיך הלאה. יכולים להיות גם אנשים פרטיים שמוכרים מסיבות אישיות, משפחתיות. אנחנו בוחנים המון עסקות, ומנסים לבחור את אלה שמתאימות לנו. אנחנו מכירים את כל השחקנים בשוק, כך שהנגישות שלנו לעסקות מצוינת. כמעט כל עסקה שיש מגיעה אלינו".

מה המאפיין המרכזי של שוק המבנים לתעשייה ולוגיסטיקה?

"בשנים האחרונות, מחירי הקרקע לשכירות קפצו באופן לא פרופורציונלי. אני מדבר על קרקעות באזורי תעשייה ותיקים כמו חולון, ראשון לציון ומודיעין, שמחיריהן קפצו פי ארבעה. זה קורה מכיוון שעתודות הקרקע באזור המרכז מידלדלות. יש כרגע מחסור בשטחים איכותיים, כך שמי שייזום במרכז יעשה עסקה טובה.

"עליית המחירים במרכז מרחיקה את השוכרים לאזורי תעשייה כמו הר־טוב, אשדוד, צומת כנות ובאר טוביה. יש תקרת זכוכית שהשוכרים לא יכולים לעבור, ואנחנו די קרובים אליה. התוצאה היא שהשוכרים מחפשים אלטרנטיבות במקומות שהקרקע בהן עדיין זולה. זו הסיבה שרכשנו מרכז לוגיסטי בהר־טוב. אנחנו מעריכים שהמחירים שם יעלו. אזורי תעשייה שנחשבו מרוחקים הופכים להיות מרכזיים".

המגמות הללו מאפיינות גם את שוק השכירות למשרדים?

"לא. בניגוד לקרקעות, מחירי השכירות למשרדים נותרו יציבים. זה קשור לכך שכל רשות מקומית מעודדת הקמת בנייני משרדים. הסיבות לכך הן מצוינות — הרשויות מעוניינות להגדיל את תשלומי ארנונה ואת מקומות התעסוקה לתושבים. כשאתה יוצא מתל אביב ומהרצליה, אתה מגלה היצעים גדולים מאוד של קרקע למשרדים".

בשנים האחרונות התרבו התחזיות כי המחירים בשוק המשרדים עומדים בפני נפילה, וזאת כתוצאה מהיצע גדול של בניינים שנבנה באזור המרכז, במיוחד בתל אביב. בין 2016 ל-2020 צפוי להתווסף היצע של כ-1.1 מיליון מ"ר שטחי משרדים באזור המרכז, בעוד בתנאי מאקרו ממוצעים, קצב האכלוס מגיע ל-120 אלף מ"ר לשנה. המשמעות היא שעשויים להיווצר עודפים ושקצב השיווק עשוי לרדת.

עם זאת, ההתרחבות המהירה של שוק המשרדים באזור המרכז אינה מטרידה לפי שעה את אברם. "התחזיות השחורות לשוק המשרדים החלו כבר ב–2015, נדחו ל-2016, ועכשיו מדברים על 2018–2019", הוא אומר. "אם תסתכל על כמות הדיבורים, תראה שיש ירידה דרמטית ברואי השחורות. הם מגלים שהמציאות שונה מהתחזיות. ניתוח שוק השכירות למשרדים צריך להיות מעמיק מהניתוח הפשטני שראיתי חדשות לבקרים. העיקרון של היצע וביקוש ממבוא לכלכלה א' הוא נכון — אך לא מדויק במקרה הזה. צריך להתאים אותו לכל סיטואציה.

"זה נכון שבשנים האחרונות ההיצעים גדלו משמעותית בתל אביב, אבל כשעושים ניתוח מדויק רואים שיש גם לא מעט ביקושים. בנוסף, צריך לבחון את ההיצעים: לא נכון להכניס לאותו הסל בניינים שנקנו על ידי קבוצות רכישה או בניינים עם ריבוי בעלים שנבנו למכירה — ויש הרבה כאלה. בתל אביב חצי מההיצע הוא מהסוג של ריבוי בעלים וחצי של בעלים יחידים".

מה ההבדל בין שני הסוגים?

"ההבדל הוא האפשרות של חברות בינלאומיות ומקומיות גדולות לשכור שטחים נרחבים. להבדיל מחברות שקונות, חברות ששוכרות משרדים מחפשות שטחים משמעותיים. לא ניתן למצוא שטחים כאלה בבניין עם ריבוי בעלים. כל אחד מהבעלים מחזיק קומה או חצי קומה, ואז לעשות עסקה עם שמונה או עשרה בעלים זה בלתי אפשרי. כמו כן, רוב החברות הגדולות לא מעוניינות בבניין עם ריבוי בעלים. זה פוסל את הבניינים הללו על הסף. הם צריכים כתובת אחת ורמת ניהול גבוהה.

"מרבית הביקוש למשרדים מגיע מהפירמות גדולות — חברות היי־טק ונותני שירותים, בעיקר עורכי דין וראי חשבון. כתוצאה מכך, חברות נדל"ן שמחזיקות בבנייני משרדים שלמים אינן נתקלות בבעיות בשיווק הנכסים. מגדל עזריאלי בשרונה כמעט מלא, מגדל אטריום ברמת גן עם 100% תפוסה. פרויקטים כאלה מתמלאים סמוך לאחר הפתיחה. המסקנה היא שהגורם העיקרי שמשפיע על התפוסות והשכירות הוא לאו דווקא ההיצע, אלא הביקוש".

לקראת הצפה בשוק המשרדים

"נדל"ן מניב - הזהב של ימינו"

אחד הסיכונים שעומדים לפתחו של שוק הנדל"ן הישראלי, וליתר השווקים בעולם, הוא עליית הריבית. זה כמה שנים הריבית במשק נמצאת ברמת שפל של 0.1%. הריבית הנמוכה תורמת לביצועים של חברות הנדל"ן המניב וקרנות הריט בשני אופנים. ראשית — היא מפחיתה את הריבית שבה החברות מגייסות בשוק ההון.

מניבים למשל גייסה את סדרת האג"ח שלה בריבית של כ–2% בלבד (צמודה למדד). הפחתת הריבית מאפשרת להגדיל את המרווחים בין התשואה מהנכסים לעלויות החוב. בנוסף, הריבית הנמוכה מאפשרת לחברות הנדל"ן להפחית את שיעורי ההיוון, ומסייעת כך לעליית שווי הנכסים. העלייה בשווי הנכסים נזקפת לשורת הרווח של החברות.

איך חברות הנדל"ן וקרנות הריט יגיבו לסביבה של ריבית עולה?

"כשבוחנים את שוק הנדל"ן המניב בישראל ב–20 השנים האחרונות רואים ירידה מתמשכת בריבית. עם זאת, גם כאשר הריבית במשק היתה גבוהה, שיעורי ההיוון על הנכסים לא היו שונים דרמטית מהמצב כיום. בוודאי שהיתה ירידה של שיעורי ההיוון — אך היא לא היתה גבוהה במיוחד. בשיעורי ההיוון הנוכחיים, 7%, חברות הנדל"ן יכולות לעכל עלייה בריבית ובו בזמן להשאיר מרווח גדול מספיק כדי להרוויח.

"במשך שנים הפער בין עלות הכסף (הריבית, ע"א) לבין התשואה של נכס מניב היתה 3%–3.5%. זה פער מצוין שמאפשר להרוויח יפה. בשנים האחרונות הפער נפתח מעבר לזה. עם זאת, לחברות הנדל"ן המניב יש הגנה מסוימת גם כאשר הריבית תעלה — חלק גדול מהכסף שגויס הוא במח"מ (משך חיים ממוצע) ארוך. חלק גדול מהחברות החליפו חוב שהריבית בו היתה 5% בחוב בריבית של 2%. זה תורם ליציבות של החברות הללו. בראייה ארוכת טווח, אלה לגמרי הגנות טובות".

אתה מאוד שורי על השוק. ובכל זאת, מהו תרחיש הבלהות שלך לשוק הנדל"ן המניב בישראל?

"אפוקליפסה כזאת, שאני לא רואה אותה מתרחשת, עשויה להגיע ממשבר בתחום ההי־טק, שמניע חלק נרחב מהייזום של נדל"ן מניב. גם מיתון גורף בישראל, שיביא לצמיחה שלילית ולפיטורי עובדים, עשוי להיות סיכון משמעותי. הנדל"ן המניב אינו תחום עומד בפני עצמו — אלא הוא ראי של הכלכלה. לכן, אפוקליפסה של נדל"ן מניב היא אפוקליפסה של הכלכלה כולה".

התחזית האופטימית שלך נכונה גם לשוק הנדל"ן למגורים בישראל?

"בטווח הארוך, לא יכולה להיות ירידה דרמטית במחירי הדיור בישראל. ייתכן שנקודתית תהיה ירידה באזורים מסוימים, אבל כרגע לא צפוי לקרות משהו קיצוני. אין אינדיקציה כזו. אני כן מזדהה עם האמירה שהיצע הקרקעות בישראל מוגבל. גם אם יש בזמן מסוים תוכניות להקים מאות אלפי יחידות דיור, בסופו של דבר מצאי הקרקע מוגבל. כרגע קשה לחזות לאן השוק הולך — התחזיות שונות זו מזו. יש כל כך הרבה נעלמים וחוסר ודאות, למשל הריבית, שהיא גורם משמעותי מאוד, והתוכניות הממשלתיות".

מה גרם לדעתך לעליות החדות בתחום הנדל"ן למגורים בישראל?

"יש שני גורמים עיקריים — עודף ביקוש והריבית הנמוכה. הריבית הנמוכה הפכה את המשכנתאות לזולות. זה איפשר לאנשים ליישם את הגישה הפולנית־ישראלית: במקום לשלם שכר דירה, עדיף לשלם את המשכנתא. אני לא סבור שיש כעת בועת נדל"ן — אתה רואה שלאורך זמן נעשות עסקות, ואנשים התרגלו לרמות המחירים הנוכחיות. אם יוצאים מחוץ לתל אביב, ניתן למצוא מגורים במחירים סבירים; הם אמנם יותר גבוהים ביחס לעבר, אבל אנשים מצליחים לקנות דירה. אתה יכול לראות את זה בחיפה – למרות עליית המחירים אפשר למצוא בעיר דירה במיליון או במיליון וחצי שקל, ויש היצע גדול".

הגישה שלך אופטימית מאוד.

"אתה לא יכול להיות יזם אם אתה לא אופטימי, כי אז אתה לא תלך ותקנה קרקע במחיר גבוה. ניסיון העבר מלמד שהאופטימיות הזו מוכיחה את עצמה על ציר הזמן. נתן חץ, שאני כמעט מעריץ, אמר חצי קלישאה — שהנדל"ן המניב הוא הזהב של ימינו. אולי זו טיפה הגזמה, אבל המשפט מדגים שלאורך זמן, נדל"ן מניב הוא תחום שמייצר תשואה טובה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#