רשות ני"ע עוצרת את מכונת הגיוסים המשומנת של בעלי קופיקס - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רשות ני"ע עוצרת את מכונת הגיוסים המשומנת של בעלי קופיקס

קרן הגשמה, בראשות כץ וחנן שמש, פירסמה תשקיף לגיוס 44 מיליון שקל להשקעה בבניין בפורטלנד ■ בעקבות פרסומת מטעה של הגשמה, רשות ניירות ערך החליטה לעצור את ההנפקה ל–30 יום - ודרשה את תיקון התשקיף ■ הגשמה: "התשקיף יפורסם מחדש. תשואת המשקיעים לא תשתנה"

26תגובות
ראשי קרן הגשמה, חנן שמש (מימין) ואבי כץ
אייל טואג

רשות ניירות ערך עצרה קבלת הזמנות השקעה של קרן הגשמה לאחר שהחלה. בתחילת השבוע הקרן התחילה בגיוס מתוכנן של 44 מיליון שקל להשקעה בבניין מגורים בפורטלנד, אורגון — בגיוס רביעי של הגשמה שמבוצע לאחר פרסום תשקיף. הרשות עצרה את ההנפקה למשך 30 יום בשל סרטון פרסומת מטעה שפורסם בפייסבוק, ודרשה מהקרן להגיש תשקיף מתוקן. מכיוון שהגיוס כבר יצא לדרך ביום ראשון, הקרן נדרשה לבטל את כל ההזמנות שהתקבלו עד לעצירת ההנפקה.

בתשקיף המתוקן תידרש הגשמה — בראשות אבי כץ וחנן שמש — להסביר מדוע חלה דחייה במועד ההנפקה, מתי יתחיל הגיוס מחדש ומה הסיבה לעצירת הגיוס על ידי רשות ני"ע. מה שעורר את חמתם של אנשי הרשות היה סרטון פרסומי שהעלתה בפייסבוק אחת ממנהלות הגשמה, שבו נטען מפורשות כי הרשות מאמתת את הנתונים המופיעים בתשקיף.

לפי הרשות, משקיעים פוטנציאליים עשויים להסיק מכך שההשקעה נבדקה בידי הרשות, בעוד תפקידה הוא רק לוודא שבתשקיף ניתן גילוי מלא. לאור הפרסומת המטעה הגשמה תידרש בעוד 30 יום להסביר בתשקיף למשקיעים שרשות ני"ע לא בודקת את ההשקעה, את כדאיותה, או את נכונות הפרטים בתשקיף.

לעצירת הגיוס עשויות להיות השלכות לא פשוטות עבור הגשמה. לפי התשקיף, הקרן חייבת להעביר את הכסף ליזם האמריקאי עד ל–1 בנובמבר. מכיוון שההנפקה תחודש רק באמצע אוקטובר — הקרן תצטרך להזדרז מאוד כדי להשלים את העסקה. כמו כן, פסילת התשקיף עלולה לפגוע תדמיתית בהגשמה.

כספי הגיוס שנעצר מיועדים לפרויקט שבו תחבור הגשמה ליזם אמריקאי, שיבנה מגדל מגורים בן 162 דירות בפורטלנד, שיניבו למשקיעים, לפי הקרן, תשואה שנתית של 18.7% בתוך שנתיים וחצי (48% בסך הכל) — תמורת השקעה מינימלית של 107 אלף שקל. לפי התשקיף, עלות הפרויקט מוערכת ב–83 מיליון דולר, והקרן צופה רווח של 12 מיליון דולר, תוך הערכה ש–70% מהדירות יימכרו לפני סיום הבנייה. הקופון שהגשמה צפויה לגזור מהגיוס הוא 800 אלף דולר, בנוסף ל"דמי ייזום" בסך 460 אלף דולר ו–1.1 מיליון דולר מתוך רווחי הפרויקט.

אין זאת הפעם הראשונה שהרשות מתערבת בניסוח פרסומות של הגשמה. בינואר האחרון דרשה הרשות מהקרן לשנות את הנוסח של מודעות הפרסום שלה בעיתונים ובאינטרנט — כך שהנוסח השיווקי יהיה מעודן יותר, ולא ירמוז כי הרשות מעניקה "תו תקן" להנפקה.

מכיוון שהפעם הפרסום היה בוטה יותר, נציגי הרשות החליטו לנקוט צעד דרסטי יותר — השהיית הגיוס. בכך מרימה הרשות דגל אדום לציבור: אל תאמינו באופן עיוור לשיווק האגרסיבי של חברות — התשקיף אינו נותן כל תו תקן להשקעה המתוארת בו.

קבוצת בסדנו נקנסה ב–300 אלף שקל

בנוסף, אנשי רשות ני"ע קיימו באחרונה שיחות עם חברות בתחום והבהירו להנהלותיהן כי נאסר עליהן לפרסם פרסומים סלקטיביים של פרטים מסוימים מתוך התשקיף — למשל של התשואה הצפויה — שכן אז המשקיע לא נחשף לסיכונים שפורסמו בתשקיף.

הגשמה אינה הגוף העסקי היחיד שהרגיש את נחת זרועה של רשות ני"ע בהקשר של פרסום והשהיית הנפקה. גם לקבוצת ההשקעות הישראלית־אמריקאית בסדנו, שמשווקת השקעות לקהל החרדי, הוציאה הרשות כרטיס אדום. במקרה של בסדנו, הפרסום בעיתון היה בוטה יותר מהפרסומים של הגשמה. הנוסח בפרסומת של בסדנו היה "כל פרט ממאפייני ההשקעה נבדק לעומק ומוצג בשקיפות מלאה בהיתר רשות ניירות ערך. אתם יכולים להיות רגועים לגבי הפוטנציאל, איכות ההשקעה וההיתרונות הבולטים שלה".

פרויקט של מנרב הגשמה באטלנטה, ארה"ב

רשות ני"ע קנסה את קבוצת בסדנו ב–300 אלף שקל לאחר הסדר אכיפה שבמסגרתו הודו ברוך אליעזר גרוס והחברות הפרטיות — בסדנו יזמות והשקעות, ופרנסה ניהול בס"ד — בביצוע שלוש הפרות של הצעה ומכירה לציבור של ניירות ערך שלא על פי תשקיף.

בשיחה עם עו"ד צפנת מזר, מנהלת היחידה למימון עסקים קטנים ובינוניים במחלקת תאגידים ברשות, היא הסבירה כי "ההחלטה נבעה מפרסומים של החברות בתקשורת במהלך שיווק ההנפקה — שכללו מסר מוטעה בקשר לתפקיד הרשות ביחס לתשקיף".

מזר מדגישה כי "הרשות לא מביעה עמדה לגבי טיב ההשקעה או לגבי אמיתות או מהימנות הנתונים בתשקיף. היתר הרשות עוסק רק בגילוי בתשקיף, ומטרתנו לדאוג שיכלול את המידע שהציבור צריך כדי להחליט אם להשקיע".

מקרן הגשמה נמסר: "לא מדובר 'בעצירת הגיוס של פרויקט פורטלנד', אלא בדחיית מועד תחילת התקופה להגשת הזמנות ב–30 יום. תיקון התשקיף יפורסם בעוד כמה ימים. מועד תחילת התקופה להגשת הזמנות יהיה בעוד כ–30 יום. התיקון לתשקיף לא נוגע לפרויקט או להשקעה. השינויים הם לגבי דחיית מועד הגשת ההזמנות והוספת תיאור קצר של הנסיבות שבגינן נדחה מועד הגשת ההזמנות. התיקון עדיין בדיון מול הרשות. הגשמה נמצאת בקשר שוטף עם היזם כדי לתאם את מועד סגירת העסקה. נכון למועד זה, נראה שהשלמת העסקה לא תיפגע. תשואת המשקיעים החזויה לפרויקט לא צפויה להשתנות".

28 אלף משקיעים

הגשמה הוקמה ב–2009. בתשקיף האחרון שפירסמה נחשפו כמה פרטים מעבר להצטרפות כ–28 אלף איש למאגר משקיעיה וניהול 250 השקעות ברחבי העולם: עד ל–30 ביוני השלימה הקרן 93 השקעות שהניבו למשקיעים תשואה נטו לפני מס בשיעור ממוצע של 14%.

הגשמה הבהירה כי נתון התשואה המדווח אינו מביא בחשבון פרויקטים שהיו אמורים להסתיים עד מועד התשקיף לפי התוכנית העסקית, ולא הסתיימו. לפי הגשמה, ב–13% מהפרויקטים קיים הפרש של יותר משישה חודשים לעומת המועד המשוער שנקבע להשלמתם. נתון זה אינו כולל פרויקטים שבהם קיים עיכוב של יותר משישה חודשים והוחזר בגינם יותר מ–50% מהון העצמי, שמהווים פחות מ–2% מהפרויקטים.

בהגשמה מסבירים כי לא יכלו לחשב את התשואה הכוללת של הפרויקטים שלא הסתיימו וקיים בהם עיכוב של יותר משישה חודשים, משום שלא יכלה לצפות איך ישפיעו על ממוצע התשואות שחושב. בחישוב של ממוצע התשואות, כל פרויקט קיבל משקל שווה — בלא תלות בסכום שגויס לפרויקט.

להערכת קרן הגשמה, התקופה הממוצעת להשלמת פרויקט היא 2.3 שנים. עוד מציינת הנהלת הגשמה כי המשקיעים שלה השקיעו בנכסים בשווי כולל של 12 מיליארד שקל, וכי היא גייסה הון עצמי של יותר מ–2.4 מיליארד שקל — ולמשקיעיה החזירה כבר כ–800 מיליון שקל.

מקרן הגשמה נמסר בתגובה: "היקפי הגיוס המשמעותיים של הגשמה היו ב–2015, 2016 ו–2017, כך שההחזרים למשקיעים פרופורציונליים למועדי הגיוס. הגשמה — הראשונה לפעול בתחום, וזה לה התשקיף הרביעי — מקפידה לפעול באופן מדויק בהתאם להנחיות הרשות. מיד עם הפנייה להגשמה על פרסום שיווקי שלא עלה בקנה אחד עם הנחיית הרשות, הוסר הפרסום לאלתר. אנו פועלים לוודא שטעויות מסוג זה לא יישנו".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#