רוסאריו ממליצים על מניית חנן מור: "החברה צפויה לסיים פרויקטים בהיקפים גבוהים הצפויים לתרום מהותית לשווייה"

בגוף המחקר מתרשמים מצמיחת החברה בתחומי הנדל"ן למגורים ולמסחר, ולא נרתעים מהמכירות הנמוכות בחציון הראשון של 2017; מסמנים למניה מחיר יעד הגבוה בעד 44% ממחיר השוק

גיא ארז
גיא ארז
חנן מור
חנן מורצילום: עופר וקנין
גיא ארז
גיא ארז

גם כשהיא נסחרת בסמוך למחיר השיא שלה, לאחר עלייה של 42.5% ב-12 החודשים האחרונים, בגוף המחקר 'רוסאריו ייעוץ ומחקר' מזהים אפסייד דו ספרתי במניית חנן מור . חברת הנדל"ן, העוסקת בייזום בנייה למגורים וייזום נכסים מניבים בתחום המסחר, נסחרת לפי שווי שוק של כ-210 מיליון שקל. ברוסאריו צופים כי ב-5 השנים הקרובות החברה תסיים פרויקטים בהיקפים גבוהים ברמת וודאות גבוהה, אשר "צפויים לתרום מהותית לשווייה ולהונה העצמי". לפי גוף המחקר, "כל אלו אינם באים לידי ביטוי בשווי השוק הנוכחי של החברה".

לחברה, שבשליטת חנן מור השקעות (73.2%), כ-1,600 יחידות דיור בקנה - מחציתן בבנייה ומחציתן בתכנון. החברה פעילה מאוד בעיר חריש (בונה כ-45% מיחה"ד בעיר) ובערים נוספות, הן באזורי ביקוש דוגמת נתניה, מודיעין וראשל"צ והן בערי הפריפריה. באחרונה זכתה החברה בשני פרויקטים של מחיר למשתכן (עם מרכיב של דירות במחיר שוק) בהיקף כולל של כ-500 יחידות דיור.

האנליסטים אביטל איגנר ואלון סלע מצביעים על המהלך האסטרטגי שביצעה החברה בשנים האחרונות - הכניסה לתחום ייזום נכסים מניבים כמה ש"מאפשר לחברה לפתח זרוע פעילות נוספת המתאפיינת בתזרים קבוע, הצפוי לתרום ליכולת הייזום של פרויקטים עתידיים". תחום בניית נכסי מסחר נעשה תחת המותג –MORE, והחברה מפתחת 8 פרויקטים בהיקף כולל של כ-36 אלף מ"ר, המרוכזים בחריש עם מרכיב משמעותי נוסף במודיעין. אלו צפויים להניב דמי שכירות בהיקף של כ-42 מיליון שקל עד שנת 2022.

"להערכתנו, פעילות זו טומנת בחובה פוטנציאל שווי משמעותי ותתרום לביסוס זרוע של תזרים מזומנים יציב לחברה", ציינו. מנגד, הזכירו האנליסטים כי יש לקחת בחשבון שעיקר הפעילות תתבצע בעיר חדשה, הצפויה להתאכלס במספר השנים הקרובות כך שרמת הוודאות בפעילות זו הינה נמוכה ויכול לקחת זמן עד להתבססות התזרים.

סך החוב של החברה הוא כ-443 מיליון שקל. מרביתו, כ-269 מיליון שקל, מרוכז ב-4 סדרות אג"ח והיתר בהלוואות מבנקים. חלק מאיגרות החוב מובטחות בשעבוד על עודפים בפרויקטים בחריש ובעיר ימים בנתניה. רמת המינוף של החברה, כפי שמתבטאת ביחס ההון העצמי לסך המאזן, גבוהה יחסית. יחס ההון העצמי לסך המאזן הוא כ-17%, אך החברה מציגה שיפור בפרמטר זה על פני חמש השנים האחרונות, ומתכוונת להמשיך ולהקטין את רמת המינוף בשנים הקרובות.

דו"חותיה האחרונים של החברה מראים כי חלה ירידה דרסטית בהיקף מכירות הדירות למגורים, כתוצאה מחוסר הוודאות בשוק בנוגע לפרויקטי מחיר למשתכן, חוק מס דירה שלישית וכן בעקבות עליית הריבית על המשכנתאות. "להערכתנו, מצב זה הינו זמני ומכירת הדירות צפויה לחזור לקצב סביר בטווח הקצר", ציינו האנליסטים.

"בתקופה של 5 השנים הקרובות, החברה צפויה לסיים פרויקטים בהיקפים גבוהים ברמת וודאות גבוהה יחסית, אשר צפויים לתרום מהותית לשוויה ולהונה העצמי. כל אלו אינם באים לידי ביטוי בשווי השוק הנוכחי של החברה". הערכת השווי של החברה נעשתה בגישת השווי הנכסי הנקי (NAV), והאנליסטים בחרו לבחון טווח מחיר בהתאם לבדיקות רגישות שביצענו בנוגע לשווי הפרויקטים בתכנון, הן בתחום המגורים והן בתחום המניבים.

ברוסאריו מעריכים את שווייה של חנן מור בטווח של 300-275 מיליון שקל, המשקף מחיר למניה של כ-21.4-23.4 שקל. מחיר זה גבוה בכ-32%-44% ממחיר השוק. "לאור הרגישות של תוצאות הערכת השווי לשווי הפרויקטים בתכנון ובפרט למחירי שכר הדירה הצפויים בפרויקטים המניבים ומחירי הדירות בפרויקטים בתכנון, בחרנו להציג שני תרחישים אשר נותנים להערכתנו את טווח השווי הראוי לחברה. פקטור השמרנות שלקחנו הותאם לרמת הוודאות של הפרויקטים, להערכתנו. עבור מחירי שכר הדירה בפרויקטים המניבים בתכנון, לקחנו פקטור שמרנות של כ-5% על מחירי שכר הדירה, ועבור תחום המגורים לקחנו פקטור שמרנות של 2% על מחירי הדירות".

שווי החברה נגזר מהערכות כי פעילות הנדל"ן שווה כ-755-788 מיליון שקל (בשני התרחישים שצוינו), בתוספת קרקעות במזרח אירופה, מלון בהקמה בפולין, ומזומנים שברשותה.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ