לידר מזהים אפסייד בחברת אייאיאס: "הקרקע בפלמחים תזניק אותה לשווי של מיליארד שקל" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לידר מזהים אפסייד בחברת אייאיאס: "הקרקע בפלמחים תזניק אותה לשווי של מיליארד שקל"

חברת אייאיאס מחזיקה בקרקע בשטח של כ-300 דונם עם פוטנציאל רב לפיתוח ■ בלידר מסמנים למניה - שזינקה ב-12 החודשים האחרונים ב-63% לשיא - מחיר יעד הגבוה ב-26% ממחירה בשוק

8תגובות
חיים גייר
מוטי מילרוד

בחינת הדיווחים לבורסה של חברת אייאיאס עשויה לגרום למשקיעים לחשוב כי מדובר בחברה מנומנמת ונטולת פעילות. מזה שנה וחצי דיווחיה נוגעים לשינוי במספר המניות הרדומות בה – ללא התפתחות עסקית מיוחדת. עם זאת, החברה, שנוסדה לפני 30 שנה, ונשלטת על ידי חיים גייר (61%) הכפילה את שוויה פי 3.5 ב-5 השנים האחרונות. שוויה נושק כעת לשיא ועומד על כ-800 מיליון שקל, והיא נכנסה לאחרונה למדד ת"א 90.

על רקע תמחורן הגבוה יחסית של המניות בבורסה בת"א, בלידר שוקי הון פנו למניות ה''שורה השניה'' בבורסה, וגילו אפסייד דו ספרתי בחברה. בסקירה שהוציאו, מעריכים האנליסטים רז דומב ואלון גלזר כי שוויה הכלכלי של החברה גבוה בכ-26% ממחירה בשוק, בעיקר בשל הקרקע שהיא מחזיקה במלואה בפלמחים – שמתמוחרת ב"חסר משמעותי".

אייאיאס עוסקת בתחום הנדל"ן באמצעות אחזקתה בפארק פלמחים, ממנו נובע עיקר שוויה; ובתחום הבניה המתועשת, באמצעות חברת ספנקריט, העוסקת בהכנת מוצרים לבנייה מתועשת.

הכנסותיה מהשכרת הקרקע למספר שוכרים בחוזים ארוכי טווח הכניסו לה בשנה שעברה 22 מיליון שקל, לעומת 21 מיליון ו-18 מיליון בשנתיים הקודמות; ההכנסות מספנקריט צנחו אשתקד ל-22 מיליון שקל, כשזו סבלה מאז המחצית השנייה של 2014 מירידה מתמשכת בביקושים למוצריה, שהביאה לירידה במכירות. אלו עמדו בשנים 2014 ו-2015 על 52 מיליון שקל ו-42 מיליון שקל בהתאמה.

במחצית הראשונה של 2017 עלה קצב המכירות של ספנקריט ל-15 מיליון שקל, אך פעילות זו, לפי לידר אינה מהותית לשוויה של החברה. רווחיה של אייאיאס עלו בשנה שעברה מ-24 מיליון שקל ל- 27 מיליון שקל, למרות ירידה בהכנסות וברווח הגולמי, כשהיא נהנית מהכנסות מימון בגובה 13 מיליון שקל.

גייר, בעל השליטה בחברה, הורשע בשנת 2015 בעבירה אחת של מתן שוחד לראש עיריית רמת גן דאז, צבי בר, ובעבירה אחת של שיבוש מהלכי משפט. על גייר נגזרו 10 חודשי מאסר בפועל – והוא השתחרר מהכלא.

הקרקע בפלמחים, כאמור, היא שמהווה את ליבת ההזדמנות בהשקעה בחברה, לפי לידר. הקרקע, ששטחה עומד על כ-300 דונם, נרכשה במספר עסקות בין השנים 2005-2013 מקיבוץ פלמחים. אייאיאס זיהתה בשלב מוקדם את הפוטנציאל בקרקע ופעלה לאורך השנים להשגת הבעלות הבלעדית עליה – תוך ניצול הקשיים הכלכליים של הקיבוץ, שמכר אותה. כיום מיועדת הקרקע לשימושים של אזור תעשייה ומתקן התפלה, והיא מושכרת למספר שוכרים בחוזים ארוכי טווח, בהם לחברת ספנקריט.

האנליסטים דומב וגלזר מאמינים כי בטווח הזמן הבינוני יעלה שווי החברה בזכות עליית שווי הקרקע, "הממוקמת במיקום גיאוגרפי מצוין במרכז הארץ וקרובה ליישובים הגדולים של גוש דן ואידיאלית מבחינת צירי תנועה מרכזיים". להערכתם, דמי השכירות המשולמים כיום אינם משקפים את דמי השכירות המתאימים לאזור. הסכמי השכירות עם סולל בונה, סיבוס רימון ושלמה רכב צפויים להסתיים בין 2017 ל-2019 – והחברה תוכל לשדרג את דמי השכירות השנתיים, שעומדים כיום על בין 5.8-3.5 מיליון שקל בשנה. מעבר לכך, האנליסטים צופים כי בעתיד ניתן יהיה להקים בקרקע פארק תעשיה, בדומה למתחם איירפורט סיטי.

ישנם גורמים נוספים שביכולתם להשפיע בצורה משמעותית על תזרים ההכנסות הצפוי מהבעלות על הקרקע, לפי לידר, "קבלת אישור להקמת תחנת כוח בקרקע, שייכנס לתוקף במידה ושר התשתיות יאשרה בסופן סופי, לאחר שבאפריל 2013 התקבלה החלטה על ידי רשות החשמל בדבר מתן רישיון מותנה להקמת התחנה, ייצור מגוון אפשרויות ליצירת רווחים עתידיים משמעותיים, בדרך של השכרת הקרקע או כשותפים בהקמת תחנת כוח".

אפשרות אחרת לעליית שווי הקרקע היא מכירת חלקה לבעלים של מתקן ההתפלה, כשזו תרצה להימנע ממנגנון סיום השכירות הקיים בין הצדדים, שלא מאפשר לה להאריך את הסכם השכירות. "החברה לא תרצה לאבד את מתקן ההתפלה שבבעלותה לאחר שהשקיעה ממון רב ברכישתו".

כמו כן, לאייאיאס אופציה לרכישת קרקע להקמת 100 יחידות דיור של צמודי קרקע בקיבוץ פלמחים, במידה והקיבוץ יחליט לבצעה. כך, לחברה קיימת האפשרות לרכוש קרקע זו, להקים ולשווק נדל"ן במיקום אטרקטיבי במיוחד במרכז הארץ בקרבת הים.

על רקע אלו, בלידר מעניקים שווי של 991 מיליון שקל לקרקע שברשותה, לפי מחיר של 3.3 שקל למ"ר. "הערכתנו מתבססת על השימוש הנוכחי בקרקע ועל עסקות השוואה מהאזור בתוספת של כ-10% בגין הפוטנציאל הרב הקיים לשינוי השימוש בקרקע תוך קידום תב"ע חדשה והמשך הגדלת דמי השכירות המתקבלים מהנכס", ציינו האנליסטים, והדגישו כי מדובר בהערכה שמרנית.

יחד עם שווי של 32 מיליון שקל לפעילות ספנקריט ושווי של 50 מיליון שקל לדירות שהחברה מחזיקה בספרד, שווי הנכסים של אייאיאס מוערך ב-1.07 מיליארד שקל, ושווי הפעילות ב-1.01 מיליארד שקל. כך, בלידר גוזרים למניית אייאיאס מחיר יעד של 205.4 שקל למניה, הגבוה בכ-26% ממחירה בשוק, וממליצים עליה בקנייה. "התמחור שלנו מתבסס על השימושים הנוכחיים בקרקע ואינו מגלם את מלוא האפסייד שעשוי להערכתנו לנבוע ממהלכי הפיתוח העסקי שמקדמת החברה", סיכמו בלידר.

אייאיאס נסחרת לפי שווי של כ-800 מיליון שקל, לאחר עלייה של 30% מתחילת השנה, ו-23.5% בשנה שעברה. המניה נסחרה ב-12 החודשים האחרונים בתנודתיות, וירדה מספר פעמים בשיעורים של כ-10% בזמן קצר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#