בעלי קניון TLV הפרישו 40 מיליון שקל לירידה בשווייו בעקבות הפתיחה המקרטעת - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בעלי קניון TLV הפרישו 40 מיליון שקל לירידה בשווייו בעקבות הפתיחה המקרטעת

ירידת הערך נובעת בין היתר מהעובדה שהשוכרים משלמים אחוזים מהפדיון ללא התחשבות בדמי השכירות המינמליים ■ רבוע נדל"ן שמחזיקה ב-50% מהקניון תשלם דמי ניהול של 125 אלף שקל בחודש למוטי בן משה, היו"ר ובעל השליטה, עבור 25 שעות שבועיות

20תגובות
שבוע האופנה גינדי, בקניון TLV
תומר אפלבאום

רבוע כחול נדל"ן, הנשלטת על ידי מוטי בן משה ומנוהלת על ידי זאב שטיין, דיווחה על ירידה ברווחים, בעיקר הודות לפעילות קניון TLV Fashion Mall, שעודפי שטחי המסחר בקניונים והאיום המתגבר של המסחר המקוון תרמו לפתיחתו הצולעת. החברה הרוויחה 36 מיליון שקל ברבעון השני של 2017, ירידה של 21% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016.

הירידה ברווחיות הושפעה מהפסד של 16.5 מיליון שקל, חלקה של רבוע כחול בהפסדי חברות כלולות וחברות בשליטה משותפת לרבעון השני, בהשוואה לרווח של 14.7 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2016. הגורם להפסד זה הוא חברת הקניון, היזמית ובעליו של קניון TLV, שמוחזקת על ידי רבוע נדל"ן (50%), גינדי השקעות (25%) ומשה ויגאל גינדי (25%). הקניון הסבה לרבוע נדל"ן הפסד של 17.7 מיליון שקל ברבעון השני, לעומת רווח של 15.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

קניון TLV כולל 32 אלף מ"ר של שטחי מסחר והוא נפתח לפעילות בסוף מארס 2017. חברת הקניון הפסידה 35.5 מיליון שקל ברבעון החולף, בהשוואה לרווח של 30.7 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2016. ההפסד נבע בעיקר משמאות שהכין לקניון TLV משרד השמאים גרינברג אולפינר ושות', ושבעקבותיה נדרשה הפרשה של 39.9 מיליון שקל לירידה בערך הנכס ל-1.8 מיליארד שקל.

תמצית הדו"חות הכספיים של הקניון מגלה שהכנסות הקניון מדמי שכירות וממכירת חשמל לשוכרים הגיעו ל-15.7 מיליון שקל. נכון לסוף יוני 2017, נחתמו 149 הסכמי שכירות ו-7 הסכמי זיכרון דברים להשכרת 87% משטחי הקניון. שכר הדירה החודשי הממוצע למטר הוא 315 שקל בחוזים לתקופות של שנה עד 10 שנים, ובהסכמים הכפופים לזיכרון דברים שכר הדירה החודשי הוא 570 שקל למ"ר.

הנהלת החברה מסרה לשמאים שהיא מנהלת מו"מ להשכרה של חלק ניכר משטחי המסחר לגורמים מענף המזון, ככל הנראה על רקע הקשיים של שוכרים מתחום האופנה. השמאות של גרינברג אולפינר מעריכה את שווי השטחים המושכרים (27,623 מ"ר) ב-1.378 מיליארד שקל, על פי חישוב הכנסות של 103 מיליון שקל בשנה בהיוון של 7.5%. נראה שהפער בין רמת ההכנסות השנתית החזויה מהשטחים המושכרים לבין ההכנסות הרבעוניות שהופקו בפועל ברבעון השני נובע מהעובדה שהאכלוס נעשה בהדרגה. סיבה נוספת היא ששוכרים בקניון דרשו לשלם על פי אחוזים ממחזור המכירות שלהם ולא שכר דירה קבוע - נוכח התנועה הדלילה של הלקוחות בקניון.

השמאים מעריכים את שווי שטחי המסחר שנותרו (4,220 מ"ר) ב-241 מיליון שקל, על פי הכנסה שנתית של 19.25 מיליון שקל המבוססת על 380 שקל למ"ר. הכנסה זו מהוונת בשיעור של 8%. הערכת השמאים למכירת החשמל לשוכרים הסתכמה ב-2.25 מיליון שקל לשנה.

השמאים הניחו שחברת הניהול של הקניון תפסיד 4 מיליון שקל בשנה ב-3 השנים הראשונות להפעלתו, ועל כן ייחסו ערך שלילי של 53 מיליון שקל לעלויות ההתאמה לשוכרים, להוצאות השיווק של הקניון, לגירעון של חברת הניהול ולדחייה בזמן ההגעה להנבה מלאה של דמי השכירות בקניון. דחייה זו נובעת, בעיקר, מכך שכאמור השוכרים משלמים דמי שכירות כאחוז מהפדיון ללא התחשבות בדמי השכירות המינימליים שקבועים בהסכמי השכירות.

הנחה קריטית אחרת שעליה מתבססת הערכת השווי, אומדת את שוויו של החניון - שכולל 1,076 מקומות חנייה - על פי שיטת ההשוואה, שגוזרת שווי של 160 אלף שקל למקום חנייה. מכך נובע שווי כולל של 172 מיליון שקל, וזאת למרות שלעת עתה החניון כלל אינו גובה תשלום.

הכנסותיה של רבוע נדל"ן מדמי שכירות צמחו ב-27.5% ברבעון השני של 2017 לעומת הרבעון המקביל ב-2016, והסתכמו ב-105 מיליון שקל. הגידול בהכנסות נבע מעלייה של 10.6% בדמי השכירות ברבעון החולף - ל-57 מיליון שקל. זאת כתוצאה מהכרה בהכנסות שכירות בעקבות הסדר פשרה עם נאמני חברת מגה קמעונאות שנחתם במאי 2017, ושעל פיו שילמו הנאמנים לרבוע 10 מיליון שקל. מתוכם, 3.6 מיליון שקל מהווים פירעון חוב קיים והיתרה - 6.4 מיליון שקל - הוכרה כהכנסות מדמי שכירות ברבעון השני של 2017. גורם נוסף לעלייה בהכנסות היה הכנסה של 20 מיליון שקל שהוכרה ברבעון השני של 2017 בגין החוב של מגה קמעונאות לרבוע נדל"ן עד לכניסתה להקפאת הליכים. סכום זה ישולם לרבוע נדל"ן על פני תקופה של 4 שנים, כאשר התשלום הראשון - בסכום של 5.5 מיליון שקל - שולם לחברה בסוף יוני 2017.

רבוע נדל"ן זקפה ברבעון השני של 2017 עלייה של 27 מיליון שקל בשווי הנדל"ן המניב שלה, כתוצאה מעדכון תזרימי המזומנים בהערכת השווי של 60 הסניפים שהחברה משכירה למגה קמעונאות מקבוצת יינות ביתן. זאת בהתאם להסדר שכלל הארכה של תקופת השכירות ותשלום תוספת דמי שכירות בתקופת האופציה. העדכון נובע גם משינוי בתזרים ההכנסות מחוזים חדשים, ומעליית המדד ברבעון השני של 2017, שמשפיעים על חוזי השכירות צמודי המדד של החברה.

בתוך כך, דיווחה רבוע כחול נדל"ן שדירקטוריון החברה וועדת הביקורת שלה אישרו תשלום של 125 אלף שקל לחודש לתקופה של 3 שנים - רטרואקטיבית מינואר 2017 - למוטי בן משה. בן משה הנו בעל השליטה באלון רבוע כחול  - החברה האם של רבוע כחול נדל"ן. התשלום יעשה בתמורה להעמדת שירותי ניהול בהיקף שלא יפחת מ-25 שעות שבועיות. בן משה יהיה זכאי גם למענק שנתי בגובה שכרו, כלומר 1.5 מיליון שקל לשנה, על פי עמידה בתנאי סף ויעדים שנקבעו בהסכם ההעסקה ושיובאו לאישור בעלי המניות באסיפה שתכונס בקרוב.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#