שלושה מיתוסים על רכישת דירה - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שלושה מיתוסים על רכישת דירה

שאלת מאה אלף הדולר הנצחית בסוגיית הדירה: "לקנות או לשכור?" תמיד תיתקל בשתי תשובות מנוגדות, לפניכם 3 מיתוסים על רכישת דירה - והאמת

מאת עמי גינזבורג ורותם שטרקמן

ישראל היא אחת המדינות המובילות בעולם המערבי בשיעור הדירות שבבעלות דייריהן. בין אם בגלל לחץ סביבתי, לחץ של ההורים, או המורשת היהודית שמקדשת את הבית הפרטי - כמעט כל זוג צעיר שני קונה לעצמו דירה מיד אחרי החתונה. ואם לא, אז שנה לאחר מכן, ובטח לאחר לידת הילד הראשון.

שאלת מאה אלף הדולר הנצחית בסוגיית הדירה: "לקנות או לשכור?" תמיד תיתקל בשתי תשובות מנוגדות, שמעורבים בהן שיקולים כלכליים-פיננסיים-מימוניים - אך גם לא מעט שיקולים רגשיים. אלה שקנו דירה (או שוקלים לקנות) ימצאו את כל הנימוקים לכך שזו עסקה כדאית. לעומתם, אלה שעדיין גרים בשכירות ומעדיפים לשמור את כספם להשקעות אחרות או לזמנים אחרים, ימצאו תמיד צידוק לכך שעדיף לשכור ולא לקנות.

הוויכוח האמוציונלי הזה כנראה לעולם לא יוכרע, מכיוון שלכל אדם יש העדפה סובייקטיווית לגבי השאלה: "כמה אני מוכן לשלם כדי לגור בדירה משלי". ומכיוון שלכל אחד יש גם פונקציית תועלת אחרת, משתנה המחיר שכל אחד יהיה מוכן לשלם על דירה פרטית.

כך שלשאלה הבסיסית לגבי קניית דירה, כן או לא, לעולם לא יהיה פתרון מוסכם על כולם.

אבל גם כשאין פתרון אחד, אין זה אומר שהדיון מיותר. עבור אנשים רבים, דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר שיעשו בימי חייהם. מכיוון שמדובר בהשקעה גדולה שתגרור גם התחייבות לשנים רבות, רצוי להחליט לגביה על פי שיקולים רציונליים, עד כמה שאפשר.

הצרה היא שקשה מאוד להתנתק מרגשות, אמונות ומיתוסים שתמיד יהוו חלק מהשיקולים ברכישת דירה. הנה, למשל, שלושה מיתוסים נפוצים שדוחפים אנשים רבים לרכוש דירה ולהשתעבד למשכנתא כבר בגיל צעיר:

מיתוס 1: "דירה נותנת יציבות וגמישות"

אנשים שגרו כמה שנים בשכירות ועברו מדירה לדירה, חשים שבכניסה לדירה משלהם יש ממד של יציבות. אף אחד לא יוכל יותר להגיד להם לפנות את הדירה, כי "הבן שלי חוזר מחו"ל" או כי "החלטתי להעלות את שכר הדירה ב-50%".

דבר נוסף שגורם לתחושה של חוסר יציבות וחוסר גמישות בדירה שכורה הוא חוסר היכולת לבצע שינויים. שוכר לא יתקין בדירה מזגן מרכזי או מערכת חימום, ועל כל תיקון שגרתי של כיור או דלת חורקת עלול להתעורר ויכוח עם בעל הבית. ואם כבר שילמת - אתה מרגיש פראייר כי זו "האחריות של בעל הבית".

אבל האם בעלות על דירה אכן מספקת יציבות וגמישות? לא בטוח.

החיים נתונים לשינויים. לפעמים דירה שקניתם אחרי החתונה הופכת מהר מאוד לקטנה מדי. דירת שלושה חדרים שהספיקה לזוג צעיר וכלב כבר לא מספיקה לזוג עם שני ילדים שזקוקים לשתי פינות למידה. לעתים גם דירת ארבעה חדרים נהפכת לקטנה מדי. למי ששוכר דירה קל יותר לעבור לדירה גדולה יותר, לעומת מי שגר בדירה משלו ולא רוצה לגור שוב בשכירות. לעתים צורכי העבודה מכתיבים מעבר דירה לעיר אחרת, אולי למדינה אחרת. לעתים נוצרים צרכים פיננסיים חריגים.

ומה אם גיליתם שהשכנים לא נאים בעיניכם, או שהנסיעה לעבודה הישנה מהדירה החדשה אורכת שעה וחצי לכל כיוון בגלל הפקקים? שלא לדבר על צרות גדולות יותר, כמו פרידות וגירושים, שעלולות לאלץ אתכם למכור את הדירה תחת לחץ.

השקעה בדירה עלולה גם למנוע מכם לממש הזדמנויות השקעה טובות שנקרות לעתים במהלך החיים. כאשר זוג צעיר משקיע את כל הונו בנדל"ן, זו עשויה אולי להתברר כהשקעה סבירה ואפילו טובה. אך כמו כל השקעה פיננסית, היא תהיה תלויה מאוד בתזמון, ביכולת הפיננסית - ובמזל.

אבל גם אם קניית הדירה תתברר כעסקה טובה, ספק רב אם מדובר בהשקעה שמספקת "יציבות" או "גמישות".

מיתוס 2: "לגור בשכירות זה לזרוק כסף לפח"

לומר כי "תשלומי משכנתא הם כמו חיסכון", ולכן כדאי ליטול משכנתא", הוא לפחות מיתוס שמצדיק את רכישת הדירה במונחים של השקעה, ולא במונחים של תועלת אישית ורגשית. לכן קל יותר להתמודד אתו - ובעיקר לשלול את אמינותו.

חשבון פשוט, שמפריד בין החזר הריבית על ההשקעה בדירה לבין החזר הקרן, יגלה כי שכר הדירה מקביל לריבית - ולא לקרן.

נניח, למשל, שתי משפחות דומות שלהן חיסכון של 100 אלף דולר, וגרות בשתי דירות זהות ששוות 200 אלף דולר. משפחה אחת גרה בשכירות ומשלמת 3,000 שקל בחודש. המשפחה השנייה בחרה לקנות את הדירה, והשתמשה לשם כך בחיסכון וגם נטלה משכנתא של 100 אלף דולר ל-18 שנה בריבית של 5%. גם המשפחה השנייה משלמת 3,000 שקל בחודש - להחזר המשכנתא.

שתי המשפחות משלמות אותו סכום. ההבדל הוא שלמשפחה שגרה בשכירות נותר חיסכון של 100 אלף דולר, שיכול לקבל, נניח, תשואה של 8% בשנה. 8% בשנה זו תשואה סבירה על תיק השקעות מגוון ומפוזר, שחלק משמעותי שלו (40% לפחות) מושקע גם במניות. התשואה על החיסכון שווה 33 אלף שקל בשנה - כ-2,750 שקל בחודש. כלומר, החיסכון מממן את שכר הדירה כמעט במלואו.

לחילופין, 100 אלף דולר שנהנים מתשואה ממוצעת של 8% בשנה, יהפכו אחרי תשע שנים ל-200 אלף דולר, כלומר לנכס פיננסי ששווה לדירה חדשה. זה אחרי ששכר הדירה "נזרק לפח" כביכול מדי חודש.

אנשים רבים שקונים דירה לא מודעים לכך, אבל בשנים הראשונות לתשלום המשכנתא מרכיב החיסכון קטן מאוד. התשלומים של השנים הראשונות פורעים בעיקר את הריבית, ולא את הקרן. מי שנוטל משכנתא של 500 אלף שקל ל-20 או 25 שנה, ומעוניין לפרוע אותה אחרי חמש שנים של תשלומים חודשיים, יגלה שעליו להחזיר לבנק כמעט את מלוא ההלוואה. וזה גם בשנים שבהן אין אינפלציה. המרכיב של החזר קרן המשכנתא מתחיל להיות משמעותי רק אחרי שמונה עד עשר שנים. עד אז משלמים לבנק בעיקר את הריבית.

האם זה אומר שהתשלומים של חמש השנים הראשונות נזרקו לפח? לא, זה פשוט אומר שהחלפתם את תשלום שכר הדירה בתשלום הריבית לבנק.

לגור בשכירות זו בחירה ולא זריקת כסף לפח. זו בחירה שמאפשרת לשוכרים לחסוך את ההון העצמי שמיועד לרכישת דירה בעתיד, ואולי להשקיע אותו באפיקים אחרים שנותנים תשואה גבוהה יותר. באופן הזה ניתן יהיה בעתיד לקחת משכנתא קטנה יותר, או לקנות דירה גדולה יותר.

מיתוס 3: "מחירי הדירות תמיד עולים"

זה די מדהים, אבל המיתוס כאילו מחירי הדירות בישראל רק עולים - ולכן קניית דירה היא השקעה טובה - עדיין חי ונושם. המיתוס עדיין צובר מאמינים על אף שב-96'-2003 מחירי הדירות בישראל לא עלו כלל וברוב המקרים גם ירדו. חלק מהאנשים שרכשו דירות נותרו עם נכסים ששווים פחות מההלוואות שלקחו לצורך רכישתן.

למעשה, אפילו ב-2006, שבה מחירי הנדל"ן רשמו קפיצת מדרגה בחלק מהאזורים, נותרו עדיין אזורים שבהם המחירים לא עלו כלל. במקומות אחרים, שבהם מחירי הנדל"ן נקובים בדולרים, הם עלו רק מבחינה אופטית, כדי לפצות על ירידה של כ-10% שנרשמה בשער הדולר. כלומר, לא כל רכישת נדל"ן תצדיק את עצמה לטווח ארוך. אם נשווה השקעה בדירה להשקעה מושכלת במניות או בקרנות נאמנות, די ברור שלטווח הארוך הדירה תתברר כעסקה מוצלחת פחות.

ובכלל, למה לחבר שתי מטרות לא קשורות - רכישת דירה למגורים עם השקעה ענקית בנדל"ן? זו כמובן השקעה שיכולה להצליח, והרבה אנשים אכן מצליחים, אבל זו השקעה שיכולה גם להיכשל. כמובן, רוב האנשים לא יודו שרכישת הבית שלהם היתה משגה, אבל גם על השקעות כושלות בבורסה אנשים לא ימהרו לספר.

האמא הפולניה שלכם לוחצת? אתם חוששים מעלייה במחירי הנדל"ן שתקשה עליכם לקנות דירה בעתיד? זו עדיין לא סיבה טובה מספיק כדי לרכוש דירה.

אפשר למצוא דירה לגור בה בשכירות - לפי הצרכים והיכולת הכספית שלכם - ובמקביל לבצע השקעה חלופית: למשל במניות של חברות נדל"ן, באיגרות חוב שמנפיקות חברות נדל"ן או בתעודות סל או קרנות נאמנות שמתמחות בנדל"ן.

לפעמים זה גם מצליח מאוד. הנה, למשל, קרנות הנאמנות הישראליות שמשקיעות בתחום הנדל"ן הניבו למשקיעים בהן בשלוש השנים האחרונות תשואה של כ-130% (כ-32% בשנה בממוצע). זו תשואה גבוהה פי כמה מזו שקיבל מי שהשקיע באופן ישיר בדירת ארבעה חדרים, אפילו אם עשה זאת באזורי הביקוש של גוש דן.

ההשוואה אינה מדויקת, מכיוון שהשקעה ישירה בדירה נעשית לרוב באופן ממונף (עם משכנתא), שמגדיל את התשואה על ההון העצמי. אבל בכל מובן אחר מדובר בהשקעה שנהנית מסחירות גבוהה יותר, נזילה יותר ונוחה יותר - וכשהיא נעשית בתבונה ושיקול דעת היא עשויה להיות גם רווחית יותר.

-

השקעה ממונפת

השקעה שנעשית בעזרת הלוואה גדולה (מנוף). במקרה שההשקעה מצליחה, הרווח נצבר גם על סכום ההלוואה - ולכן הוא גדול יותר



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#