מגוריט נערכת להנפקה; "שווי הדירות של הקרן גבוה בכ-36 מיליון שקל מהעלות"

קרן הריט למגורים פירסמה הבוקר דו"ח הצעת מדף, לקראת גיוס של כ-150 בהנפקת אג"ח ראשונה ■ עליית ערך הנכסים, בשיעור של 15%, נובעת מכך שהקרן רכשה דירות בשלושה פרויקטים במחיר הנמוך ממחיר השוק

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
פרויקט מרום נגבה ברמת גן

קרן הריט למגורים, מגוריט, נערכת לביצוע הנפקת אג"ח ראשונה לציבור בהיקף של כ–150 מיליון שקל. ההנפקה תבוצע כנגד 141 דירות שרכשה הקרן באחרונה בשלושה פרויקטים במרכז הארץ, שיינתנו כשעבוד ראשון למחזיקים. בשל השעבוד, הקרן פירסמה הערכת שווי שביצע שמאי מקרקעין, שקבעה כי שווי הדירות גבוה ב–35.7 מיליון שקל ביחס למחיר העלות.

העלייה בערך הדירות, בשיעור של 15%, נובעת מכך שהקרן רכשה את הנכסים במחיר הנמוך ממחיר השוק, והיא מגלמת את הפער בין העלות לבין השווי ההוגן שלהם, כפי שהעריך השמאי. עליית הערך עשויה להירשם בעתיד כרווח, אך זאת רק במועד קבלת הנכסים (פברואר 2018), וככל שמחיר השוק יישמר.

מגוריט היא קרן ריט (REIT – ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust), שהוקמה על רקע תיקון "חוק הריטים". יזם הקרן הוא עו"ד ארז רוזנבוך. המודל העסקי של הקרן מבוסס על רכישת מקבצי דיור, הכוללים לפחות 20 יחידות דיור בכל פרויקט, או מקבצי דיור שיוצעו למכירה על ידי המדינה. הקרן תשכיר ותחזיק את הדירות לפרקי זמן ארוכים. הקרן הנפיקה לפי שווי של כ-240 מיליון שקל ("אחרי הכסף").

מגוריט מתכוונת להנפקה אג"ח בסכום של כ-150 מיליון שקל. מאחר שהונה העצמי מסתכם בכ-225 מיליון שקל, המינוף לאחר ההנפקה צפוי לעמוד על 40% (חוב לעומת בסיס ההון). בכוונת הקרן להנפיק אג"ח צמודות מדד במח"מ (משך חיים ממוצע) של 4.75 שנים. כבטוחה, הקרן מתכוונת להעניק למחזיקים שעבוד ראשון על זכויות החברה בשלוש העסקות שביצעה (פרויקט מידטאון בתל אביב, מרום נגבה ברמת גן ונווה דוד ברמלה). בין היתר, הקרן מתחייבת שסך ההון העצמי במאזניה לא יפחת מ-200 מיליון שקל, והיחס להיקף המאזן לא יפחת מ-30%.

מאז ההנפקה איבדה מגוריט 14%, כך שהקרן נסחרת כעת לפי שווי של 195 מיליון שקל. על רקע הלחץ השלילי על מחיר המניות, הנהלת החברה החליטה לבצע רכישה עצמית של מניות בסכום של כ-10 מיליון שקל. רכישה עצמית של מניות מתארת מצב שבו חברה רוכשת מניות שהיא עצמה הנפיקה בעבר, באמצעות המזומנים שעומדים לרשותה. הרכישה העצמית - פעולה נפוצה בקרב חברות הנסחרות בארה"ב - מגדילה את הביקוש למניה בשוק, ומשכך היא עשויה לתמוך במחיר המניה. מדובר בפעולה השקולה לחלוקת דיווידנד.

במסגרת המגעים עם הגופים המוסדיים לקראת ההנפקה, בשטר הנאמנות נקבע סעיף המגביל את האפשרות להגדרת תוכנית רכישה העצמית, שממילא כמעט הושלמה במלואה. כך נקבע כי הקרן תהיה רשאית להמשיך בביצוע התוכנית, במסגרתה כבר רכשה מניות בסכום של כ-9 מיליון שקל. כמו כן נקבע שהקרן לא תוכל לבצע רכישה עצמית אחרת עד למועד הסילוק המלא והסופי של החוב ב-2023.

ההון העצמי של מגוריט, כ-225 מיליון שקל כאמור, מאפשר לקרן לבצע עסקות בכ-800 מיליון שקל (הון עצמי של כ-30%, והיתרה מינוף). עד כה הקרן ביצעה עסקות ב-239 מיליון שקל. בעסקה הראשונה רכשה הקרן 34 דירות בפרויקט מידטאון בכ-71.4 מיליון שקל (ערך הדירות כעת – 85.6 מיליון שקל). בעסקה השנייה רכשה 84 דירות בפרויקט ברמלה בכ-121.7 מיליון שקל (ערך הדירות כעת – 135 מיליון שקל). בעסקה השלישית רכשה 23 דירות ברמת גן בכ-46.7 מיליון שקל (ערך הדירות כעת – 54.8 מיליון שקל).

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker