בזכות הסכם השכירות עם אמדוקס: ריט 1 זוכה להעלאת דירוג האשראי

חברת הדירוג S&P מעלות העלתה את דירוג קרן הנדל"ן המניב מ-AA מינוס ל-AA באופק "יציב": "הארכת החוזה עם אמדוקס מפחיתה את רמת הסיכון הנובעת מהתלות בלקוח מהותי" ■ בשבוע שעבר חתמו החברות על הארכת הסכם השכירות ברעננה ל-10 שנים נוספות (עם אופציה ליציאה אחרי 5 שנים), תמורת 41 מיליון שקל בשנה

גיא ארז
גיא ארז
מתחם אמדוקס ברעננה בבעלות ריט 1
מתחם אמדוקס ברעננה בבעלות ריט 1צילום: ריט 1
גיא ארז
גיא ארז

היום (ב') פירסמה חברת הדירוג S&P מעלות כי החליטה להעלות את דירוג האשראי של קרן הנדל"ן המניב ריט 1 מרמה של AA מינוס ל-AA באופק "יציב". זאת, בראש ובראשונה בשל הארכת חוזה השכירות עם חברת אמדוקס , שמפחיתה את רמת הסיכון הנובעת מהתלות בלקוח מהותי, ולכן תומכת בפרופיל הסיכון העסקי.

לפי חוזה השכירות בין החברות, עליו דיווחה ריט 1 בשבוע שעבר, אמדוקס תמשיך לשכור משרדים מהקרן במתחם ברעננה במשך 10 שנים נוספות. לפי ההסכם החדש, שהחליף הסכם ישן בין החברות, תשכור אמדוקס משרדים בשטח של 76 אלף מ"ר תמורת דמי שכירות של כ-41 מיליון שקל בשנה - הגבוהים ב-17% מדמי השכירות בהסכם הישן. עם זאת, בהסכם קיימת אופציה לסיום ההתקשרות לאחר 5 שנים בלבד, ובאמדוקס מתעתדים להשתמש באופציה זו, ולעבור לקמפוס חדש בתוך פרק זמן זה.

במעלות ציינו כי בשנים האחרונות מציגה הקרן גידול עקבי בתיק הנכסים, תוך שמירה על ביצועים תפעוליים חזקים. "הגידול העקבי בתיק הנכסים המניב, המוביל לצמיחה מתמשכת בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, יחד עם שמירה על שיעור המינוף ויחסי הכיסוי החזקים, תומכים בהערכתנו בפרופיל הפיננסי", נכתב בסקירה.

במעלות מעריכים כי תיק הנכסים של ריט 1 ימשיך להציג שיעורי תפוסה גבוהים (העומדים כיום על כ-97%-99%), ויציבות בהיקף ההכנסות ובשיעורי הרווחיות בשנתיים הקרובות. להערכתם, הגידול בתיק הנכסים של החברה ייעשה בהדרגתיות, "תוך שמירה על מדיניות פיננסית שמרנית ורמת נזילות הולמת".

קרן הריט נסחרת בבורסה קרוב לשווי השיא שלה, 2.2 מיליארד שקל, לאחר קפיצה של כ-30% מתחילת השנה. לקרן 33 נכסים בשווי של כ-3.8 מיליארד שקל, ואלו מניבים לה הכנסות שכירות (NOI) של כ-260 מיליון שקל בשנה. למרות העלאת הדירוג, במעלות ציינו כי היקף הפעילות הנמוך יחסית של החברה, המגביל את רמת הפיזור שלה בהשוואה לחברות ברמת הדירוג הנוכחית, כמו גם התלות בלקוח מהותי (אמדוקס) - ממתנים את הערכתם לפרופיל העסקי.

במעלות לא צופים העלאת דירוג נוספת בטווח הקצר. לדברי האנליסטים, "אפשרות של העלאת דירוג תוכל להיות רלוונטית בטווח הבינוני והארוך, אם החברה תרחיב באופן משמעותי את מצבת הנכסים שלה באופן שיוביל לפיזור גבוה יותר של שוכרים ונכסים, תוך שיפור ביחסים הפיננסיים".

בתרחיש השלילי עבור החברה, ירידת דירוג עלולה להתבצע במידה ותירשם הרעה במצב של שוכריה, ירידה משמעותית בשיעור התפוסה אל מתחת ל-90%, או ירידה חדה במחירי השכירות. "כמו כן, נשקול פעולת דירוג שלילית בתרחיש של הידרדרות הפרופיל הפיננסי, בין היתר בשל עלייה לאורך זמן למינוף של מעל 55% כתוצאה מרכישות ממונפות שתבצע החברה, או בשל הרעה בשוק המימון בישראל, אם זו תסכן את העמידה של החברה במדיניות הפיננסית המוצהרת שלה", סיכמו במעלות.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ