"גידול בתזרים, איכות נכסים גבוהה וגמישות פיננסית" - דו"ח דירוג חדש למגה אור

S&P מעלות אישרה היום מחדש דירוג של A עם אופק "יציב" לחברת הנדל"ן המניב מגה אור ■ מניית החברה זינקה בשלוש השנים האחרונות ב-200%

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
המרכז המסחרי באריאל, שבבעלות מגה אור
המרכז המסחרי באריאל, שבבעלות מגה אורצילום: קלימקס

חברת דירוג האשראי S&P מעלות אישרה היום מחדש דירוג של A עם אופק "יציב" לחברת הנדל"ן המניב מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס. "מגה אור תמשיך להציג גידול בתזרים המזומנים כתוצאה מפתיחתם של נכסים מניבים הנמצאים כיום בפיתוח, תוך שמירה על רמת המינוף הנוכחית ועל יחסים פיננסיים ההולמים את הדירוג הנוכחי", כתבו במעלות.

מגה אור, שהונפקה בבורסה ב-2007, עוסקת בייזום וניהול של נדל"ן מניב. לקבוצה 31 נכסים מניבים, הכוללים 21 מרכזים מסחריים פתוחים ו-10 מרכזי ניהול ולוגיסטיקה. ב-2017–2018 צפויה מגה לפתוח עשרה מרכזים מסחריים נוספים. החברה מחזיקה בחלק מהנכסים המניבים בשיתוף רמי לוי בעלי רשת הקמעונות שיווק השקמה, BIG שבשליטת האחים נפתלי וקרן הנדל"ן ריט 1. התפוסה בנכסיה היא 98%.

צחי נחמיאס
צחי נחמיאס, מייסד חברת הנדל"ן מגה אורצילום: לימור זפרני

"הפרופיל העסקי של מגה אור נתמך על ידי כמה גורמים", הסבירו האנליסטים אייל עברון ודימה פוסטירנק. "איכות נכסים גבוהה, המתבטאת בין היתר בהיותם חדשים יחסית, במיקומים מרכזיים ובשיעור תפוסה גבוה; מספר נכסים גבוה יחסית לשווי התיק, כ-31 נכסים מניבים בשווי כולל של כ-1.4 מיליארד שקל; ובתמהיל שוכרים מגוון ופיזור גיאוגרפי גבוה ברחבי ישראל".

במעלות ציינו לחיוב גם את שיתוף הפעולה שיש למגה אור עם חברות הנדל"ן הגדולות. "להערכתנו, שיתוף הפעולה עם חברות בעלות מאפיינים עסקיים ופיננסיים חזקים מקטין את החשיפה לסיכוני ההקמה של הנכסים, מפחית את עלויות מימון ההקמה ועוזר לחברה למשוך שוכרי עוגן", הסבירו.

במעלות העריכו כי מגה אור תציג בשנים 2018-2017 גידול עקבי בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, בדומה למגמה שאפיינה אותה בשנים האחרונות - בעיקר בעקבות פתיחת נכסים חדשים ואכלוסם. במעלות הדגישו כי לחברה נכסים מניבים לא משועבדים בהיקף של יותר ממיליארד שקל, שמקנים לה גמישות פיננסית במימון מחדש של חוב בעת הצורך.

מנגד, במעלות ציינו לשלילה כי גודלו הנוכחי של תיק הנכסים (כ-1.4 מיליארד שקל, נכון למארס 2017) קטן ביחס לזה של מרבית חברות הנדל"ן המניב בקבוצת ההשוואה. לפי מעלות, "גודל תיק הנכסים מגביל את מיצוי היתרונות לגודל ומגדיל את החשיפה העסקית לשינויים כגון יציאת שוכרים, שינויים בסביבה המאקרו כלכלית וכדומה". במעלות ציינו לשלילה גם את הריכוזיות הגבוהה בתחומי הפעילות של מגה אור, בעיקר במרכזי המסחר.

מגה אור זינקה בשלוש השנים האחרונות ב-200%, ושווייה חצה לראשונה רף של מיליארד שקל. ב-2016-2011 קפצו ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) של החברה פי חמישה מ-22 מיליון שקל לכ-100 מיליון שקל. במקביל, ההון העצמי תפח מ-150 מיליון שקל ל-650 מיליון שקל - בין היתר הודות להנפקת מניות ורווחים של 116 מיליון שקל ו-71 מיליון שקל, שנרשמו בשנים 2016 ו-2015 בהתאמה.

גם ברבעון הראשון של 2017 פעילותה של מגה אור המשיכה לצמוח במהירות. הכנסות החברה היו 28 מיליון שקל, זינוק של 29% לעומת התקופה המקבילה ב-2016. ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) גדלו ל-26 מיליון שקל, עלייה של 30% לעומת התקופה המקבילה ב-2016. הרווח התזרימי מפעילות הנדל"ן (FFO) - שהוא מדד מרכזי להערכת ביצועי חברות נדל"ן מניב - גדל בכ-39% ל-13 מיליון שקל.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker