מבין חברות הנדל"ן המניב בבורסה - במיטב דש מסמנים את סלע ורבוע נדל"ן

חברות נדל"ן מניב זינקו ב-70%-130% בשלוש השנים האחרונות, כשהן מקבלות רוח גבית מהירידה בריבית והצמיחה במשק ■ גם לאחר העליות, במיטב דש העניקו לענף המלצת "תשואת יתר": "התשואות השוטפות צפויות להמשיך להיות גבוהות - ואף לצמוח"

ערן אזרן
קניון עזריאלי
קניון עזריאליצילום: מוטי מילרוד
ערן אזרן

חברות הנדל"ן המניב בישראל ובעולם נהנו משגשוג מתמשך בשנים האחרונות. סביבת הריבית הנמוכה והמשך לחיצת התשואות (הריביות) בשוק האג"ח הקונצרניות מטה, סייעו לחברות כמו ריט 1, עזריאלי ומליסרון — ש"זוללות" אשראי לצורך פעילותן השוטפת — להפחית בהתמדה את עלויות המימון, וסייעו להן להרחיב את התשואות ותזרימי המזומנים מהנכסים שבבעלותן.

בעוד העלייה המתמשכת במחירי הדירות בישראל הפחיתה את התשואות בענף הנדל"ן למגורים לשיעורים נמוכים של 2%–3%, חברות הנדל"ן המניב המסחרי, המחזיקות בקניונים, משרדים ומרכזים לוגיסטיים, ממשיכות גם כיום ליהנות מתשואה גבוהה של 5%–7.5%. במקביל, שיעורי התפוסה בנכסים והביקושים ממשיכים להיות גבוהים, בין השאר כתוצאה מהצמיחה במשק, שתומכת בהרחבת פעילותו של המגזר העסקי.

השגשוג בפעילותן של חברות הנדל"ן המניב השתקף בבורסה. בשעה שמדד ת"א 125 דרך במקום ומדד ת"א 90 עלה ב–15%, מדד הנדל"ן עלה בשלוש השנים האחרונות ב–35%. חברות נדל"ן מניב שממוקדות בישראל זינקו בעשרות אחוזים: מליסרון , למשל, עלתה ב–130%, אמות ב–100%, עזריאלי ב–85%, וריט 1 ב–70%.

למרות העליות, בבית ההשקעות מיטב דש ממשיכים להיות אופטימיים ביחס לביצועים העתידיים בענף. "חברות הנדל"ן המניב מצליחות להגדיל את שכר הדירה, את ההכנסות ואת תזרימי המזומנים בשיעורים יפים. שיעורי התפוסה יציבים, ופרויקטים יזמיים נתקלים בביקושים חזקים. כל אלה גורמים להמשיך בתשואת יתר לענף", הסביר אתמול רז מור, אנליסט ממחלקת הברוקראז' של מיטב דש.

מור ציין כי התשואות על נכסים של חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להיות גבוהות, ונעות בין 5.3% (עזריאלי) ל–7.5% (סלע נדל"ן ). פרט לביקושים הגבוהים, מור ציין לחיוב את עלויות המימון הנמוכות: "המרווח בין עלות המימון (הריבית; ע"א) לשיעור התשואה מהנכסים נותר 4%. בהינתן הפעילות העכשווית והיכולת לגייס מימון בריביות הנוכחיות, התשואות השוטפות מהנכסים צפויות להמשיך להיות גבוהות — ואף לצמוח".

מניות הנדל"ן המניב השאירו אבק לת"א 125

באילו מניות להשקיע?

המניה הראשונה המועדפת על מור היא קרן הריט סלע נדל"ן, שעלתה ב–15% מתחילת 2017. "למרות העליות הנאות, המניה מפגרת יחסית. הותרנו המלצת 'קנייה' על רקע התוצאות היפות שהציגה ברבעון הראשון ורמת התמחור הנוחה", הסביר. לפי מור, שיעור התשואה המשוקלל מהנכסים (implied cap) של סלע נדל"ן מסתכם ב–7.2%. לדבריו, הקרן צפויה להציג תשואה גבוהה של 9.6% על תזרים המזומנים מהפעילות המניבה (FFO), מהגבוהות בקטגוריה; ותשואת דיווידנד של 6.1%; כלומר, מי שיחזיק במניה צפוי לתשואה נאה מחלוקות רווחים — ללא קשר לביצועי המניה בשוק.

מניה שנייה שסימן מור היא רבוע נדל"ן , והפעם ההמלצה קשורה בעיקר לאירוע חיצוני: "ירידה חזקה של רבוע כחול ביוני בעקבות ידיעות על חולשה בקניון TLV הביאו את התשואה המשוקללת מהנכסים ל–7.4%. להערכתנו, מדובר בשיעור גבוה ביחס לשיעור הכלכלי של החברה", הדגיש מור. אתמול ירדה רבוע נדל"ן ב–6%, על רקע חששות חוזרים לרשת המזון מגה, שלה היא משכירה שטחים. ביחס לירידה, מור ציין אתמול כי "רבוע נדל"ן הוכיחה בעבר כי היא יכולה לאכלס מחדש את הסופרמרקטים במחירים הנוכחיים — ואף למעלה מהם".

פרט לשתי המניות המומלצות, מור העניק לשורה של חברות בתחום הנדל"ן המניב המלצה של "תשואת שוק". למניית ריט 1 הופחתה ההמלצה לאחר שהחברה סגרה את הפער מול חברות אחרות בענף. ביחס למניית אמות, מור הדגיש כי לחברה פוטנציאל יזמי משמעותי שיבשיל לכדי תזרים בשנים הקרובות, ולכן, לדבריו, "החברה מעניינת להשקעה".

בניגוד לשאר מניות הענף, מור העניק המלצה של "תשואת חסר" לחברת הקניונים מליסרון. הסיבה להפחתה קשורה דווקא לאירועים מעבר לים. בשנים האחרונות ניכרת מגמה של צרכנים בארה"ב לקנות באינטרנט. כתוצאה מכך, חברות קמעוניות גדולות סוגרות חנויות, מה שפוגע בחברות הנדל"ן המניב בארה"ב — בעיקר קרנות ריט, המתמחות בהשקעות מסוג זה. "החשיפה הגבוהה של מליסרון לתחום המסחר (81%) בשעה של משבר בענף המסחרי בארה"ב עלולה להשפיע על מניית החברה. מדובר אמנם בחברה טובה עם קניונים מצוינים, אך בטווח הקצר אנחנו מעדיפים להיות שמרניים". בחודשים האחרונים התעורר חשש שהמשבר בתחום המסחרי בארה"ב "ידביק" גם את ישראל. החשש היה שחברות קניונים מרכזיות כמו מליסרון ועזריאלי ייפגעו מסגירת חנויות מצד שוכרים גדולים, בעיקר בתחום האופנה. ואולם, מור עדיין לא מזהה מגמה כזו: "כרגע לא נראה שהמגמה מתפשטת לישראל. עם זאת, החשש הוא שפערי התמחור בין חברות מהתחום לחברות בארה"ב יצטמצמו משמעותית, ואז יהיה כדאי להשקיע במניות נדל"ן מניב בחו"ל ופחות בישראל".

מה לקנות, מה למכור המלצות מיטב דש למניות הנדל"ן המניב

מה הסיכונים?

מי שבוחר להגדיל את חשיפתו לתחום הנדל"ן המניב בישראל, חשוב שיהיה מודע לכמה סיכונים. ראשית, בימים אלה יש בנייה מאסיבית של בנייני משרדים, במיוחד בגוש דן. עד כה הצליח השוק לקלוט את הגידול בהיצעים. ואולם, לא בטוח שהמגמה הזאת תימשך. שנית, בחלק מהמקומות בישראל — ובעיקר בבאר שבע — התחיל להיווצר גם עודף של שטחי מסחר קמעוני בשל הקמתם של מרכזים מסחריים רבים.

סיכון נוסף קשור לתלות של הנדל"ן המסחרי במצב המשק. עד כה הצמיחה החיובית תמכה בביקושים לנדל"ן המסחרי. ואולם, שינוי במחזור הכלכלי עלול להביא לעצירה בענף. לבסוף, ככל שיותר לקוחות יעדיפו את עולם הדיגיטל על פני המרכזים המסחריים, כך חלק מחברות הנדל"ן המניב עלולות להיפגע, ושווי נכסיהן עלול לרדת — בדומה למגמה שמתרחשת כעת בארה"ב.

בקצרה

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ