הראל תשקיע עם CIM מיליארד שקל בחוב לפרויקטי נדל"ן בארה"ב

הראל החליטה באחרונה להגדיל את שיתוף הפעולה עם ענקית הנדל"ן האמריקאית, שבשליטת הישראלים אבי שמש ושאול קובה, לעסקות של מתן חוב מזנין המניבות תשואה של יותר מ-10%

מיכאל רוכוורגר
שאול קובה
שאול קובהצילום: Bryan Chan / LA Times via Getty
מיכאל רוכוורגר

קבוצת הביטוח והפיננסים הראל מרחיבה את שיתוף הפעולה בתחום העמדת חוב מזנין עם ענקית הנדל"ן האמריקאית CIM שבשליטת הישראלים אבי שמש ושאול קובה, כך שסך ההשקעה של הראל יגיע בשנים הקרובות למיליארד שקל. שיתוף הפעולה התחיל לפני כשנתיים, ובאחרונה הראל החליטה להגדיל את ההשקעה המשותפת בכמה מאות מיליוני שקלים נוספים.

הראל, שבשליטת יאיר המבורגר ומנוהלת בידי מישל סיבוני, היא הגוף המוסדי הישראלי הבולט ביותר בהשקעות בנדל"ן בארה"ב — השקעות שהתחילו כבר לפני יותר מחמש שנים. בשנתיים האחרונות, בעקבות העלייה במחירי הנדל"ן בארה"ב, הראל התחילה להיות סלקטיבית יותר בהשקעה ישירה ברכישת נכסים, והחליטה להתמקד בהשקעה באמצעות העמדת חוב בכיר ונחות — עסקות שמאפשרות להשיג תשואה דו־ספרתית של יותר מ–10%. מכיוון שמדובר בהשקעה בחוב ולא באקוויטי (הון), הראל גם נהנית בהשקעות מסוג זה מהטבות מס.

מגדל סיטיגרופ בניו יורק, שבבעלות קרן CIM
מגדל סיטיגרופ בניו יורק, שבבעלות קרן CIMצילום: Seth Wenig / AP

שכבת המזנין היא שכבת החוב שמתחתיה שכבת האקוויטי, ומעליה שכבת החוב הבכיר, שלרוב מחזיקה בשעבוד ראשון על הנכסים עצמם. ההשקעה במזנין דומה לתשואת האקוויטי. כמו כן, בארה"ב יש הסכמים מוסדרים מאוד בין בעלי החוב הבכיר לנחות בעת אירועי כשל של ההלוואות בכל הקשור לזכויות הנושים.

במסגרת ההסכם בין הראל ל–CIM, הראל אינה משקיעה ישירות בקרן חוב של CIM, שהיא קרן ריט (קרן השקעות בנדל"ן הנהנית מתנאי מיסוי מיוחדים), אלא לאחר ש–CIM בוחרת באילו נכסים תתבצע ההשקעה בחוב, להראל יש זכות להצטרף לעסקות האלה. השותפים כבר עשו בשנים האחרונות יותר מחמש עסקות בסך כמה עשרות מיליוני דולרים כל אחת. הראל משתפת פעולה בהשקעות מסוג זה גם עם קרן ההשקעות בנדל"ן האמריקאית פורטרס, אך בסכומים קטנים יותר משמעותית (של כמה עשרות מיליוני דולרים), וללא הסכם השקעה מוסדר כפי שיש לה עם CIM. בנוסף, הראל שיתפה פעולה בארה"ב עם קבוצה בראשות ג'ראד קושנר, חתנו של נשיא ארה"ב, דונאלד טראמפ.

פעילות זו, של מתן הלוואות לנכסים ופרויקטי נדל"ן, צוברת תאוצה כיום בארה"ב, ומעורבים בה בין השאר גופים גדולים ומתוחכמים כמו ברוקפלד, טישמן, מויניאן, אס.אל.גרין ופורטרס. חטיבת ההשקעות של הראל, המנוהלת בידי סמי בבקוב, מנהלת תיק נדל"ן בישראל ובחו"ל (בעיקר בארה"ב) בשווי 15 מיליארד שקל. את ההשקעות בנדל"ן של הראל מנהל עו"ד רון קובלסקי, שצבר ניסיון בתחום הנדל"ן האמריקאי, בין השאר כעו"ד במשרד סקאדן.

השיפוצניקים שנהפכו לאילי נדל"ן בארה"ב

סמי בבקוב
סמי בבקובצילום: ורדי כהנא

לפי פרסומים בתקשורת, שמש וקובה גדלו בהרצליה, שיפצו שם בתים ושירתו בנח"ל בקיבוץ סופה. לפני יותר מ–30 שנה הם הגיעו ללוס אנג'לס ועסקו בגננות, ובהמשך נכנסו לעסקי היזמות בנדל"ן ותשתיות. ב–1995 חברו השניים לבנקאי השקעות בשם ריצ'רד האסלר, והקימו את קבוצת CIM — שצמחה לאימפריית הנדל"ן המחזיקה, באמצעות שש קרנות, נכסים בשווי של 20 מיליארד דולר. המטה של CIM ממוקם בלוס אנג'לס, והיא מחזיקה משרדים באוקלנד, בטסדה, מרילנד, דאלאס וניו יורק.

CIM רוכשת נכסים באזורים אורבניים, שנחשבים לרוב השקעה אופורטוניסטית. מדובר בדרך כלל בנכסים הממוקמים בדאון־טאון של ערים וברחובות הראשיים של פרברים המתאפיינים בצמיחת האוכלוסייה ובמחסומי כניסה גבוהים.

בקבוצת CIM מושקעות קרנות גדולות, כמו קרן פנסיה של עובדי מדינת קליפורניה, שהשקיעה בה בעבר כ–1.7 מיליארד דולר, וכן גופים מוסדיים ישראליים — כמו הראל ומגדל. לפני כמה חודשים השקיעה חברת ההשקעות היפנית מיטסואי ב–CIM כ–500 מיליון דולר תמורת כ–20% מהקבוצה — עסקה שגילמה לה שווי של 2.5 מיליארד דולר. החברה היפנית מנהלת נכסים בשווי של 665 מיליארד דולר.

בימים אלה קבוצת CIM נערכת לעסקה בישראל, שבמסגרתה אחת מקרנות הקבוצה — קרן הריט האמריקאית CIM Commercial Trust Corporation, שנסחרת בנאסד"ק תחת הסימול CMCT לפי שווי של 1.3 מיליארד דולר, תנפיק בבורסה בתל אביב מניות בכורה בסך מאות מיליוני שקלים. זאת תהיה ההנפקה הראשונה בישראל של מניות בכורה סחירות על ידי חברת נדל"ן אמריקאית.מניות בכורה הן למעשה מכשיר פיננסי המשלב תכונות של מניות ואג"ח.

השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה שבידי CMCT מוערך ב–2.7 מיליארד דולר. לקרן חוב בנקאי לא מובטח של 937 מיליון דולר — כך שהשווי הנכסי הנקי שלה (NAV) הוא 1.95 מיליארד דולר. בסוף מארס CMCT החזיקה 30 נכסים, בעיקר בסן פרנסיסקו, וושינגטון ולוס אנג'לס.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ