"שוכרי עוגן כמו סירס וג'יי.סי פני יוצאים, ובמרכזים המסחריים נותרים חללים ריקים" - שוק ההון - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"שוכרי עוגן כמו סירס וג'יי.סי פני יוצאים, ובמרכזים המסחריים נותרים חללים ריקים"

דניאל לבנטל, מנכ"ל מישורים, סבור שלמעבר הצרכנים לאינטרנט תהיה השפעה על חברות הנדל"ן בארה"ב ועל המשקיעים: "שיעורי ההיוון יעלו, ערך הנכסים ירד והבנקים יקשיחו את מדיניות האשראי" ■ להערכתו, מישורים תיפגע פחות: "70% מהשוכרים שלנו הם מתחומי השירותים והבידור"

3תגובות
מנכ"ל מישורים, דניאל לבנטל
ללא קרדיט

"תחום הנדל"ן המסחרי בארה"ב נמצא בעיצומו של שינוי. החולשה בתחום הריטייל כתוצאה ממעבר לקוחות לאינטרנט הפכה רשתות גדולות כמו סירס (Sears) או ג'יי.סי פני (JCPenney) משוכרי עוגן לסוג של נטל. הרשתות הללו סוגרות מאות סניפים, ומותירות בתוך המרכזים המסחריים big boxes — חללים גדולים ריקים שקשה מאוד למלא. גם שוכרים נלווים נעלמים" — כך אמר אתמול דניאל לבנטל, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב מישורים בראיון ל–TheMarker.

לדברי לבנטל, התופעה צפויה להשפיע על שני רבדים: "ברמת המקרו, אני מניח שזה יפחיד מעט את השמאים, שיעלו קצת שיעורי ההיוון ויביאו להורדת שווי של נכסים, ואולי גם לשמרנות של הבנקים במתן מימון. ברמת המיקרו, צריך להסתכל על תמהיל השוכרים של חברות הנדל"ן: ככל שיש להן יותר שוכרים שהם רשתות ריטייל גדולות, מן הסתם הן יפגעו יותר".

מישורים, שהוקמה ב–1990 ונסחרת בבורסת תל אביב מאז 2007, פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל וארה"ב. החברה נמצאת בשליטת גיל בלוטרייך (37%) והמיליארדר היהודי־קנדי אלכס שניידר (37%), לשעבר הבעלים של קבוצת הכדורגל מכבי תל אביב, שהשקיע לפני פחות משנה כ–85 מיליון שקל בחברה וברכישת מניות. "שניידר, כבעל שליטה, מתווה אסטרטגיה אבל לא מעורב בהחלטות הניהוליות", סיפר.

כעת מישורים נסחרת לפי שווי של כ–250 מיליון שקל. החברה מחזיקה כיום, עם שותפים, בכ–25 נכסים (בעיקר מרכזים מסחריים) בישראל ובארה"ב, בשטח כולל של כ–190 אלף מ"ר. לבנטל — רואה חשבון, שכיהן בעבר כסמנכ"ל הכספים של דלק נדל"ן, לאחר קריסתה, וכמשנה למנכ"ל של קבוצת ב.ס.ט — מונה למנכ"ל מישורים לפני כחצי שנה.

מרכז מסחרי של מישורים בארה"ב

"מישורים מושפעת פחות מהשינויים בתחום הריטייל בארה"ב בגלל שני יתרונות", הוא אומר. "70%-65% מהשוכרים שלנו הם מתחומי השירותים והבידור — עסקים כמו מסעדות, בתי קולנוע, Fun Parks או חדרי כושר. הם לא נפגעים מהשינוי בתחום הריטייל מכיוון שחייבים לצאת מהבית כדי ליהנות מהשירותים שלהם. אין לנו שוכרים שישאירו אחריהם big boxes ריקים — וזו בדיוק הסיבה שבגללה אנחנו שומרים על שיעורי תפוסה גבוהים מ–90%.

"היתרון השני הוא פיננסי. שיעור המימון LTV שלנו בנכסים המשועבדים נמוך מאוד — LTV של 40–50% (חוב לעומת שווי הנכס, ע"א). אנחנו גם מקפידים לשמור על נכסים לא משועבדים כדי לאפשר גמישות פיננסית למקרה שמהפך בשווקים יגרום לבנקים להדק חגורות. גם אם יהיה משבר, הקובננטים (ההתניות הפיננסיות, ע"א) לא יופרו, ובכל עת נוכל לקבל מימון. ההתנהלות השמרנית שלנו שמה אותנו במקום איתן".

אתה צופה משבר קרוב בשוק הנדל"ן האמריקאי?

"אני נמצא בשוק הנדל"ן מספיק זמן כדי לדעת ששוקי ההון והנדל"ן מחזוריים, ומשברים מתרחשים כל כמה שנים. זה שיהיה משבר — זה ודאי; השאלה היא מתי ובאיזה עוצמה יהיה המשבר הבא. החוכמה היא להיות ערוכים ולנהל את החברה בצורה אחראית, כך שתוכל להתמודד עם המשבר הבא".

נותרה 5 שנים מאחור - מניית מישורים

אתמול דיווחה מישורים על מכירה של מרכז מסחרי אחד בארה"ב מתוך 13 המרכזים המסחריים שבו היא שותפה (32%). הנכס, Golden Gate Plaza, שבעיר גרינסבורו שבצפון קרוליינה, נמכר בכ–12.8 מיליון דולר (חלקה של מישורים — 4.1 מיליון דולר), לעומת מחיר רכישה של 7.2 מיליון דולר ב–2014. המכירה תניב למישורים תזרים של 2.8 מיליון דולר, מאחר שהלוואה שנלקחה בגין הנכס כבר נפרעה במלואה.

"הנכסים המניבים עוברים השבחה משמעותית, שמאפשרת להגדיל את התשואות בפרק זמן קצר. בנכס בצפון קרוליינה רכשנו בתחילה 60%, והשותף המקומי רכש 40%. שנה לאחר מכן מכרנו מחצית מהנכס לשותף שלישי — כך שהחזרנו לעצמנו את ההון העצמי ששמנו בעסקה. כעת, כל שלושת השותפים מוכרים את הנכס בפרמיה משמעותית על העלות. הנכס בתפוסה של יותר מ–90%.

"מכירת הנכס תואמת את האסטרטגיה שלנו — אנחנו לא עושים סיבובים מהירים, 'פליפים', אבל אנחנו משביחים מהר את הנכסים, וכל עת מסתכלים קדימה, בודקים אם זה נכס שאנחנו רוצים להשאיר בפורטפוליו או לממש. הנכס בצפון קרוליינה היה הראשון שקנינו, והוא כבר עבר השבחה משמעותית. חשבנו שהוא מיצה את הפוטנציאל. את ההון נפנה להשקעות חדשות, כמו העסקה שביצענו בווירג'יניה לפני כחודש (רכישת מרכז מסחרי בכ–9 מיליון דולר, ע"א). זהו נכס עם שיעור תפוסה של 78%. אנחנו מתכוונים להשביח אותו".

הרווח ב–2016 - 37 מיליון שקל

מניית מישורים עלתה בחצי השנה האחרונה ב–42%. עם זאת, בהסתכלות רחבה יותר, המניה דרכה במקום בחמש השנים האחרונות, ולא הניבה תשואה למשקיעים. הדשדוש קשור לפעילות הנדל"ן של מישורים בקנדה, באמצעות החברה הבת סקייליין. במהלך השנים האחרונות צנח הדולר הקנדי כתוצאה מהצניחה במחירי הנפט והסחורות. על רקע זה סקייליין נאלצה לבצע מחיקה עמוקה של כ–100 מיליון שקל בהון העצמי — צעד שהשפיע בהתאמה גם על החברה האם.

"בחצי השנה שאני נמצא בחברה — היא נמצאת בצמיחה אדירה", אמר לבנטל. "מדובר בחברה ששווי נכסיה המניבים בסוף 2015 (ללא סקיילין) היה 380 מיליון שקל — בעוד שווי הנכסים כבר מגיע ליותר מ–600 מיליון שקל היום. ה–NOI (הכנסות תפעוליות נטו מהשכרת נכסים) הכפיל את עצמו ל–40 מיליון שקל — כך שהחברה בצמיחה והיא מתקדמת בקצב יפה".

ואכן, מאז השפל בדולר הקנדי בינואר 2016, ערכו של המטבע התאושש מעט — וגם מצבה של מישורים השתפר. את 2016 סיימה החברה ברווח של 37.3 מיליון שקל, בהשוואה לרווח של 19.5 מיליון שקל ב–2015. ב–2017 צפוי ה–NOI להסתכם בכ–42 מיליון שקל, בהשוואה ל–12 מיליון שקל ב–2010, כלומר עלייה מתמשכת של 250%. לחברה ארבע סדרות אג"ח, הנסחרות בשוק בתשואות לפדיון נמוכות של 1.9%–2.9%, המדורגות ברמה של BBB פלוס ממעלות.

האם הצמיחה של מישורים פשוט נובעת מהגאות בשוק הנדל"ן בארה"ב ומהכסף הזול — ואינה קשורה בהכרח לאיכות העסקות שביצעתם?

"עסקה מוצלחת אחת זה מזל. עסקה מוצלחת שנייה זה צירוף מקרים — אבל אחרי 25 עסקות, אין לי ספק שמדובר בכישרון וביכולת. אנחנו עושים את זה במשך שנים רבות. עבדנו באותה שיטת פעולה פעם אחר פעם והצלחנו. קנינו נכסים עם שיעור תפוסה נמוך, והעלנו בפרק זמן קצר את התשואה. במלה אחת, אפשר לקרוא לזה מסירות (Dedication). בשטח, אנחנו זהירים מאוד — לא קונים כל נכס. יוצאים, מבקרים בנכס, בוחנים — לא רק את המצב הפיננסי באקסל, אלא את הערך הנדל"ני. מעדיפים למצוא נכס טוב בסיטואציה בעייתית, ולהשביח אותו".

"לתביעה של נמרודי יש טיימינג משונה"

באחרונה שמה של מישורים עלה בהקשר של סכסוך מתוקשר עם עופר נמרודי, בעל השליטה בקבוצת הכשרת הישוב שמחזיקה בכ–30% ממניות סקייליין ישראל, השולטת בסקייליין. נמרודי מעוניין כי מישורים תרכוש את חלקה של הכשרת הישוב במחיר של כ–130 מיליון שקל, המגלם את ההון העצמי; לעומת זאת, במישורים מוכנים לרכוש את המניות במחיר השוק, כ–80 מיליון שקל. הסכסוך הגיע באחרונה לבית המשפט, כשנמרודי דורש ממישורים לרכוש את המניות בהתאם לשווי שיקבע מעריך חיצוני, וטען לקיפוח שיטתי כבעלי מניות מיעוט.

לבנטל מתייחס לפרשה עם הכשרת הישוב בזהירות. "הבעלות המשותפת עם הכשרת הישוב בסקייליין החלה לפני כ–15 שנה, ועד היום לא היו לה טענות כלשהן. לתזמון התביעה יש טיימינג משונה. עיקר התביעה נוגע לאחזקה המשותפת בסקיילין ישראל הפרטית — והתנהלות של בעלי השליטה. נענה לכל הטענות שיש להכשרת הישוב בכתב ההגנה שיוגש לבית המשפט. מעבר לזה קשה לי להגיב".

מה התוכניות שלך למישורים?

"אנחנו רואים המשך צמיחה בתחום שהגדרנו אסטרטגי — נכסים מניבים בתחום המסחרי ומשרדים בישראל ובארה"ב. החברה מתמקדת רק בנכסים שניתנים להשבחה בפרק זמן קצר. נכון להיום, לא כולל המימוש האחרון, יש לנו כ–70 מיליון שקל בקופה. בצד אחד אנחנו בצמיחה, ובצד השני אנחנו מתקדמים עקב בצד אגודל. ההתנהלות שלנו זהירה ושמרנית בניהול המזומן והתזרים. אנחנו לא יודעים מתי יגיע השינוי בשוקי ההון והבנקים ישנו מדיניות".

 

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#