הצרות של שרונה: השוכרים נוטשים - הרווח נפל ב-70% - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הצרות של שרונה: השוכרים נוטשים - הרווח נפל ב-70%

שיעור התפוסה במתחם – שבו שותפה קרן מידאס, קרן ריט 1, ואנשי הפרסום ראובן אדלר ואייל חומסקי, ירד מ-99% ל-85% בסוף הרבעון הראשון של 2017 ■ רן שטיינמן, מנכ"ל משותף במידאס: "בעלי האג"ח שלנו ממש לא צריכים להיות מודאגים"

89תגובות
מתחם שרונה בת"א
אייל טואג

ההרעה בתוצאות הכספיות של מתחם שרונה בתל אביב נמשכת. הכנסות מתחם הבילוי והקניות, שנפתח לפני כשלוש שנים, ירדו ברבעון הראשון של 2017 לכ-2.6 מיליון שקל, צניחה של כ-20% ביחס לרבעון המקביל ב-2016. הירידה בהכנסות נבעה מקיטון משמעותי בשיעור התפוסה כתוצאה מנטישה של שוכרים. שיעור התפוסה עומד כיום על כ-85% בלבד, בהשוואה לכ-95% בסוף 2016 ול-99% בסוף 2015.

מתחם שרונה, שהוקם על חורבות המושבה הטמפלרית בתל אביב, כולל 33 בתים לשימור בני 2–3 קומות המשמשים למסחר. המתחם מוחזק על ידי חברת גני שרונה (אמטא), שבה שותפות מידאס השקעות (51%), חברה ציבורית שאחראית על הניהול השוטף של הפרויקט, קרן הנדל"ן ריט 1 (32%), מתי דב, מנכ"ל קרן הריט מגוריט (8.5%), ואנשי הפרסום ראובן אדלר ואייל חומסקי (8.5%).

מאז חניכת מתחם שרונה באפריל 2014 נסגרו בו לא מעט עסקים וחלקם התחלפו באחרים, בין היתר בעקבות עלויות השכירות הגבוהות יחסית והפיגוע הקשה באמצע 2016, שפגע באופן זמני בתנועת המבקרים. על רקע הירידה בתפוסה, כבר בסוף 2016 החליטו השותפות בפרויקט לפעול להסבת ייעוד 15% מהקומות העליונות במתחם למשרדים. לאחר שהתחלפו שלושה מנכ"לים בשנתיים האחרונות, המתחם מנוהל כעת על ידי גיל גזית, מנכ"ל קניון הזהב לשעבר.

ההכנסות ברבעון הראשון מגלמות קצב הכנסות שנתי של כ-10.4 מיליון שקל ב-2017, לעומת 12.7 מיליון שקל ב-2016, קיטון חזוי של כ-17.5%. ההכנסות התפעוליות נטו (NOI), המגלמות את ההכנסות בקיזוז עלויות תפעול, ירדו ברבעון לכ-2.5 מיליון שקל, קיטו של 22% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016. שיעור התשואה מהפרויקט עמד ברבעון הראשון של 2017 על 4.2%, בהשוואה לשיעור תשואה של 5.2% ב-2016.

מתחם שרונה
אייל טואג

לאחר שספג ירידת ערך של כ-10 מיליון שקל, שווי מתחם שרונה עמד באמצע 2016 על כ-241 מיליון שקל. הירידה בשיעור התפוסה צפויה להביא לכך שבהמשך שווי המתחם עשוי להמשיך ולרדת (כתוצאה מהעלאת שיעור ההיוון), ומשכך גם להעביר את השותפות להפסדים משמעותיים בשל מחיקות שייאלצו לבצע.

על רקע הירידה בהכנסות, הרווח הנקי של שרונה ברבעון הראשון של 2017 הסתכם בכמיליון שקל, בהשוואה לרווח של 3.2 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2016 – כלומר, נפילה של כ-70%. הפעילות השוטפת במתחם הניבה גירעון של חצי מיליון שקל, בהשוואה לעודף תזרימי של 2.2 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2016. לחברת גני שרונה גירעון של 7.7 מיליון שקל בהון חוזר, כלומר עודף של התחייבויות שוטפות על פני מקורות. למרות הגירעון, מנהלי שרונה ציינו כי להערכתם, בתזרים הצפוי להתקבל מהשוכרים יהיה מספיק לכסות את כל ההתחייבויות "בעתיד הנראה לעין".

גורם המכיר את פעילות מתחם שרונה ציין כי ליזמים היו שתי טעויות מרכזיות; הראשונה היתה השכרת חנויות מבודדות למסחר בקומות העליונות, מה שהפחית את תנועת הלקוחות הפוטנציאליים והביא לעזיבה של שוכרים. הטעות השנייה היתה ההערכה כי המתחם יוכל לעמוד כמרכז לקניות בפני עצמו. "אנשים שמעוניינים לעשות לקניות לא יבואו לשרונה אלא ילכו לקניון. גם העובדה שהמתחם לא בידל את עצמו בהתמחות מסחרית מסוימת פגעה", אמר. עם זאת, להערכת אותו גורם, השכרת חלק מהמתחם למשרדים יכולה לסייע להתאוששות בתוצאות הכספיות, וכן פתיחת מגדל עזריאלי החדש, שיוסיף 110 אלף מ"ר של משרדים לאזור.

מקורב להנהלת שרונה ציין כי לאור השינויים בענף הקמעונאות והמסחר, ההנהלה הפחיתה את עלויות שכר הדירה לשוכרים. למתחם אף נכנסו באחרונה רשתות גדולות ובהן מקדונלד'ס, וכן חברות היי-טק צעירות ששוכרות משרדים בקומות השניה והשלישיה במתחם.

בעקבות ההרעה בתוצאות של שרונה, מידאס השקעות הפסידה ברבעון הראשון כ-300 אלף שקל, ביחס להפסד של 430 אלף שקל ברבעון הראשון של 2016. למידאס שתי סדרות אג"ח בערך נקוב של כ-100 מיליון שקל. אג"ח מסדרה ב', המשועבדות בזכויות של מידאס בשרונה, נסחרות בתשואות לפדיון של 2%. אג"ח צמודות למדד מסדרה ג', שמשועבדות בזכוויות של מידאס בפרויקטים לשכירות באום אל פאחם וירכא, נסחרות בתשואה של 5.7%.

רן שטיינמן, מנכ"ל משותף במידאס, סירב להתייחס להרעה בתוצאות הכספיות של שרונה. לשאלה האם בעלי האג"ח צריכים להיות מודאגים, השיב: "ממש לא". גם שמואל סייד, מנכ"ל קרן הנדל"ן ריט 1, סירב להתייחס לכך.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#