לראשונה: קרן נדל"ן אמריקאית תנפיק מניות בכורה בתל אביב - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לראשונה: קרן נדל"ן אמריקאית תנפיק מניות בכורה בתל אביב

קרן הריט CMCT, שהוקמה על ידי הישראלים אבי שמש ושאול קובה, תנסה לגייס בישראל מאות מיליוני שקלים ■ הקרן - שנסחרת בנאסד"ק בשווי של 1.3 מיליארד דולר - צפויה לחלק לרוכשי מניות הבכורה דיווידנד בסוף כל רבעון

5תגובות
שאול קובה
Bryan Chan / LA Times via Getty

קרן הריט האמריקאית CIM Commercial Trust Corporation, שנסחרת בבורסת נאסד"ק לפי שווי של כ–1.3 מיליארד דולר, פירסמה שלשום בארה"ב תשקיף מדף ראשוני לקראת הנפקת מניות בכורה בתל אביב. ההנפקה בבורסה המקומית של הקרן האמריקאית — שהיא חלק מקבוצת ההשקעות בנדל"ן ותשתיות CIM, צפויה להתבצע בחודשים הקרובים.

קרן הריט האמריקאית, שנסחרת בנאסד"ק בסימול CMCT, מתכננת לגייס בתל אביב מאות מיליוני שקלים. אם תצא אל הפועל, זאת תהיה ההנפקה הראשונה בישראל של מניות בכורה סחירות על ידי חברת נדל"ן אמריקאית. קרנות ריט משקיעות בתחום הנדל"ן.

ואיזו אג"ח קונצרנית הפכה אטרקטיבית? בעמוד הזה מסתתרים נתונים מעניינים

חברות נדל"ן אמריקאיות גייסו מאז 2008 בישראל יותר מ–14 מיליארד שקל בהנפקות אג"ח — כשלצורך רוב ההנפקות הוקמו חברות ייעודיות שאוגדו באיי הבתולה, ולתוכן הוכנסו חלק מהנכסים שבבעלות החברות שהונפקו בתל אביב. המקרה של CMCT, כאמור, שונה: זאת מתוכננת להיות הנפקת מניות בכורה של קרן שלמה, שפועלת בהתאם לממשל תאגידי אמריקאי. כיועצי ההנפקה משמשים חברת לאומי פרטנרס חתמים, שבבעלות בנק לאומי, וחברתOne Ha'am Capital.

כמתואר

במארס פירסם דירקטוריון הבורסה הנחיות לקראת הנפקה של מניות בכורה. מדובר במניות עם זכות עדיפה לדיווידנדים — שבשונה ממניות רגילות, אינן מקנות זכויות הצבעה. מניות בכורה הן למעשה מכשיר פיננסי המשלב תכונות של מניות ואג"ח.

רוכש של מניית בכורה נהנה מתזרים דיווידנדים קבוע, ויש לו גם קדימות בקבלת דיווידנד לעומת בעלי מניות רגילים — בדומה לריבית המשולמת על אג"ח. ברוב המקרים, התשואה מהדיווידנד שמקבלים בעלי מניות בכורה גבוהה מהריבית שמקבלים מחזיקי אג"ח. עם זאת, מניית בכורה אינה מקנה זכויות הצבעה.

השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה שבידי CMCT מוערך ב–2.7 מיליארד דולר. לקרן חוב בנקאי לא מובטח של כ–937 מיליון דולר — כך שהשווי הנכסי הנקי שלה (NAV) הוא כ–1.95 מיליארד דולר. את מניות הבכורה CMCT מתכננת לרשום למסחר גם בנאסד"ק, ואת המניות הרגילות שהונפקו בארה"ב — לרשום למסחר גם בתל אביב.

בשלב הראשון CMCT לא מתכוונת לגייס הון בתל אביב בהנפקת מניות רגילות, מה שאולי תעשה בעתיד. לפי הערכות, הסיבה לכך ש–CMCT, הפועלת ברמת מינוף נמוכה של 30%–35%, לא מגייסת כסף בישראל באג"ח (בשונה מחברות נדל"ן אמריקאיות אחרות) היא שהקרן האמריקאית אינה מעוניינת להגדיל את רמת המינוף — גם במחיר תשלום גבוה יותר של דיווידנד לבעלי מניות הבכורה בישראל, לעומת החלופה של תשלום ריבית על אג"ח.

CMCT צפויה לחלק לרוכשי מניות הבכורה דיווידנד בסוף כל רבעון. אם ברבעון מסוים הקרן לא תחלק דיווידנד, הוא ייצבר לרבעונים הבאים ובהתקיים תנאים מסוימים — ניתן יהיה להמיר את מניות הבכורה למניות רגילות.

את הרבעון הראשון של 2017 סיימה CMCT עם NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 42 מיליון דולר ועם FFO (רווח תפעולי תזרימי בניכוי השפעות חד־פעמיות) של 23.4 מיליון דולר. בסוף מארס CMCT החזיקה 30 נכסים, בעיקר בסן פרנסיסקו, וושינגטון ולוס אנג'לס — מתוכם 23 בנייני משרדים בשטח להשכרה של כ–474 אלף מ"ר, כששיעור התפוסה בהם היה 84.5%. בנוסף, הקרן מחזיקה בחמישה מקבצי דירות מסוג מולטי־פמילי, הכוללים 930 יחידות דיור להשכרה בתפוסה של 93.1%, ובשני מלונות עם 503 חדרים. ל–CMCT גם פעילות פיננסית של מתן הלוואות. 73.3% מהכנסות הקרן מגיעים ממשרדים, 15.7% ממלונות, 7.5% ממולטי־פמילי ו–3.5% ממתן הלוואות.

הישראלים מקיבוץ סופה

מגדל פארק אווניו 432 במנהטן של CIM
Louis Brickman

הדמויות המרכזיות בקבוצת CIM הם הישראלים אבי שמש ושאול קובה. לפי פרסומים בתקשורת, השניים גדלו בהרצליה, שיפצו שם בתים ושירתו בנח"ל בקיבוץ סופה. לפני יותר מ–30 שנה הם הגיעו ללוס אנג'לס ועסקו בגננות, ובהמשך נכנסו לעסקי היזמות בנדל"ן ותשתיות. ב–1995 חברו השניים לבנקאי השקעות בשם ריצ'רד האסלר, והקימו את קבוצת CIM — שצמחה לאימפריית הנדל"ן המחזיקה, באמצעות שש קרנות, נכסים בשווי של כ–20 מיליארד דולר. המטה של CIM ממוקם בלוס אנג'לס, והיא מחזיקה משרדים באוקלנד, בטסדה, מרילנד, דאלאס וניו יורק.

CIM רוכשת נכסים באזורים אורבניים, שנחשבים לרוב השקעה אופורטוניסטית. מדובר בדרך כלל בנכסים הממוקמים בדאון־טאון של ערים וברחובות הראשיים של פרברים המתאפיינים בצמיחת האוכלוסייה ובמחסומי כניסה גבוהים.

בקבוצת CIM מושקעות קרנות גדולות, כמו קרן פנסיה של עובדי מדינת קליפורניה שהשקיעה בה בעבר כ–1.7 מיליארד דולר, וכן מוסדיים ישראליים — כמו הראל ומגדל. לפני כמה חודשים השקיעה חברת ההשקעות היפנית מיטסואי ב–CIM כ–500 מיליון דולר תמורת כ–20% מהקבוצה — עסקה שגילמה לה שווי של כ–2.5 מיליארד דולר. החברה היפנית מנהלת נכסים בשווי של 665 מיליארד דולר.

אחד הנכסים הבולטים של CIM הוא מגדל מגורי היוקרה פארק אווניו 432 במנהטן, ניו יורק, שבו היא שותפה עם היזם הארי מאקלו. זהו אחד המגדלים הגבוהים בארה"ב. בלוס אנג'לס מחזיקה CIM באולם דולבי, שבו מתקיימת תחרות האוסקר, והיא שותפה גם בכמה נכסים עם קבוצת קושנר, שבשליטת ג'ראד קושנר, בעלה של איוונקה טראמפ, ומי שנחשב אחד המקורבים לנשיא ארה"ב דונאלד טראמפ.

לפני כשנתיים מכרה CIM את בניין מדיסון 11 בניו יורק יחד עם קבוצת ספיר תמורת כ–2.5 מיליארד דולר. ב–2011 היא ניהלה מו"מ עם יצחק תשובה לרכישת דלק נדל"ן שנקלעה למצוקת נזילות, אבל המגעים לא הבשילו לידי הסכם מחייב.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#