שיכון ובינוי התגברה על משברי ניגריה ואשלים: צבר ההזמנות הגיע לשיא

הפיחות החד במטבע הניגרי והמשבר בפרויקט אשלים פגעו לפני כשנה בחברת הנדל"ן, אבל מאז עלתה מנייתה בכ-60% וצבר ההזמנות הגיע ל-16.5 מיליארד דולר ■ באחרונה היא מנסה להתרחב לפרויקטים חדשים בארה"ב ונהנית מגאות שוק הנדל"ן בגרמניה

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
שרי אריסון
שרי אריסוןצילום: ניר קידר

מירב תשומת הלב לגבי פעילותה העסקית של שרי אריסון בישראל מופנית בחודשים אחרונים אל מהלכים שהיא מנסה לקדם, כמו מכירה של לפחות מחצית ממניות השליטה בבנק הפועלים (לפחות 10%) וחלוקת מניות ישראכרט כ"דיווידנד בעין" לבעלי המניות של הפועלים — מהלך שאם יושלם, יטיב עם אריסון ופחות יטיב עם הפועלים.

לצד האחזקות הפיננסיות המהותיות, אריסון מחזיקה גם באחזקה ריאלית גדולה — חברת שיכון ובינוי (47%) הפועלת בכ–20 מדינות בעולם. שיכון ובינוי נסחרת לפי שווי שוק של כ–3.84 מיליארד שקל ומחזיקה גם בחברות בנות הפועלות בשלושה תחומים עיקריים: קבלנות בינלאומית המתמקדת ביבשת אמריקה (ארה"ב ואמריקה הלטינית), בישראל ובאפריקה; קבלנות מתמחה — פעילות EPC (הנדסה תהליכית) בחו"ל בתחומי אנרגיה מתחדשת, אנרגיה קונבנציונלית, סביבה ושפכים ופיתוח התמחויות נוספות בתחום המסילות והמים; והחזקה וניהול של פרויקטי תשתיות בשלים ומניבים ונדל"ן מניב.

נכון לסוף 2016, המאזן של שיכון ובינוי הגיע לכ–15.2 מיליארד שקל. שווי הנכסים השוטפים ונכסים אחרים (43%) הגיע ל–6.48 מיליארד שקל, שווי המזומנים גדלו (ברמת המאזן המאוחד) לכ–3 מיליארד שקל (20%), והיתר מורכב מקרקעות, נכסים שאינם שוטפים, השקעות והלוואות לזמן ארוך. הנכסים הרשומים במאזן החברה מתפלגים לתשתיות ובנייה (48%), יזמות נדל"ן (39%) ופרויקטים אחרים (13%).

צבר ההזמנות של החברה הגיע בסוף 2016 לרמות שיא של כ–16.5 מיליארד שקל. 51% מההזמנות נעשו בישראל, 25% בניגריה ו–20% בארה"ב ובמדינות נוספות ביבשת אמריקה. צבר ההזמנות אינו כולל פרויקטים קבלניים בתחומי הזכיינות, האנרגיה המתחדשת, הנדל"ן והתשתיות, בהיקף של יותר מ–2 מיליארד שקל, שנעשו אחרי פרסום הדו"חות.

חוזקות
מצב פיננסי יציב
עם פריסת תשלומי
חוב נוחה יחסית
כל תחומי
פעילות הליבה
רווחיים
צבר ההזמנות
בתחומי הפעילות
המרכזיים נמצא
בשיאו )קבלנות,
בנייה ותשתיות
ונדל"ן למגורים(
הגברת השקיפות
מול שוק ההון
חולשות
פעילות בתחומי
קבלנות הביצוע
והתשתיות,
המתאפיינים
בסיכונים גבוהים
חשיפה למדינות
עולם שלישי,
המתאפיינות
בסיכון גבוה
חשיפה ללקוח
משמעותי בודד —
ממשלת ניגריה
חשיפה גדולה
למצב הכלכלי
בישראל, שעלולה
להשפיע לרעה על
שוק הנדל"ן
למגורים
הזדמנויות
רכישת חברה
קבלנית לצורך
הרחבת הפעילות
בארה"ב ובמדינות
אמריקה הלטינית
הרחבת הפעילות
של איי.די.או בשוק
הדירות להשכרה
בברלין
זכייה במכרזים
חדשים בתחומי
התשתיות, האנרגיה
והתפלת מים
מימוש נתחים
מנכסים מניבים
ברווח, והמשך
הניהול שלהם
תמורת עמלות
איומים
ריבוי
השחקנים בתחומי
הקבלנות והתשתיות
בישראל, שיביאו
לירידה ברווחים
פריצת משבר
גלובלי שיאט את
קצב הפעילות
בחו"ל
התחזקות השקל
מול המטבעות הזרים
)במיוחד הדולר(,
ופיחות של המטבע
הניגרי מול הדולר,
שיפגעו בתוצאות
ובתזרים של פעילות
החברה בחו"ל
עליית הריבית
תשפיע לרעה על עלויות המימון

ההכנסות של שיכון ובינוי הגיעו לכ–5.4 מיליארד שקל ב–2016, תזרים המזומנים מהפעילות השוטפת הגיע לכ–800 מיליון שקל והרווח הנקי ל–480 מיליון שקל — עלייה של כ–9% לעומת 2015, כשכחצי מהרווח נובע מרווחי הון בעקבות מימושים של נכסים ופרויקטים שונים בישראל ובעולם.

הגידול הניכר בהיקף הפעילות בישראל ובחו"ל התרחש בתקופת כהונתו של המנכ"ל הקודם, עופר קוטלר, שסיים בנובמבר 2015 קדנציה ארוכה יחסית של כ–7.5 שנים. קוטלר, שעזב את שיכון ובינוי כאיש עשיר, עם חבילת תגמול מצטברת של יותר מ–60 מיליון שקל, היה מנכ"ל דומיננטי מאוד והוביל ב–2008–2015 שורה של מהלכים, שכללו בין היתר מימוש של אחזקות לא רווחיות, שלא היו שייכות לליבת הפעילות של החברה, כמו תעשיית אבן וסיד, זרוע הקבלנות האלקטרו־מכנית חרות, וחברת מיזוג האוויר פרג; טיפוח חטיבת הזכיינות, שזכתה בין היתר בפרויקטי תשתיות גדולים בארה"ב ובקולומביה; הנפקה מוצלחת בבורסה בפרנקפורט של פעילות בשוק הדירות להשכרה בגרמניה, המרוכזת בחברה הנכדה איי.די.או פרופרטיס (מאז ההנפקה לפני כשנתיים עלתה המנייה בעשרות אחוזים); מימושים רווחיים ועוד.

בנוסף, חוּזק הצוות הניהולי, בוצעו תהליכי התייעלות, ועל רקע הגאות המתמשכת בתחום הבנייה למגורים בישראל, ההכנסות, צבר ההזמנות והרווחיות של שיכון ובינוי גדלו משמעותית. כמו כן, חלקה של הפעילות בחו"ל מכלל פעילות החברה עלה לכ–50% מהיקף הפעילות הכוללת.

עם זאת, שיכון ובינוי הפסידה בתקופת כהונתו של קוטלר לא מעט מכרזים, כמו מכרז הרכבת הקלה בירושלים, סלילת הכבישים 531 ו–431, הקמת מתקני ההתפלה באשדוד ושורק, ומכרז הענק להקמת עיר הבה"דים בנגב, בשווי של כ–10 מיליארד שקל.

מניית שיכון ובינוי

צרות עסקיות

זמן קצר לאחר עזיבתו של קוטלר, שהוחלף על ידי ירון קריסי, ששימש קודם לכן כמנכ"ל החברה הבת סולל בונה, התחילו לנחות על שיכון ובינוי צרות עסקיות. התקלה הראשונה התרחשה בסוף נובמבר 2015, כשלחברה נודע ששותפתה הספרדית להקמת תחנת כוח תרמו־סולרית באתר אשלים שבנגב, אבנגואה, נקלעה לקשיים וביקשה הגנה בפני נושיה. שיכון ובינוי נאלצה לחפש לה שותפה חלופית לפרויקט הענק, שהיקף ההשקעה בו מוערכת ב–1.1 מיליארד דולר, ושהקמתו אמורה להסתיים ב–2018. בסופו של דבר אמורה התחנה לכלול מתקן בעל כושר ייצור כולל של 110 מגה ואט, שיימכר במלואו לחברת החשמל בהסכם ל–25 שנה מתחילת ההפעלה.

המכה השנייה ניחתה על החברה באמצע יוני 2016, כשהבנק המרכזי של ניגריה (CBN) הודיע על כוונתו לבטל את קיבוע שער החליפין של המטבע הניגרי (נאירה) מול הדולר, והכריז כי שער הנאירה ייקבע במנגנון מסחר שיוסדר על ידי הבנק המרכזי.

הסרת הקיבוע גרמה לתנודתיות בשער הנאירה, ובשל פער של כמה עשרות אחוזים בין שוויו של הנאירה ערב ההכרזה לשוויו הריאלי, חל פיחות חד של כ–50% בערך המטבע הניגרי — דבר שהביא לירידה נומינלית של כ–2.2 מיליארד שקל בשווי צבר ההזמנות המיוחס לניגריה, ולשחיקה מתונה יותר בשיעור הרווחיות הגולמית בפרויקטים שמבצעת החברה במדינה. הוצאות המימון הגיעו בעקבות זאת לכ–51 מיליון דולר והרווח הנקי של סולל בונה ארצות חוץ ירד ב–150 מיליון שקל והסתכם בכ–206 מיליון שקל.

את המשבר באשלים פתרה שיכון ובינוי בכך שהחליפה באפריל 2016 את אבנגואה בשותפים חדשים — קרן ההשקעות נוי, הפועלת בתחום התשתיות והאנרגיה, וקבוצת טי.אס.קיי הספרדית, שצברה ניסיון רב בהקמה ובהפעלה של פרויקטים בהנדסה ותשתיות, בהם מתקני אנרגיה תרמו־סולריים.

במסגרת ההסכם בין הצדדים סוכם כי שיכון ובינוי תמשיך להחזיק ב–50% מהפרויקט, והיא הגדילה את אחזקתה בחברת הקבלנות ל–67.5%. לנוי הוקצו 40% ממניות החברה הזכיינית ולקבוצה הספרדית הוקצו 32.5% בחברה הקבלנית ו–10% ממניות החברה הזכיינית. לאחר קבלת האישור של המממנים, ניתן יהיה להשלים את הקמת הפרויקט לפי לוח הזמנים המקורי.

פרויקט של שיכון ובינוי בדרום ניגריה
פרויקט של שיכון ובינוי בדרום ניגריה

שיא מכירות באירופה

לאחר שהתבהר המצב בניגריה, התחדשו העבודות במדינה ברבעון השלישי של 2016, נגבו כספים מהממשלה בגין חובות עבר והתקבלו מקדמות. ב–2016 גבתה שיכון ובינוי (באמצעות החברה הבת סולל בונה ארצות חוץ) בניגריה כ–160 מיליון דולר (כ–600 מיליון שקל) וביצעה גביות נוספות ב–2017.

לשיכון ובינוי יש כ–15 פרויקטים בניגריה. הבולטים בהם הם הקמת גשר באורך כ–2.2 ק"מ מעל נהר Benue (230 מיליון דולר), סלילת כביש בין הערים לאגוס לאיבדאן (195 מיליון דולר), סלילת בין איבדאן לסגמו (354 מיליון דולר), וסלילת כביש בין איבדאן לליורין (195 מיליון דולר).

עם זאת, בשיכון ובינוי מודעים לכך ששווקי המטבע בניגריה אינם יציבים, והנאירה נסחר בשוק השחור בשער שנע סביב 380 לדולר, כלומר שער שמגלם פיחות נוסף לעומת השער הנוכחי, שמקובע סביב 300 נאירה לדולר. כך שאם יחול פיחות נוסף, הדבר עלול להשפיע לרעה על תוצאותיה של החברה.

בשיכון ובינוי מבצעים עסקות הגנה כדי לגדר את ההשפעות המטבעיות על החברה, אך בשל העלות הגבוהה של ההגנות האלה ועקב מגבלות השוק בניגריה, היכולת לבצע הגנות אפקטיביות בהיקפים משמעותיים היא מוגבלת.

הדבר המעודד מבחינת החברה הוא שבעקבות הגדלת הפעילות בארה"ב ובמדינות אמריקה, כמו קולומביה וגואטמלה, חלקה של ניגריה בצבר ההזמנות ירד מ–42% ב–2015 לכ–25% ב–2016, והכוונה היא להמשיך ולהוריד את הפעילות במדינה לכ–20% מכלל הפעילות של החברה.

הרווח הנקי של שיכון ובינוי

כך, לצד מציאת שותפים חלופיים באשלים והתייצבות מסוימת שחלה בניגריה, מעורבת כיום שיכון ובינוי כיום בהקמה של פרויקטים עצומים בישראל וברחבי העולם בהיקף מצטבר של כ–10 מיליארד שקל, בהם: הקמת נתיבים מהירים בכביש אגרה ביוסטון, ארה"ב (כ–3.2 מיליארד שקל), הקמת כביש אגרה ליד בוגוטה, קולומביה (כ–1.6 מיליארד שקל) ופרויקט אשלים (כ–3.1 מיליארד שקל).

בישראל מתמודדת שיכון ובינוי על זכייה בפרויקטים של משרד הביטחון (במודיעין ובדרום), סלילת כביש 16 (שיחבר בין מחלף מוצא לשכונות מערב ירושלים) ועוד.

גם האחזקה באיי.די.או (כ–42%) מגלמת בתוכה רווח על הנייר של לפחות 200 מיליון שקל, שטרם התקבלה החלטה מתי ואיך לממש אותה, במקביל לעדכון התוכנית העסקית של איי.די.או.

בנוסף, החברות הפרטיות שיכון ובינוי נדל"ן וחברת RED (המרכזת את פעילות הנדל"ן של שיכון ובינוי במרכז ומזרח אירופה) מכרו ב–2016 כ–2,000 יחידות דיור בישראל ובאירופה, עם שיא מכירות באירופה של 1,074 דירות.

926 הדירות שנמכרו בישראל מהוות ירידה של כ–13% לעומת 2015, כשהחשש הרווח בשווקי ההון והנדל"ן הוא שהמגמה תימשך, כתוצאה ממדיניות ממשלתית להגדלת היצע הדירות לצד צמצום פעילות המשקיעים בשוק.

עם זאת, עדיין מדובר באחת מחברות הנדל"ן הגדולות והרווחיות בענף, שיצרה ב–2016 רווח תפעולי של כ–300 מיליון שקל ורווח נקי של כ–200 מיליון שקל, ומחזיקה בעתודה להקמה של כ–13.6 אלף יחידות דיור על קרקעות שנרכשו במחירים היסטוריים בישראל. בינתיים, לשיכון ובינוי אין שום תוכנית להנפיק בבורסה את שיכון ובינוי נדל"ן, מתוך הנחה שחברות ייזום למגורים בסדר גודל כזה לא יתומחרו לפי השווי הכלכלי המלא שלהן.

גם בברלין המשיכה החברה להגדיל את פורטפוליו הדירות (כ–20 אלף יחידות דיור) באמצעות איי.די.או, ורשמה ב–2016 רווחי שיערוך גבוהים של יותר מחצי מיליארד שקל. בנוסף, בוצעה ל–2017–2022 הפחתה מצטברת של כ–500 מיליון שקל בתשלומי אג"ח, במחיר של תוספת תשלומים למחזיקים בהיקף מצטבר של כמה עשרות מיליוני שקלים. מהלך חיובי נוסף שביצעה החברה הוא זכייה בפרויקטי זכיינות חדשים כמו דיור להשכרה בירושלים (כ–400 מיליון שקל); הקמת קרית ממשלה מחוזית בנצרת (כ–400 מיליון שקל); והקמת בית משפט בחדרה (כ–150 מיליון שקל).

צבר ההזדמנות, במיליארדי שקלים

מגדילה את השקיפות

למרות כל ההצלחות האלה, עד תחילת 2017 מניית שיכון ובינוי דישדשה והפגינה ביצועים פושרים. הדבר גרם ליו"ר הדירקטוריון, משה לחמני (המשמש גם כמשנה למנכ"ל אריסון השקעות והחזקות), הנחשב כיום לדמות הדומיננטית בחברה, להפשיל שרוולים, ולהוביל בעצמו סבב פגישות נרחב עם המשקיעים של החברה בקרב הגופים המוסדיים. לחמני עשה זאת בין היתר כדי להגדיל את השקיפות — דבר שבו שיכון ובינוי לא הצטיינה בעבר.

הדו"חות הכספיים של החברה ל–2016 אכן הראו שינוי מגמה מבחינת השקיפות, והם כללו הרבה יותר נתונים בכל הנוגע לשווי הקרקעות ההיסטוריות של שיכון ובינוי בישראל, לפעילות הנדל"ן והתשתיות בחו"ל, וכן הוקדש פרק נפרד בדו"ח ברנע לאסטרטגיה הכלכלית־עסקית של החברה, שהקל על המשקיעים לנתח את תוצאותיה.

שינוי המגמה התבטא בעליית מניית שיכון ובינוי מתחילת השנה בכ–31%, והיא נסחרת כיום במחיר מתואם דיווידנד של כ–9.5 שקלים, קרוב מאוד לרמת שיא, ומשלימה עלייה של כ–62% (תוספת של כ–1.3 מיליארד שקל לעומת יוני 2016, אז התחילו הבעיות בניגריה) לשווי שוק של כ–3.84 מיליארד שקל.

עבור אריסון, שהשתלטה על שיכון ובינוי לפני יותר מ–20 שנה, במחיר שהתברר כנזיד עדשים, ההשקעה בשיכון ובינוי נחשבת ללא פחות ואולי אף משתלמת יותר מההשקעה בבנק הפועלים, עם רווח של כ–2 מיליארד שקל, לפני פרמיית שליטה.

הפילוח הגיאוגרפי של צבר ההזמנות

אריסון השקיעה בשיכון ובינוי כ–810 מיליון שקל: כ–270 מיליון שקל ברכישת 36% ממניות החברה, שבוצעה בכמה עסקות באמצע שנות ה–90; בתחילת 2007 נרכשו כ–21% ממניות העובדים תמורת כ–540 מיליון שקל; וב–2009 מכרה אריסון 7.86% מהמניות בכ–200 מיליון שקל.

ב–2009–2017 חילקה שיכון ובינוי דיווידנדים של 1.67 מיליארד שקל, כשחלקה של אריסון בהם הסתכם ב–785 מיליון שקל. באותה תקופה בנק הפועלים חילק דיווידנדים של 2.29 מיליארד שקל, וחלקה של אריסון בהם (כ–20%) הסתכם בכ–469 מיליון שקל. בסך הכל, מאז 1996 קיבלה אריסון משיכון ובינוי דיווידנדים של 760 מיליון שקל. יחד עם שווי אחזקה נוכחי של כ–1.8 מיליארד שקל (לא כולל פרמיית שליטה), מדובר בשווי אחזקה כולל של כ–2.56 מיליארד שקל לעומת השקעה של כ–600 מיליון שקל (השקעה במניות ב–810 מיליון שקל, בניכוי התמורה שהתקבלה ממכירתן).

גם חברי הוועדה להגברת התחרותיות במשק היטיבו עם אריסון, כשקבעו כי לפי הקריטריונים להפרדה בין נכסים ריאליים לפיננסיים, היא לא נדרשת לוותר — לא על בנק הפועלים ולא על שיכון ובינוי. עם זאת, בעקבות ההשקעות הצפויות לצורך גידול בהיקף הפעילות של שיכון ובינוי, צפויה אריסון להקטין את היקף הדיווידנדים שהיא תחלק, כך שתשואת הדיווידנד (היחס בין גובה הדיוודינד לשווי השוק של החברה) של החברה תרד מכ–8% לכ–4%.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker