S&P מעלות על חברת הנדל"ן ווטרסטון; "פיזור נכסים גבוה; מינוף ברמה של 60%-65%"

חברת הדירוג העניקה לווטרסטון, הפועלת בתחום המרכזים המסחריים בארה"ב, דירוג A לגיוס של עד 410 מיליון שקל ■ התזרים מפעילות הנדל"ן (FFO) של ווטרסטון עמד ב-2016 על כ-3 מיליון דולר בלבד, וצפוי להסתכם בכ-8 מיליון דולר ב-2017

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
קו הרקיע של מנהטן
קו הרקיע של מנהטןצילום: Bloomberg

חברת הנדל"ן המניב ווטרסטון פרופרטיז, ה"עולה" החדשה לישראל מאמריקה, קיבלה דירוג A בתחזית "יציבה" מחברת S&P מעלות (רמה בינונית-גבוהה) לגיוס אג"ח ראשון בהיקף של עד 410 מיליון שקל. במעלות הסבירו כי הדירוג נתמך, בעיקר, בפיזור הנכסים של ווטרסטון והיקף חוזי השכירות החתומים, לצד שיעורי האחזקה הגבוהים בנכסים; ומאידך, הדירוג הושפע לשלילה מהריכוזיות הגיאוגרפית ושווי בינוני לפורטפוליו הנכסים שבבעלותה.

ווטרסטון, שבבעלות ניל שלום, ג'וש לוי ואנטון מלצ'יונדה, היא חברת נדל"ן מניב מסחרי, המחזיקה במרכזיים מסחריים פתוחים מעוגני סופרמרקטים ומחסני מכירות (warehouse), בעיקר בחוף המזרחי של ארה"ב. החברה – שלה הון עצמי של כ-221 מיליון דולר (מיוחס לבעלים) – מתכוונת להנפיק בישראל את כלל המרכזיים המסחריים שבבעלותה, וזאת באמצעות חברת אג"ח ייעודית באיי הבתולה (BVI), שווטרסטון איגדה לקראת הגיוס בישראל.

"פרופיל הסיכון העסקי של ווטרסטון נתמך על ידי תיק עתידי של נכסים מניבים בעל פיזור נכסים ללא תלות מהותית בנכס בודד; נראות הכנסות גבוהה של החברה בשנים הקרובות לאור היקף חוזי השכירות החתומים; ופיזור של כ-300 שוכרים שונים, עם שוכר אחד האחראי על למעלה מ-10% מההכנסות התפעוליות נטו", הסבירו האנליסטים של מעלות אייל עברון ושניר אפק.  

מנגד במעלות ציינו לשלילה, כי הפרופיל העסקי מוגבל לאור הריכוזיות הסקטוריאלית בענף הקמעונאות והמחסנים; שיעורי תפוסה בינוניים אך במגמת שיפור (כיום כ-86% וצפי להעלאת שיעור התפוסה לכ-95% לאחר התחלת חוזי השכירות החתומים); והיקף בינוני של שווי תיק הנכסים בהשוואה לחברות מדורגות דומות בענף (תיק בשווי של כ-630 מיליון דולר). במעלות צופים כי יחס המינוף של החברה (חוב לעומת בסיס ההון) ינוע בשנים הבאות בין 60%-65%.

ווטרסטון, שפירסמה שלשום (א') תשקיף לקראת הגיוס, מתכוונת להשתמש בכספי ההנפקה לכמה מטרות; העיקרית שבהן היא פירעון הלוואות קיימות יקרות על נכסים קיימים (חוב בכיר והלוואות מזנין) בסכום של כ-60 מיליון דולר. בנוסף, החברה מתכוונת לרכוש את חלקם של השותפים בנכסים קיימים (כ-10 מיליון דולר); מתן הלוואה לחברת שבבעלות בעלי השליטה לצורך פיתוח נכס שצפוי להסתיים בעוד כשנתיים (כ-12 מיליון דולר), ולפירעון הלוואות בעלים (כ-10 מיליון דולר).

התשקיף של ווטרסטון – שלה שיעור החזקה ממוצע של 94% בנכסים – מלמד כי הכנסות החברה ב-2016 הסתכמו ב-32.6 מיליון דולר, בהשוואה לכ-25.4 מיליון דולר ב-2015. החברה, שפעילותה בצמיחה, העריכה שההכנסות יגיעו ב-2017 לכ-39.3 מיליון דולר. ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) –מדד מרכזי להערכת ביצועי חברות נדל"ן מניב – הסתכמו ב-2016 על בכ-21.3 מיליון דולר, בעוד החברה צופה כי ה-NOI, על בסיס חוזים חתומים, יעלה ב-2017 ל-28.8 מיליון דולר.

החולשה העיקרית של ווטרסטון הוא התזרים החלש מפעילות הנדל"ן המניב (FFO), שאינו בולט גם ביחס לחברות נדל"ן אמריקאיות דומות. ב-2016 הסתכם ה-FFO, שמגלם את הרווח הנקי בתוספות הוצאות פחת והפחתות ובנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, בכ-3 מיליון דולר (מתואם), בעוד החברה צופה כי ה-FFO יגדל ל-7.8 מיליון דולר ב-2017. לשם השוואה, לנמקו ריאליטי – שלה דירוג הגבוה ברמה אחת (A פלוס) מווטרסטון - FFO של 62 מיליון דולר ב-2017. 

את ההנפקה של ווטרסטון בישראל מובילה לידר הנפקות.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker