הרשות ביקשה מהגשמה להסיר פרטים ממודעות השיווק לפרויקט בלונדון - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרשות ביקשה מהגשמה להסיר פרטים ממודעות השיווק לפרויקט בלונדון

קרן הגשמה יצאה לקמפיין שיווק של פרויקט נדל"ן בלונדון, וצירפה לתשקיף שפירסמה לצורך הגיוס של 32 מיליון שקל חותמת ענקית עם כיתוב: "בהיתר רשות ניירות ערך" ■ ברשות לא אהבו את זה, דרשו לשנות את נוסח המודעות והתשואה הצפויה בפרויקט הוסרה

11תגובות
אבי כץ וחנן שמש
אייל טואג

"השקעה ישירה בנדל"ן החל מ-100 אלף שקל בהיתר רשות ניירות ערך" - זו הכותרת שהתנוססה בקמפיין מודעות השיווק האינטרנטי, שבו פתחה בשבוע שעבר קרן הנדל"ן הגשמה של אבי כץ וחנן שמש. כץ, ממייסדי רשת הקפה המוזל קופיקס, הוא איש שיווק משופשף שיודע למכור סחורה לציבור המשקיעים הרעב לתשואה. ואכן, בחלק מהמודעות אף הוסיפה הגשמה כי הפרויקט בלונדון יניב "תשואה צפויה של 19%". מי לא רוצה תשואה כזאת על השקעת נדל"ן לטווח קצר?

המודעות שפירסמה הגשמה הועלו לאינטרנט שעות ספורות לאחר פרסום התשקיף הראשון שלה. התשקיף נועד לגייס מהציבור עד 7 מיליון ליש"ט (32 מיליון שקל) עבור פרויקט נדל"ן יזמי בלונדון. עד כה פעלה הגשמה באופן פרטי, והדבר הגביל את יכולתה לגייס משקיעים. החוק איפשר לה להציע את מרכולתה רק ל-35 ניצעים בכל פרויקט.

כעת, כשהגשמה חמושה בתשקיף שקיבל אישור של רשות ניירות ערך, היא תוכל לפנות למאות משקיעים. ההון מיועד לרכישת מבנה בשכונת קילבורן בלונדון, שייהרס ובמקומו ייבנו 60 דירות ושלוש יחידות מסחר. הסכום המינימלי למשקיע הוא כ-90 אלף שקל (20 אלף ליש"ט).

מי שנתקל במודעה השיווקית של הגשמה באינטרנט היה עלול להתרשם שפעילותה הכוללת מפוקחת על ידי הרשות - כמו כל חברה ציבורית. ובכן, זו טעות. הרשות אינה מפקחת על פעילותה של הגשמה וגם לא מתיימרת לעשות זאת. עד כה גייסה הגשמה על פי פרסומיה יותר מ-2 מיליארד שקל עבור כ-250 פרויקטים. מה שנמצא תחת פיקוח הרשות הוא שותפות ספציפית אחת של הגשמה שהוקמה לצורך השקעה ספציפית אחת בלונדון.

נתונם בכתבה

ברשות ניירות ערך לא אהבו את השימוש שעשתה הגשמה בתשקיף היחיד שהגישה, ובנפנוף במלים "בהיתר רשות נירות ערך", ודרשו מהקרן לשנות את הנוסח. במודעות שפירסמה אתמול הגשמה בעיתונים נראה הנוסח השיווקי מעודן הרבה יותר.

החותמת שעליה נכתב "בהיתר רשות ניירות ערך" הוסרה ובמקומה נכתב "התשקיף בהיתר רשות ניירות ערך". כמו כן הופיעה הפניה לאזהרה באותיות קטנות: "אין בהיתר הרשות לפרסום תשקיף משום אימות הפרטים בו או אישור מהימנותם, שלמותם או הבעת דעה על טיב ניירות הערך". גם התשואה הצפויה מההשקעה כבר לא מופיעה במודעות. מי שבכל זאת רוצה לדעת מהי יצטרך למצוא אותה בחישובים המצויים בתשקיף.

דוברת רשות ניירות ערך מסרה אתמול: "הרשות התירה לקרן הגשמה לפרסם תשקיף הצעת ניירות ערך לציבור לצורך מימון פרויקט נדל"ן באנגליה. אין בהיתר משום אישור למהימנותם או שלמותם של הפרטים שהופיעו בתשקיף, או הבעת דעה על טיב ניירות הערך שהוצעו על ידי הקרן. בעקבות פרסום מודעות השיווק, פנתה הרשות אל הקרן והורתה לה לבצע התאמות בנוסחים, כדי שיובהר כי ההיתר מתייחס אך ורק לתשקיף ההנפקה של פרויקט ספציפי ואינו מתייחס לכלל הפרויקטים של הקרן".

המנכ"ל חיים כהן כבר לשעבר

הגשת התשקיף לרשות וגיוס הון על פי תשקיף יאפשר לרשות לפקח ביתר קלות על השקעות של קרנות פרטיות מסוגה של הגשמה המגייסות כספים מחוץ לבורסה. הרשות רצתה למנוע מצב שבו משקיעים מצטרפים להשקעות בפרויקטים שונים של הגשמה תוך דקות ספורות על בסיס מידע דל. היא דרשה מהגשמה לפרט בתשקיף מידע מקיף ורלוונטי לכל פרויקט. התשקיף גם מפרט את הסיכונים השונים הטמונים בכל השקעה, וכן מידע מלא על העמלות שגובה הגשמה .

ואולם, הפרסומים שנלוו לתשקיף של הגשמה מעלים כמה תהיות. הראשונה שבהן היא מדוע לא מופיע בו שמו של חיים כהן, המנכ"ל. כהן הוא בעלה של זהבית כהן, מנכ"לית קרן אייפקס.

ביולי 2016 פירסמה הגשמה בהודעה חגיגית כי חיים כהן, לשעבר מנכ"ל חברת המידע דן אנד ברדסטריט, כלל ביטוח אשראי וכלל מימון מונה למנכ"ל הקרן. כאמור, בתשקיף שפירסמה הגשמה כעת שמו של כהן נעדר. מהגשמה נמסרה על כך תגובה בשבוע שעבר: "לאור העובדה כי הפעילות של הגשמה תתרכז בשוק ההון, היו"ר חנן שמש ישמש מנכ"ל הגשמה".

כהן אמר ל-TheMarker: "אני לא נמצא בהגשמה ואני לא חלק ממנה. בחנו אפשרות לבצע פעילות משותפת בחו"ל, אך לא סוכם דבר ואין על מה לדבר".

נתונים בכתבה

מה קרה בפרויקטים שעדיין לא הושלמו?

תהייה אחרת שעולה מהתשקיף האחרון קשורה בשאלה מה קורה בפרויקטים של הגשמה שעדיין לא הסתיימו. הגשמה חשפה בתשקיף פרטים מעטים על פעילותה. בין השאר נכתב שם כי מאז הקמתה ב-2009 צירפה הגשמה למאגר המשקיעים שלה כ-26 אלף איש והשלימה גיוס השקעות לכ-250 פרויקטים. עד למועד התשקיף "מעל 65 פרויקטים הושלמו והניבו למשקיעים ממוצע תשואות של כ-14.7% נטו לשנה. תקופת ההשקעה הממוצעת בפרויקטים שהושלמו, ממועד תחילתם ועד מועד סיומם היא כ-26 חודשים (שנתיים וחודשיים)".

נתונים אלה אינם מתיישבים עם נתונים שפירסמה הגשמה לציבור בעבר. ביולי 2015 טענה הגשמה כי היא מעורבת ב-250 פרויקטים שעבורם גייסה 1.5 מיליארד שקל. היקף ההשקעה הכולל בפרויקטים אלה היה 7.3 מיליארד שקל. בסוף 2015 דיווחה הגשמה כי גייסה ממשקיעים 1.7 מיליארד שקל, גם כן ל-250 פרויקטים. שווי ההשקעות הכולל בנכסים עלה, לפי הדיווח, ל-8.5 מיליארד שקל.

במצגת של הגשמה מהשבוע שעבר דיווחה החברה כי סך הגיוסים שלה עד כה מסתכם ב-2.2 מיליארד שקל, המושקעים בנכסים בהיקף של כ-10.5 מיליארד שקל. עם זאת, על פי המצגת, עדיין מדובר באותו מספר - 250 פרויקטים. מה שלא ברור הוא כיצד גדל ההון העצמי המושקע בפרויקטים, הון שגוייס ממשקיעים, בכ–700 מיליון שקל בעוד מספר הפרויקטים נותר 250.

הגשמה גם לא פירטה במצגת מה עלה בגורלם של הפרויקטים שעדיין לא מומשו. בכתבה מאפריל 2016 נחשף ב–TheMarker כי רק 34% מהפרויקטים שבהם השקיעה קרן הגשמה ב–2009–2013 הגיעו לידי מימוש. פרויקטים אלה הניבו למשקיעים בהם סכום כולל של 168 מיליון שקל. על פי המידע שמסרה הגשמה באותה התקופה הקרן גייסה הקרן מהמשקיעים באותן שנים, 2009–2013 כ–513 מיליון שקל. לשאלה מה קרה לשאר הפרויקטים שבהם השקיעה הקרן באותן שנים לא ניתנה לנו תשובה.

כמו כן במצגת מסרה הגשמה נתון שלא פירסמה בתשקיף - לטענתה, היא החזירה עד כה למשקיעים 550 מיליון שקל מהשקעות שמומשו. אם ננכה מסכום זה את התשואה שמשיגים משקיעי הגשמה הרי שהסכום שהוחזר מייצג השקעה מקורית של כ–390 מיליון שקל. בעבר מסרה הגשמה כי ב-2009–2014 היא גייסה 968 מיליון שקל. מכיוון שהפרויקטים של החברה אורכים בממוצע שנתיים וחודשיים הרי שרוב הכספים כבר היו אמורים לחזור למשקיעים. בפועל, החזר של 550 מיליון שקל מייצג רק כ-40% מהכספים שהיו אמורים לחזור. מה אם כן עלה בגורלם של הפרויקטים שעדיין לא הסתיימו והושקעו בהם כ–60% מההון שגוייס? תגובות של קרן הגשמה:

על השינוי בנוסח המודעות: "לא היתה דרישה של רשות ניירות ערך לשינוי המודעות ובוודאי שלא חשש להטעיית משקיעים. השינויים נעשו בסיכום ובהידברות עם רשות ניירות ערך".

על החזר הכספים למשקיעים: "הנתונים המופיעים בנוגע לאקזיטים מדויקים. ממוצע משך החיים באקזיטים הוא כשנתיים וחודשיים (כ-26 חודשים). משך החיים המתוכנן הוא כ–3 שנים. כפי שמסרנו ל–TheMarker כמה פעמים בעבר - ב-2014 גויסו 454 מיליון שקל וב-2013 גויסו 316 מיליון שקל, כך שרובו המכריע של הסכום גויס ב-2013–2014 ומועד סיום ההשקעה טרם הגיע".

על מספר הפרויקטים שהושלמו: "מספר האקזיטים הוא 65, כפי שמופיע בתשקיף. במספר הכולל של הפרויקטים לא חל שינוי משמעותי והוא מופיע במספר - כ-250 פרויקטים. נכון לסוף 2015 היו כ-250 פרויקטים. במהלך 2016 היו כ-30 אקזיטים וגויסו כ-40 פרויקטים חדשים. כך שהמספר הכולל נותר סביב 250".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#