עסקה ראשונה למגוריט: דיור בר השגה במגדל יוקרתי ב-4,750 שקל בחודש

קרן הריט תרכוש 34 יחידות דיור בפרויקט מידטאון בת"א בכ-71.4 מיליון שקל ■ תשואת שכר הדירה נמוכה מאוד כ-3% בלבד, לפני הוצאות

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
פרוייקט מידטאון תל אביבצילום: מוטי מילרוד

מגוריט, קרן הריט למגורים שגייסה לפני כארבעה חודשים 240 מיליון שקל בהנפקה ראשונית, חותמת על עסקה ראשונה. הקרן תרכוש 34 יחידות דיור בפרויקט מידטאון בתל אביב בתמורה לכ-71.4 מיליון שקל. יזמי מידטאון הם ישראל קנדה, אלקטרה בניה ויורוקום - ואולם, הרכישה תתבצע מגורם מצד שלישי, "משקיע פרטי" לפי מגוריט, שאינו נמנה על יזמי הפרויקט.

מגוריט תרכוש ב"מידטאון" דירות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע (נטו) של כ-70 מ"ר בתוספת 12 מ"ר מרפסת, הממוקמות בין הקומות ה-6-11. הדירות הנרכשות יושכרו לתושבי תל אביב הזכאים להשתתף בתוכנית "דיור בר השגה", כפי שנחתמה מול עיריית תל אביב. התוכנית מחייבת את בעל הנכס להשכיר את הדירות ל-10 שנים במחיר מפוקח, לפי מפתח מחיר של רבע מסך הכנסה ברוטו של משק בית ממוצע מהעשירון השביעי בישראל.

דמי השכירות השנתיים שייגבו בשנת ההפעלה מסתכמים בכ-4,750 שקל בחודש לכל דירה, ועשויים להסתכם כ-2 מיליון שקל. כלומר, התשואה הממוצעת מהשכרת הדירות בתקופת ההשכרה לדיור בר השגה הינה נמוכה מאוד - שיעור שנתי של כ-3% בלבד, וזאת לפני הוצאות תפעוליות הכרוכות בהחזקת נכס, והאפשרות לירידה במחירי הנדל"ן בישראל בשנים הבאות. לאחר 10 שנים, ניתן יהיה להשכיר או למכור את הדירות, כבודדות, בשוק החופשי, ללא כל מגבלה.

פרויקט מידטאון ממוקם במפגש הרחובות נמיר ושאול המלך, כולל מגדל בן 338 יחידות דיור שיתפרשו על פני 50 קומות הבניין, כשלצדו מוקמים מגדל משרדים ושטחי מסחר. הפרויקט עתיד להתאכלס בעוד כשנה. עסקת הרכישה מתבצעת  לפי מחיר ממוצע של כ-2.1 מיליון שקל לדירה, כ-30 אלף שקל למ"ר נטו (לא כולל מרפסות).

במגוריט ציינו כי המחיר בעסקות "נמוך משמעותית בהשוואה לשוק החופשי". השותפים בקרן ציינו כי "להערכת מתווכים וגורמים מקצועיים, עסקאות יד שניה במתחם ובאזור, של דירות בשוק החופשי, בעלות מאפיינים דומים, אך ללא מגבלת השכירות לדיור בר השגה, מתבססות על מחיר מכירה של כ-37 אלף שקל למ"ר, כך ששווין נע סביב 2.6 מיליון שקל".

מניית מגוריט עולה לאחר הדיווח ב-1.3%. עם זאת, מחיר המניה עדיין נמוך מאוד ביחס למחיר בהנפקה, ומגלם הפסד "על הנייר" של 13% למשקיעים. בין המופסדים הם כנראה לא מעט משקיעים מקרב המגזר החרדי, שהשקיעו בקרן בעקבות מסע פרסום אגרסיבי בקרב הקהילה. על רקע ההפסדים, הנהלת מגוריט הודיעה באחרונה כי בכוונתה לבצע רכישה עצמית של מניות (BuyBack) בסכום של כ-10 מיליון שקל. לשם כך פנתה לבית המשפט, בבקשה שיאשר את הרכישה העצמית מכספי ההנפקה. בית המשפט קבע דיון בנושא ב-7 בפברואר, וביקש את חוות דעתם של כונס הנכסים הרשמי, רשות ני"ע ורשות המסים.

אייל גבאיצילום: עופר וקנין

מתי דב, מנכ"ל מגוריט, ציין כי קיים בעסקה פוטנציאל להצפת ערך משמעותית בעתיד. לדבריו, "בתום תקופת השכירות מול העיריה, התשואה עשויה לעלות בעשרות אחוזים, שכן, על פי אינדיקציות שקיבלנו ממספר גורמים מקצועיים, השכירות החודשית בגין דירות דומות לאלו שרכשנו, עומדת היום בשוק החופשי על כ-6,500 שקל עד כ-7,000 שקל. קרי, שכירות שנתית כוללת של כ-2.7 עד כ-3 מיליון שקל, המגלמת תשואה גבוהה מאוד למחיר הרכישה".

"אחת ממטרותיו המרכזיות של הרגולטור בעידוד הקמת קרנות ריט למגורים היתה ליצור שוק שכירות מוסדי לטווח ארוך ובעצם ההשקעה הזו אנו תוקעים יתד ראשון להגשמת המטרה הזו", אמרה יעל  אנדורן, יו"ר ועדת אסטרטגיה במגוריט. "ברגע שניצור מסה קריטית של יחידות דיור לצורך השכרה לטווח ארוך, נוכל לצקת את היסודות לשוק שכירות בריא יותר ונייצר אלטרנטיבה אמתית לשוכרים, אשר השוק כיום אינו מאפשר להם למעשה לעשות תכנון ארוך טווח".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker