רוסאריו: שוויה ההוגן של חברת מישורים גבוה בכ-50% משוויה בשוק - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רוסאריו: שוויה ההוגן של חברת מישורים גבוה בכ-50% משוויה בשוק

ברוסאריו מעריכים כי השווי הראוי למישורים הוא 314 מיליון שקל, גבוה ב- 8.4% מהשווי שלפיו קנה אלכס שניידר את מניותיו של גיל בלוטרייך, שותפו לשליטה בחברה ■ הסיבה העיקרית: פוטנציאל ההשבחה של הנכסים בחו"ל

2תגובות

רוסאריו ייעוץ ומחקר החלה לסקר בתחילת השבוע את חברת הנדל"ן המניב מישורים, שבשליטת גיל בלוטרייך ואלכס שניידר (37% כל אחד). האנליסטית אביטל איגנר מעריכה כי קיים עודף שווי משמעותי, ביחס לשווי נכסי החברה כפי שרשום בספרים, ולהערכתה שוויה ההוגן של החברה הוא 314 מיליון שקל, גבוה ב-50% משווי הבסיס שלה הבוקר, שעמד על כ-211 מיליון שקל. מניית מישורים מזנקת כעת בכ-10%, ומרכזת מחזור מסחר גבוה של 5.7 מיליון שקל, לעומת 290 אלף שקל בלבד בממוצע ברבעון האחרון.

גיל בלוטרייך
עופר וקנין

מישורים פועלת בשלושה תחומים עיקריים: היא מחזיקה בפורטפוליו של נדל"ן מניב בישראל, בעיקר בתחום המשרדים; מחזיקה בפורטפוליו של מרכזים מסחריים בארה"ב, ביחד עם שותף, וחלקה עומד על של כ-78 אלף מ"ר; בנוסף, היא מחזיקה ב-50% ממניות חברת סקייליין, אשר פועלת בתחום המלונאות והנופש בקנדה וארה"ב., ונסחרת לפי שווי של 447 מיליון שקל.

פעילות החברה בישראל מתבססת על רכישה מזדמנת של נכסים בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי. פורטפוליו הנכסים של החברה בארץ מצומצם (10 נכסים בתחומי המשרדים והמסחר, בשטח כולל של 26 אלף מ"ר), ומפוזר על פני אזורי תעשייה במרכז הארץ, בין היתר בקרית המדע ברחובות, בקרית מטלון בפתח תקווה, כפר סבא, ראש העין ועוד.

לפי איגנר, החברה הוכיחה את יכולותיה בהשבחת נכסים בשיעור תפוסה נמוך או ברמת גימור נמוכה, ובאמצעות העלאת שיעורי התפוסה וה-NOI (הכנסות נקיות משכירות) שלהם, העלאתה את שוויים.

מישורים מתכוונת להמשיך ברכישת נכסים המייצרים תזרים מזומנים, תוך התמקדות בפלח נכסים בשווי של 50-20 מיליון שקל, בהם יש לחברה יתרון יחסי - הן ביכולת לרכוש אותם במחירים אטרקטיביים, והן ביכולת להשביחם. עם זאת, לפי הסקירה, החברה מיצתה את מרבית פוטנציאל הצמיחה בפורטפוליו הקיים בישראל,  ופוטנציאל הצמיחה יגיע מרכישת נכסים חדשים.

פעילות החברה בארה"ב מתבססת, בדומה לפעילות בישראל, על ניצול הזדמנויות רכישה של נכסים במחירים נמוכים עם פוטנציאל גדול של השבחה: "החברה מצליחה, באמצעות ניהול אקטיבי ויצירתי, להעלות שיעורי תפוסה ולהגדיל את ההכנסות הנקיות משכירות באופן משמעותי, וכפועל יוצא מכך, לעליית ערך הנכסים ולהגדלת תזרים המזומנים, הן מהנכס והן מאפשרות מימון הנכס", טוענת איגנר. החברה מתכוונת להמשיך ולפעול בכיוון זה על ידי רכישת נכסים בתחום המרכזים המסחריים ובתחום המשרדים, בהיקף של 20-15 מיליון דולר לנכס.

אלכס שניידר
רויטרס

בשנה החולפת ביצעה מישורים שני מהלכים אסטרטגיים, שמהווים את המתווה להמשך התפתחותה: במישור העסקי, היא הגדירה מחדש את המיקוד העסקי שלה, והחליטה לבצע השקעות בנדל"ן מניב בלבד בתחום המסחר והמשרדים: "הנכסים שיירכשו יהיו נכסים בעלי פוטנציאל השבחה, אך גם יניבו תזרים מזומנים יציב וסביר, כבר במועד הרכישה. כפועל יוצא מיישום האסטרטגיה, החברה תפעל לטייב את תיק הנכסים הקיים, ותממש נכסים אשר מיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם, וכן נכסים קטנים שאינם מתאימים לפרופיל הפעילות שהוגדר", אמרה איגנר.

להערכת החברה, מרבית ההשקעות יבוצעו בארה"ב, שכן בישראל האפשרויות לרכישת נכסים מוגבלות יותר. במישור הפיננסי, החברה ביצעה גיוס והחלפה של חוב, כך שהאריכה את מח"מ, החוב והורידה את עלויות המימון שלה. שיפור המבנה הפיננסי מאפשר לה ליישם את האסטרטגיה העסקית שלה, באופן שתוכל לרכוש נכסים ברמות תשואה וסיכון נמוכים יותר ביחס לעבר.

בחודש נובמבר האחרון מכר גיל בלוטרייך לאלכס שניידר מניות בתמורה לכ-45 מיליון שקל, בעסקה ששיקפה מחיר של כ-9.5 שקל למניה, מחיר הגבוה בכ-40% ממחיר המניה בשוק בזמנו. לאחר עסקה זו מחזיקים השניים בכ-37% מהחברה, כל אחד.

לדברי איגנר, "אנו חושבים כי קיים עודף שווי משמעותי ביחס לשווי נכסי החברה כפי שרשום בספרים, בשני מישורים: עודף שווי בחלק מהנדל"ן של החברה בישראל ובארה"ב, אשר חלקם משוערכים על פי שיעורי היוון, שלהערכתנו אינם תואמים את השווי ההוגן שלהם. תוספת השווי בגין נכסים אלו עומדת להערכתנו על כ-19 מיליון שקל, מ-440 מיליון שקל ל-459 מיליון שקל".

שווי האחזקה בחברת סקייליין, הפועלת בתחומי המלונאות, אתרי נופש וייזום קרקעות בקנדה וארה"ב, עומד על כ-228 מיליון שקל. איגנר חושבת כי בתרחיש הבסיס, יש לקחת את השווי הכלכלי של אחזקות החברה בסקייליין, שעומד על כ-288 מיליון שקל, ומגלם עודף שווי בהיקף של כ-55 מיליון שקל, ביחס לשווי בספרים (נכון לסוף ספטמבר 2016), וכ-60 מיליון שקל ביחס לשווי השוק של מניית סקייליין.

"בהתבסס על השקפתנו בנוגע לעודף השווי בנכסי החברה ובהחזקותיה במניות סקייליין, אנו מעריכים את השווי הכלכלי הראוי לחברה בכ-314 מיליון שקל, המשקף שווי ראוי למניה של כ-10.3 שקל, ומגלם פרמיה של כ-55% ביחס למחיר השוק הנוכחי". בהערכת השווי שלה, איגנר הפחיתה משווי החברה חוב, שנכון לסוף ספטמבר 2016, עומד על כ-494 מיליון שקל, וכן ביצעה הפחתות בגין מסים (25 מיליון) והוצאות הנהלה וכלליות (51 מיליון). לחברה יתרת מזומנים בסך של 120 מיליון שקל.

מניית החברה ריכזה מחזורי מסחר נמוכים ונסחרה בתנודתיות במהלך השנה האחרונה. מחירה האמיר בכ-35% ב-12 החודשים האחרונים.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#