מ"אנוסי משהד" לניו יורק ובחזרה לתל אביב: יגאל נמדר רוצה לגייס 300 מיליון שקל

נמקו ריאליטי פירסמה היום (ב') טיוטת תשקיף לקראת גיוס אג"ח ראשון בתל אביב ■ החברה מגיעה לת"א עם תזרים פנוי של כ-100 מיליון שקל בשנה לשירות החוב האג"חי

ערן אזרן
\ The lakes Mall  נכס של יגאל נמדר בארה"ב
נכס של יגאל נמדר בארה"בצילום: נמקו ריאלטי

עלילת דם משנת 1839 האשימה את היהודים תושבי העיר משהד שבאיראן בלעג למוסלמים השיעים. תוצאותיה של עלילת הדם לקהילה, שמנתה אז כמה מאות תושבים, היו הרות אסון: עשרות מחבריה נרצחו ביום אחד, בעוד שהניצולים אולצו לקבל עליהם את דת האסלם או למות. יהודי העיר, שנודעו כ"אנוסי משהד", נאלצו להסתיר את יהדותם במשך 120 שנה. כיום, חברי הקהילה מפוזרים בגרמניה, אנגליה, איטליה וישראל – כשהקהילה הגדולה ביותר נמצאת בעיר ניו יורק.

אחד מהצאצאים של קהילת משהד בניו יורק הוא יגאל נמדר – איש נדל"ן יהודי-אמריקאי שמעוניין לגייס בשבועות הקרובים כ-300 מיליון שקל בתל אביב. אתמול הגיע נמדר לסבב פגישות בישראל עם גופים מוסדיים מקומיים ("רואד שואו"), לקראת הנפקת אג"ח ראשונה. נמדר הגיע בתיווך שני היועצים הפיננסים רפי ליפא וגל עמית, והוא מחדש כעת את תוכנית ההנפקה, שתוכננה במקור להתקיים לפני כחצי שנה, אך נדחתה בעקבות קריסת חברת אורבנקורפ הקנדית.

כמו משפחות אחרות מקהילת משהד, הוריו של נמדר עסקו בתחום התכשיטים. בראשית שנות ה-90' הצטרף נמדר לעסק המשפחתי, ובו צבר את הונו הראשוני. משנת 2000 החל נמדר לעסוק באופן אינטנסיבי בהשקעות בתחום הנדל"ן, בעיקר ברכישת נכסים מניבים. לקראת ההנפקה, איגד נמדר 33 נכסים שבבעלותו, בשווי של 557 מיליון דולר, תחת חברת נמקו ריאליטי. מרבית נכסי החברה הם קניונים ומרכזי קניות הממוקמים ב-14 מדיניות בארה"ב, בעיקר בחלקה המזרחי.

אסטרטגיית ההשקעות של נמדר מתבססת על רכישת נכסים בתפקוד חסר והשבחתם. "מרבית הרכישות של נמדר בשנים האחרונות מתאפיינות ברכישות של עסקאות 'הזדמנותיות', במחירים אטרקטיביים, המלוות במקרים רבים בהשבחת הנכס הנרכש תוך הצפת ערך מהותית בזמן קצר יחסית לאחר הרכישה. נמדר קנה לעצמו שם של מומחה מוביל בתחומו בארה"ב, בפרט בכל הנוגע ליכולתו לסגור במהירות עסקות רכישה הזדמנותיות של מרכזים מסחריים - ונמנה על אחד הרוכשים הפעילים בארה"ב בתחומו", נכתב בתשקיף שפורסם למשקיעים.

יגאל נמדר
יגאל נמדרצילום: נמקו ריאליטי

העסקות ההזדמנותיות שהוזכרו מבוססות בין היתר על רכישת נכסים מ-Special Servicers, גופים המנהלים אג"ח מגובות משכנתאות (CMBS). במקרים אלה, נמדר רוכש נכסים שהלווים בהן נכנסו לקשיים, וכן נכסים אחרי הליך foreclosure, שבו בעל המשכנתא מאבד את הנכס המשועבד לטובת הבנק המלווה. הרכישות נעשות באזורים פריפריאליים יחסית, כך שאין על הנכסים מתמודדים רבים. כמו כן, נמדר רוכש נכסים מגופים גדולים כמו קרנות ריט, שמעוניינות לא פעם להיפטר מנכסים שאינם בליבת העסקים שלהן או שנוצרה בהם בעיה הדורשת התמודדות והשבחה.

לקראת ההנפקה, נמקו קיבלה דירוג ראשוני של A פלוס ממעלות (בינוני-גבוה). הדירוג זהה לזה של חברות הנדל"ן האמריקאיות לייטסון ורילייטד, שהאג"ח שלהן נסחרות בתשואות של 5.8% ושל 4.9% בהתאמה. בדו"ח כתבו כלכלני מעלות כי "הדירוג נתמך בתיק נכסים מניבים המאופיין בפיזור גיאוגרפי נרחב, בפיזור שוכרים ובפיזור ענפי". מנגד, במעלות ציינו כי אסטרטגיית ההשקעה של נמקו, המתבססת על רכישת נכסים בתפקוד חסר, "אגרסיבית ובעלת סיכון בינוני-גבוה".

נמדר מתכוון להשתמש בכסף שיגייס בתל אביב לרכישת נכסים חדשים. טיוטת התשקיף מלמדת כי נמקו – שמעסיקה כ-400 עובדים בארה"ב - תנסה להנפיק עם הון עצמי של כ-215 מיליון דולר המיוחס לבעלי המניות,39% מהמאזן. לפי הדו"חות, במהלך 2013-2016 החברה רשמה רווחי שערוך ורווחי הון ממימוש נדל"ן בסכום כולל של 234 מיליון דולר – כלומר, כשני שלישים מכלל ההון העצמי, כולל זכויות מיעוט – 328 מיליון דולר.

לפי הנתונים בתשקיף, לנמקו תזרים פנוי חזק של כ-27 מיליון דולר בשנה (כ-100 מיליון שקל), המיועד לשירות החוב האג"חי. התזרים נובע מהכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 57 מיליון דולר בשנה, בניכוי תשלומי ריבית וקרן לבנקים וחלק המיעוט בתזרים השיורי. הנכסים של נמקו מהוונים בשיעורים גבוהים של כ-8%-12% (CAP RATE), המעידים על השמרניות היחסית בהערכות השווי (ממוצע של 10.4%). כמו כן לחברה יחסי מינוף נמוכים – 36% (CAP נטו, כלומר היחס שבין החוב הפיננסי נטו לבין ההון והחוב), נכון לסוף יוני 2016.

לצד המאזן החזק, לנמקו שני חולשות מרכזיות: עיקר הסיכון בפעילותה החברה עשוי לנבוע מהאסטרטגיה העסקית שלה – רכישת נכסים במצב עסקי חלש יחסית. איום אחר קשור להאטה בקצב המכירות בקניונים ובמרכזים המסחריים בארה"ב, כתוצאה מהגידול ברכישה באינטרנט (E-commerce). במעלות הדגישו הרכישות ברשת מובילות "לחולשה תפעולית ופיננסית של חלק מהקמעונאים ולמיתון קצב העלייה של ה-NOI מחנויות זהות ועלולה בטווח הבינוני להשפיע לרעה אף על ביצועי חברות הנדל"ן המתמקדות בהשכרת נכסי מסחר".

הדו"חות הכספיים שפירסמה נמקו מלמדים כי הכנסות החברה במחצית הראשונה של 2016 עמדו 39 מיליון דולר, בהשוואה לכ-24 מיליון דולר במחצית המקבילה ב-2015. הרווח הנקי במחצית עמד על 27 מיליון דולר, בהשוואה לרווח של 26 מיליון דולר במחצית המקבילה של 2015. הרווחים נבעו בעיקר מעלייה בשווי הנדל"ן של החברה, כאמור. הרווח השיורי מפעילות הנדל"ן (FFO),שמגלם את הרווח הנקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, שערוכים, ובתוספת הפחתות, מסתכם בחישוב שנתי בכ-48 מיליון דולר.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker