בתוך כשנה: אלקטרה נדל"ן רכשה 14 אלף יח"ד ב-1.4 מיליארד ד'

בקבוצת אלקו החליטו בתחילת 2016 למקד את פעילות אלקטרה נדל"ן במקבצי הדיור בארה"ב מאז הספיקה החברה לרכוש 48 מקבצי דיור שבהם הושקעו כ-400 מיליון דולר במקביל, אלקטרה מקדמת הקמת קרן השקעות בתחום בכ-200 מיליון דולר

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אלקטרה נדל"ן
אלקטרה נדל"ן

קבוצת אלקו, שבשליטת גרשון זלקינד, החליטה בתחילת 2016 על שינוי עסקי מהותי בפעילותה של אלקטרה נדל"ן: במקום התמקדות בהשקעה בנדל"ן מסחרי מניב ברחבי העולם, החברה תשקיע מעתה אך ורק בתחום מקבצי הדיור (Multi־Family) בארה"ב. על השינוי האסטרטגי הוחלט לאחר שחמש שנים קודם לכן נקלעה אלקטרה נדל"ן למשבר עסקי חמור, שהעמיד אותה כפסע מהסדר חוב עם בעלי האג"ח והבנקים.

בניגוד לעסקי הנדל"ן המסחרי, תחום שדווקא רשם שגשוג בקבוצת אלקטרה היה מקבצי הדיור, שרוכז אז בידי זרוע אחת של קבוצת אלקו - קרן הריט LAT, שבה היתה שותפה הקבוצה. האחזקה נמכרה בסוף 2015 בעסקה של כ-1.9 מיליארד דולר, שהניבה תזרים פנוי משמעותי של כ-700 מיליון שקל. התזרים שיפר משמעותית את מצבה הפיננסי של הקבוצה, וביחד עם כמה עסקות נוספות שביצעה - הביא למפנה עסקי.

נתונים בכתבה

ניסיונה המוצלח של קבוצת אלקו בתחום מקבצי הדיור בארה"ב דחף אותה חזרה לתחום - הפעם, באמצעות אלקטרה נדל"ן. בתחילת 2016 רכשה אלקטרה נדל"ן פורטפוליו של כ-6,900 יח"ד שנותר בידי חברת האם, אלקו, לאחר המימוש של קרן LAT. לצורך השלמת העסקה והשקעה בעסקות חדשות, השלימה אלקטרה נדל"ן ביוני האחרון הנפקת אג"ח בסך של כ-80 מיליון שקל, וכן גייסה כ-100 מיליון שקל בהנפקת זכויות למניות.

מלבד עסקת הרכישה מאלקו, ביצעה אלקטרה נדל"ן, יחד עם שותפים, עסקות רכישה נוספות. בסך הכל, מחזיקה החברה כיום פורטפוליו הכולל כ-13,850 יחידות דיור, 48 מקבצי דיור, בהשקעה כוללת של כ-1.4 מיליארד דולר. מדובר בפורטפוליו משמעותי, שנמצא תחת ניהולה הישיר של אלקטרה, שהיא השותפה המנהלת את הנכסים (GP). ההון שהוזרם בעסקות הסתכם בכ-400 מיליון דולר, וחלקה של אלקטרה נדל"ן בהון היה כ-40 מיליון דולר.

הנכסים נרכשים ב-65%–70% מינוף מבנקים בארה"ב, בריביות הנעות סביב 4%. בין היתר, השותפים בהשקעות הם קרן הנדל"ן של מורגן סטנלי, קרנות הנדל"ן ברוקפילד, לגאסי ואיילנד קפיטל. חלקה של אלקטרה נדל"ן בעסקות, שמנוהלות על ידי גיל רושינק, מסתכם בדרך כלל ב-10%–20%, בעוד חלקם של השותפים ברוב העסקות מגיע ל-80%–90%.

נתונים בכתבה

"ב-2008, מיד עם פרוץ המשבר בארה"ב, בקבוצת אלקו בחנו כמה חלופות השקעה במדינה. לאחר שנחשפנו לאפיק מקבצי דיור, הבנו שמדובר במוצר בסיסי לאמריקאי הממוצע, שלא רוצה ולא יכול להיות בעלים של דירה. כאשר שווי הקרקע נמוך מאוד, באמצעות ניהול נכון של המתחם ניתן להניב רווחים יפים מאוד", סיפר רושניק. "בניגוד לסגמנטים אחרים בנדל"ן, כמו משרדים ומסחר, מקבצי דיור הוא תחום ששומר על תשואות קבועות למדי לאורך שנים רבות, בעיקר בשל העובדה כי זהו מוצר בסיסי לאזרח האמריקאי".

גיל רושינק
גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן

בהתאם לאסטרטגיה העסקית, אלקטרה נדל"ן - שמנייתה עלתה ב-35% מתחילת 2015 - חתמה בשבוע שעבר על שתי עסקות נוספות לרכישת כ-650 יחידות דיור נוספות בערים ג'קסונוויל וסאן אנטוניו בארה"ב. במסגרת העסקות, שבוצעו יחד עם שותפים, המתחמים נרכשו בכ-72 מיליון דולר (כולל המימון הבנקאי), וחלקה של אלקטרה נדל"ן הסתכם בכ-10 מיליון דולר.

ההון העצמי שהעמידו הרוכשות בעסקה הסתכם בכ-23 מיליון דולר, כאשר חלקה של אלקטרה נדל"ן בהון היה כ-3 מיליון דולר. מדובר בסכום לא מהותי - ולכן אלקטרה לא דיווחה על העסקות במסגרת הדיווחים בבורסה. אלקטרה נדל"ן, כשותפה המנהלת, נהנית מדמי ניהול שוטפים, וכן מעמלת השבחה (Promote) ככל שתצליח לשדרג את הנכסים ולמכור אותם בעתיד ברווח הון מעל אחוז מסוים.

נכס של אלקטרה נדל"ן

המשקיעים הישראלים נוהרים לארה"ב

תחום מקבצי הדיור בארה"ב קיבל דחיפה משמעותית לאחר משבר 2008, שהביא צעירים רבים לוותר על דירה בבעלות עצמית ולהעדיף דיור למגורים בשכירות. כיום, יותר מ-50% מהצעירים עד גיל 35 בארה"ב גרים בשכירות, בעוד קרוב ל-70 מיליון אמריקאים גרים במתחמי דיור משותפים. מדובר לרוב במתחמים סגורים, הכוללים לא פעם שירותי לייף סטייל, כמו בריכות שחייה, מגרשי טניס, כבלים וחדרי כושר.

תחום מקבצי הדיור בארה"ב נחשב לדפנסיווי יחסית בהשוואה להשקעה בנדל"ן מסחרי, משרדים או תעשייה, שהמרווחים בהם ממשיכים להצטמצם בעקבות הכסף הזול בשווקים והריביות הנמוכות. מסיבה זאת, משקיעים רבים בישראל פונים להשקעה בתחום. בין היתר הגורמים הפעילים בתחום הם חברות הביטוח, מגדל, כלל, מנורה, הפניקס, קרן הפנסיה עמיתים, בית ההשקעות פסגות, פועלים שוקי הון (זרוע הבנקאות להשקעות של בנק הפועלים) וכן חברת הנדל"ן האמריקאית־ישראלית הרבור גרופ.

ואולם, מחירי הנדל"ן בארה"ב כבר גבוהים מרמתם ב-2007, כך שמרכיב הסיכון - גם בתחום מקבצי הדיור - עולה בהתמדה. יתרה מזאת, פעילים בשוק יודעים לספר על המון "זבל" בתחום מקבצי הדיור שמוצע למכירה למשקיעים לא מנוסים, בעיקר למשקיעים פרטיים, כך שהשקעה בתחום עלולה להיגמר בהפסדים.

נתונים בכתבה

מכל מקום, בקבוצת אלקו מתכוונים להמשיך למנף את הידע והניסיון שנצבר בתחום מקבצי הדיור. לצד ההשקעה הישירה בנכסים, אלקטרה נדל"ן פועלת כיום לגייס קרן השקעות בהיקף של כ-200 מיליון דולר להשקעות בתחום מקבצי הדיור בארה"ב. במסגרת הקרן, אלקטרה נדל"ן מתכוונת להשקיע בעצמה כ–30 מיליון דולר, והיא תהיה גם שותפה מנהלת בחברת הניהול.

בימים אלה מנסה אלקטרה נדל"ן לאתר משקיעים מוסדיים ופרטיים לקרן. לפי התוכנית, הקרן תרכוש מקבצי דיור בהיקפים כספיים של 600–700 מיליון דולר (לאחר מינוף) ותחזיק כ-6,000 דירות בכ-15–20 מקבצים שונים. המודל שהחברה פעלה בו עד היום כולל רכישה של הנכסים, שיפוץ, העלאת שכר הדירה ומכירה לאחר כמה שנים.

באלקטרה נדל"ן מודים שמחירים השכירות אכן טיפסו בשנים האחרונות, אך לטענתם עדיין בשוק קיים "בשר". לדברי רושניק, "בניתוח שלנו את הערים הספציפיות שבהן אנחנו פועלים - בפלורידה, בטקסס ובקרוליינה - אנחנו רואים שיש עוד הרבה שנים של עליות מחיר בשכר הדירה בעיקר בשל הפער בין ההיצע לביקוש. מכאן, שעליות המחירים בשנים האחרונות לא הופכת את ההשקעה במקבצי הדיור בארה"ב, שהוא עסק מאוד דפנסיווי, להשקעה מסוכנת".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker