אי.בי.אי: "קרן הריט האמריקאית KBS - הקנייה הכי חזקה בשוק האג"ח כיום"

בסקירה על KBS, שגייסה בישראל 950 מיליון שקל, מתקשה האנליסט יניב סיילן להבין את פערי התמחור ביחס לחברות מקבילות כמו מויניאן או זראסאי: "התזרים של KBS - הגבוה מבין חברות הנדל"ן הזרות. היא בעלת הפיזור הגיאוגרפי הגבוה ורמת מינוף נמוכה של 44%"

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
פיטר מקמילן וקית' הול מחברת קיי בי אס
ערן אזרן

"KBS - הקנייה הכי חזקה בשוק האג"ח כיום" - זו הכותרת של סקירה חיובית שפירסם הבוקר (ב') בית ההשקעות אי.בי.אי אודות קרן הריט האמריקאית KBS Strategic Opportunity, שגייסה בישראל לפני כחצי שנה 950 מיליון שקל. לאחר פרסום הסקירה איגרות החוב של KBS עולות ב-0.6%, תנועה יומית חדה ביחס לתנודתיות האפסית שבה נסחרים מדדי התל בונד, והתשואה עליהן יורדת לרמה של 5%.

"בתשואה שקלית של 5.2%, סדרת האג"ח של KBS מהווה הזדמנות 'קנייה', שכן התשואה אל מול הסיכון הינה סבירה, בייחוד כאשר חברות נדל"ן זרות בעלות מאפיינים פחות טובים נסחרות בתשואה נמוכה יותר", כתב אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי יניב סיילן, והוסיף: "תזרים החברה הוא הגבוה מבין כל חברות הנדל"ן הזרות שנחתו בישראל; היא בעלת הפיזור הגיאוגרפי הגבוה ביותר בארה"ב, ומתאפיינת ברמת מינוף נמוכה של 44%".

קבוצת קרנות ריט KBS הוקמה בשנת 2008 בארה"ב, ונחשבת לשחקן ה-5 בגודלו בעולם בנדל"ן למשרדים. KBS Strategic Opportunity, שגייסה בישראל, מחזיקה ב-22 נכסים בארה"ב בשווי של 1.7 מיליארד דולר. הקרן מתמחה ברכישת נדל"ן מניב, בעיקר משרדים, במחירים הזדמנותיים ובעליי מאפיינים כמו תפוסה נמוכה, דמי שכירות נמוכים או מצב ירוד ועוד.

סיילן הדגיש שעל פניו, ל-KBS היו את כל הפרמטרים להיסחר בתשואות של קרובות לכ-4%, הדומות לחברות מקבילות בקבוצת הדירוג - זרסאי ומויניאן: הקרן זכתה לדירוג הגבוה מבין חברות הנדל"ן האמריקאיות שהנפיקו בישראל (AA-), לקרן 25 שנות ניסיון, שיעור מינוף נמוך, והיא רשומה ברשות ני"ע האמריקאית (SEC) וכפופה לרגולציה הדוקה. אלא שהקרן מתבוססת בתשואות הגבוהות מ-5% מזו תקופה ממושכת, בעוד מקבילותיה נסחרות קרוב יותר ל-4%.

לשיטתו של סיילן, הגורם המרכזי לתמחור החסר הוא "דיווח מבלבל" שפירסמה KBS שבועות ספורים לאחר הנפקתה בתל אביב. בדיווח - שהפיל את איגרות החוב - הודיעה KBS שהחלה בבחינה של המרת הקרן ל-NAV REIT, מהלך שיאפשר לפתוח את הקרן להשקעות חדשות, תוך מתן אפשרות למשקיעים קיימים לצאת מהקרן (עד לשיעור של 5% משווי הקרן ברבעון).

"החשש שעלה בשוק מיד עם הדיווח היה שנפתח פתח לפדיונות של עד 20% בשנה, וש-KBS תידרש למכור נכסים", כתב סיילן. "חשוב להבין שבמקרה ש-KBS תבצע את המהלך ולא תצליח לגייס הון נטו (בניכוי פדיונות) יש באפשרותה לבטל את המהלך ולחזור למתכונת הקודמת. בנוסף, גם עד היום היה באפשרות המשקיעים הקיימים לבצע פדיון מוקדם והם בחרו שלא לעשות זאת. על אף שהמהלך עשוי בסופו של יום להיות בעל השפעות חיוביות, העיתוי, חוסר השקיפות ואופן ההתנהלות של החברה פגעו בתדמית שלה בצורה ניכרת", כתב.

סיילן דן בסקירה גם בפער הקיים בין מחיר האג"ח של קרן הריט הישראלית סלע נדל"ן לבין KBS. "על אף שהן שונות בגודלן, ההשוואה בין KBS לסלע נדל"ן מתבקשת שכן שתי החברות פועלות במתכוננת של קרן ריט תחת חוקים והגבלות די זהים ומאפשרות חשיפה לסקטור הנדל"ן המניב בישראל וארה"ב", הוא כתב.

לפי סיילן, סלע נדל"ן - שנתוניה הפיננסים חלשים ביחס ל-KBS (מדורגת בשלוש דרגות מתחת), נסחרת במרווחים נמוכים יותר. המרווח, כלומר פער התשואה מעל אג"ח ממשלתיות, באג"ח של סלע למח"מ של 5.5 שנים עומד על 1.8%; בעוד המרווח באג"ח של KBS במח"מ קצר יותר - 3.9 שנים – עומד על 4.3% - פער של כ-140%. במח"מ זהה הפער אף עולה לכ-207%. "מדובר בפער שקשה להסביר אותו", סיכם סיילן, שחזר והמליץ על רכישה של אג"ח KBS.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker