ג'ף סאטון לא מוותר על בורסת הנדל"ן של תל אביב: ינסה לגייס עד 200 מיליון דולר

סאטון, בעליה של וורטון פרופרטיז מניו יורק, נכשל לפני שנה בניסיונו לגייס בישראל עד 2 מיליארד שקל בעסקה יצירתית, שעוררה ביקורת חריפה ■ כעת הוא חוזר לישראל וינסה לגייס חוב במבנה הנפקה פשוט תמורת כריות ביטחון עבות יותר

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ערן אזרן

שנה לאחר כישלון ההנפקה של האג"ח בתל אביב, שבה ניסה לגייס עד 2 מיליארד שקל, חוזר המיליארדר האמריקאי ג'ף סאטון לסיבוב נוסף בשוק המקומי. מצויד בלקחי ניסיון ההנפקה שנכשלה, סאטון — בעליה של חברת הנדל"ן וורטון פרופרטיז — הגיש לרשות ניירות ערך בישראל טיוטת תשקיף ראשונה לקראת הנפקת אג"ח ראשונה בסכום של 100–200 מיליון דולר.

טיוטת ההנפקה כוללת את התוצאות הכספיות של החברה המנפיקה לרבעון השני של 2016. במקביל, סאטון פועל לקבלת דירוג מחודש מחברת S&P מעלות. בניסיון הקודם העניקה מעלות לחברה המנפיקה דירוג גבוה מאוד של AA, כך שסביר להניח שגם הדירוג החדש יהיה דומה. לפי הערכות, הגיוס של סאטון יגיע לשוק בדצמבר 2016 או בינואר 2017. גם הפעם, האחראים להנפקה בתל אביב הם היועצים הפיננסים רפי ליפא וגל עמית.

קראון בילדינג במנהטן. נכס של וורטון פרופרטיזצילום: משתמש הויקיפדיה In

וורטון היא אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות שהגיעו לישראל. הקבוצה מחזיקה בכ–120 נכסים בעיר ניו יורק בשווי כולל של כ–10 מיליארד דולר. האסטרטגיה העסקית של הקבוצה מתמקדת בהשבחה של נכסים מסחריים במיקומי "פרמיום" בניו יורק והשכרתם למותגי־על כמו ארמאני, פראדה, אמריקן איגל, אברקומבי ופיץ'.

למרות מיצובה בשוק האמריקאי, וורטון ספגה מפלה בניסיון הקודם לגיוס של 350–500 מיליון דולר בתל אביב, בעוד חברות קטנות המדורגות ברמות נמוכות בהרבה הצליחו להשלים את הגיוס ללא קשיים מיוחדים. עיקר הביקורת נגעה למורכבות הגיוס שרקח סאטון (שלושה "תרחישים" לביצוע ההנפקה), העובדה שהחברה המנפיקה כללה נכסים המוחזקים בשברירי אחוזים, וההבנה שההנפקה בפועל היתה עסקה פיננסית שמיטיבה בעיקר עם סאטון.

תוכנית הגיוס המחודשת של סאטון מבוססת על הלקחים שהוא ויועציו הפיקו מההנפקה הקודמת.

ראשית, סאטון שינה את ייעוד התמורה מההנפקה: בעוד שבניסיון הקודם תיכנן להשתמש בחוב שיגייס בישראל לרכישה של הלוואות מזנין (Mezz) יקרות או הון מועדף (Preferred Equity) בנכסים שבהם וורטון שותפה, בהנפקה החדשה התמורה תשמש לרכישת נכסים ולהתרחבות, לפי המודל של שאר חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו בתל אביב.

הניסיון השני של ג'ף סאטון בתל אביב

שנית, בהנפקה הנוכחית הוחלט על "תרחיש" גיוס אחד, שכלל יעד גיוס קבוע (100–200 מיליון דולר), והיקף ההון העצמי של החברה המנפיקה לא ישתנה (כ–500 מיליון דולר). זאת, בעוד שתוכנית ההנפקה הקודמת כללה שלוש "מדרגות" גיוס — 360, 430 ו–500 מיליון דולר — שקבעו מה היקף ההון העצמי של החברה המנפיקה.

שינוי נוסף נוגע לתמהיל הנכסים שתכלול חברת האג"ח — כלומר, הישות המשפטית (BVI, הרשומה באיי הבתולה) שתנפיק את החוב בישראל. חברת האג"ח תכלול 17 נכסים בשדרת מדיסון, ברחוב 34, וברובע ברוקלין, ללא נכסים בשדרה החמישית. שיעורי ההיוון (Cap Rate) על הנכסים גבוהים יחסית, 4%–5%, בהשוואה לשיעורי היוון של 2.5%–3% בהנפקה הקודמת. ככל ששיעורי ההיוון גבוהים יותר, שווי הנכסים יורד ונהפך ל"שמרני" יותר.

שינוי רביעי קשור לשיעורי האחזקה של סאטון בנכסים — אחד הסעיפים המרכזיים שהטריד את הגופים המוסדיים ותרם לכישלון לפני שנה. בעוד שבניסיון הקודם, לחברת האג"ח היו אחזקות מיעוט בנכסיה, הפעם הוחלט כי כלל הנכסים יהיו תחת שליטתה. השליטה על הנכסים עשויה לסייע למוסדיים במקרה של חדלות פירעון, בעוד שבמודל ההנפקה הקודם, מחזיקי האג"ח היו תלויים בעיקר ברצונו הטוב של סאטון להבטחת זכויותיהם.

ג'ף סאטוןצילום: מתוך ערוץ היוטיוב

עד כה 17 חברות נדל"ן מצפון אמריקה הנפיקו בישראל אג"ח בסכום כולל של 11 מיליארד שקל — 4%–5% מהיקף החוב הסחיר בבורסה. שוק ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בתל אביב נבלם לאחר קריסתה של יזמית הנדל"ן הקנדית אורבנקורפ (אפריל 2016), וחברות חדשות שהתכוונו לבצע הנפקת אג"ח דחו או ביטלו את הגיוס. ואולם, בחודשים האחרונים חלה התאוששות מסוימת, בין השאר על רקע השפל בתשואות האג"ח בישראל, שהגביר את תיאבון המשקיעים לאג"ח של חברות נדל"ן אמריקאיות, המציעות ריביות גבוהות יחסית.

על רקע זה, בחודשים האחרונים שורה של חברות נדל"ן אמריקאיות — בהן דה לסר, לייטסון, MDG וסטרוברי פילדס — ביצעו הרחבות של סדרות אג"ח סחירות, שבהן גייסו יותר מחצי מיליארד שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker