UBS ממליץ על עזריאלי: קבע מחיר יעד גבוה ב16%

הבנק השווייצי העלה את ההמלצה למניה ל"קנייה" ■ ב-UBS מעריכים שעזריאלי תייצר רווח של 1.5 מיליארד שקל מהפורטפוליו שבפיתוח ו-1.2 מיליארד שקל מפרויקטים שעדיין לא בשלב הפיתוח ■ הבנק לא מביע חשש לגבי עודף היצע אפשרי בשוק המשרדים

מיכאל רוכוורגר
מגדלי עזריאלי
מגדלי עזריאליצילום: תומר אפלבאום

הבנק השווייצי UBS העלה את ההמלצה לקבוצת עזריאלי מ"ניטרלי" ל"קנייה", וכן העלה את מחיר היעד למניית החברה ל-190 שקל - מחיר הגבוה ב-16.5% ממחירה בבורסה.

"עזריאלי היא חברת הנדל"ן הציבורית הגדולה בישראל. החברה היא השקעה מעניינת בהינתן שלושה יתרונות", מציינים כלכלני UBS. אחד היתרונות, להערכתם, הוא "המשך ביצועים חזקים של הכלכלה הישראלית. התוצר המקומי הגולמי יצמח ב-2016 ב-2.9%, וב-3% ב-2017. יתרון שני הוא נכסים איכותיים, ויתרון שלישי הוא הנהלה מנוסה, שרגילה להוביל את החברה לביצועים עודפים לעומת מתחריה. מדובר על פוטנציאל גדול לעלייה בשווי הנכסים - הן אלה שבפיתוח והן הנכסים קיימים".

עזריאלי, המנוהלת בידי יובל ברונשטיין ובשליטת דנה עזריאלי, פועלת בעיקר בתחום נדל"ן מניב. החברה מחזיקה, בין השאר, במניות בנק לאומי (5%), בחברת כרטיסי האשראי לאומי קארד (20%) וכן בנכסים נוספים כמו סופרגז וחברת התשתיות GES. עזריאלי נסחרת לפי שווי שוק של 19.7 מיליארד שקל. מניית החברה עלתה מאז שהונפקה בבורסה בתל אביב בתחילת יוני 2010 ב-124%, ומציגה ביצועים עודפים לעומת מדדים שבהם היא נכללת.

הנכסים של עזריאלי שנמצאים בפיתוח כוללים את הפרויקטים עזריאלי ראשונים בתל אביב, מרכז עזריאלי שרונה בתל אביב, דיור מוגן במודיעין, דיור מוגן בלהבים ופרויקט עזריאלי טאון בתל אביב. מדובר בנכסים בשטח להשכרה של 333,500 מ"ר, שאמורים להיות מושלמים ב–2020-2017.

הפרויקטים שעדיין לא נכנסו לפיתוח בשטח צפוי להשכרה של 345,750 מ"ר כוללים את הרחבת מרכז עזריאלי בתל אביב, פרויקט משרדים וקמעונות בחולון, דיור מוגן בראשון לציון ופרויקט משרדים וקמעונות חולון לודז'ה.

ב-UBS מעריכים שעזריאלי תייצר רווח של 1.5 מיליארד שקל מהפורטפוליו שבפיתוח וכ-1.2 מיליארד שקל מהפרויקטים שעדיין לא נכנסו לשלב פיתוח. זאת לאחר שעזריאלי תשקיע בפרויקטים האלה 1.9 מיליארד שקל. הם מעריכים כי הפרויקטים יוערכו לפי שיעור היוון של 6.5% במשרדים ו-8.75% בתחום הדיור המוגן.

שיעור תפוסה ושכר דירה ממוצע

"בתרחיש הבסיס שלנו, השווי הנכסי הנקי (NAV) המצטבר של עזריאלי בשלוש השנים הקרובות יצמח ב-10%, לעומת 7% בהערכתנו הקודמת. זאת, בשל ירידה של 0.1% בשיעורי היוון על הנכסים המניבים הקיימים, וכן בשל גידול בשולי רווח מהפרויקטים שבפיתוח ל-44% (לעומת תחזיות קודמות של 20%). אנחנו מעריכים כי הפרויקטים שבפיתוח יוסיפו 23 שקל למחיר המניה הנגזר ממודל השווי הנכסי הנקי. את התחזיות האלו מבססים בעזריאלי על מספר גדול של פרויקטים בייזום, שיכפילו את השטחים להשכרה של הקבוצה לעומת הרמה הנוכחית", מעריכים ב-UBS.

בהתאם לכך מציינים ב-UBS: "בדקנו באדיקות את הנכסים שעזריאלי יוזמת, וההשכרות בהם מתבצעות בצורה מהירה יותר ממה שתוכנן במקור. הדבר גם תורם לרווח היזמי וגם מפחית את הדאגות הקודמות שלנו, שהביקוש עלול היה להיות לא מספיק כדי לענות על ההיצע החדש בשוק. בדקנו גם את הנכסים המניבים הקיימים, וראינו ששיעור ההיוון שלהם ירד בשנתיים אחרונות ב-0.1% בלבד, ונשאר שמרני ברמות של כ-7.5%. לפיכך, המרווח בין התשואה שמייצר פורטפוליו של עזריאלי לבין איגרות חוב ממשלתיות לתקופה של 10 שנים מצוי ברמה היסטורית גבוהה של 5.7%, לעומת מרווח מוצע של 4.3% בחמש השנים אחרונות".

ב-UBS סבורים כי העסקות האחרונות בתחום הנדל"ן המניב, והסביבה הנוכחית החיובית בענף הנדל"ן צפויים לתמוך בירידת שיעורי ההיוון, וכנגזר מכך בגידול בשווי הנכסים.

לגבי ההתפתחויות בשוק הקמעונות, מציינים ב-UBS: "המגזר הקמעוני העילי בישראל מציע פוטנציאל צמיחה - בשל היצע חדש מוגבל, המשך גידול באוכלוסייה וגידול בהתעניינות של מותגים בינלאומיים בתחום הקמעונות, כמו Desigual ו-Inditex, בחנויות בישראל". ב-UBS גם לא מביעים חשש מיוחד לגבי עודף היצע אפשרי בשוק המשרדים שעלול להביא לירידת מחירים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker