מגוריט תונפק לפי 240 מ' ש'; אי.בי.אי: "תשואה נמוכה מבקרנות ריט קיימות, אך בטוחה" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מגוריט תונפק לפי 240 מ' ש'; אי.בי.אי: "תשואה נמוכה מבקרנות ריט קיימות, אך בטוחה"

החברה השלימה אתמול את שלב המכרז המוסדי - ללא השתתפות של גופים מוסדיים "קלאסיים", כמו קופות גמל ■ לקרן פוטנציאל תשואה נמוך של 2.5%-3% - שלא בטוח שמפצה על הסיכון בשוק הנדל"ן למגורים

11תגובות
אייל גבאי, יו"ר קרן מגוריט
מיכל פתאל

קרן הריט הראשונה בישראל למגורים בדרך לבורסה. למרות סימני השאלה הכבדים בנוגע לתשואה הפוטנציאלית, מגוריט ישראל השלימה אתמול (ג') את שלב המכרז המוסדי בהנפקת מניות ראשונית (IPO) בתל אביב. במהלך המכרז המוסדי נרשמו ביקושים של כ-80 מיליון שקל - יותר מפי שתיים ביחס לגיוס המתוכנן. ההנפקה תבוצע לפי שווי של כ-240 מיליון שקל לקרן ("אחרי הכסף").

על רקע ביקושי היתר, מגוריט החליטה להגדיל את ההיקף הגיוס בשלב המוסדי לכ-48 מיליון שקל, ביחס לתכנון הראשוני לגיוס של כ-32 מיליון שקל. במהלך שבוע הבא תבצע הקרן את שלב המכרז הציבורי, בו תגייס כ-12 מיליון שקל נוספים, כך שבסך הכול הקרן תגייס כ-60 מיליון שקל בבורסה.

בהנפקה לא נרשמה השתתפות של משקיעים מוסדיים "קלאסיים", שכנראה חוששים מהחשיפה לשוק הנדל"ן למגורים שנמצא כעת ברמות שיא. עם זאת, הפניקס, ששהחברה הנכדה אקלסנס חיתום הובילה את ההנפקה, השתתפה בהנפקה (באמצעות קופות גמל IRA) והזרימה ביקושים. כמו כן בהנפקה השתתפו מנהלי תיקים פרטיים, שחקני נוסטרטו וכן בית ההשקעות אפסילון וואליו בייס. גם גורמים בשוק הנדל"ן, בהם יגאל דימרי, וקנדה ישראל השתתפו בהנפקה בהיקף נמוך.

מגוריט היא קרן ריט (REIT - ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust), שהוקמה על רקע תיקון "חוק הריטים" החדש. יזמי הקרן הם עו"ד חיים ויספיש מבני ברק ועו"ד ארז רוזנבוך.

המודל העסקי של הקרן מבוסס על רכישת מקבצי דיור הכוללים לפחות 20 יחידות דיור בכל פרויקט או מקבצי דיור שיוצעו למכירה על ידי המדינה. הקרן תשכיר ותחזיק את הדירות לפרקי זמן ארוכים. על פי החוק הקרן מחויבת לחלק באופן קבוע מדי שנה לפחות 90% מרווחיה, שינבעו מדמי השכירות שיניבו הדירות, כדיבידנד.

קודם להנפקה קיבלה הקרן התחייבויות מארבעה גופים מוסדיים וציבוריים להשקעה ראשונית של 180 מיליון שקל, שיאפשר לקרן להתחיל בפעילותה. עם המשקיעים נמנו קופת הגמל של אקסלנס (החברה הבת שלה אקלנס חיתום הובילה את ההנפקה), קרן קיימת לישראל, קופת העיר - קרנות פנסיה וצדקה מהעיר בני ברק (עמותה לתמיכה במשפחות במצוקה) וקופת הפנסיה של חברה קדישא.

יעל אנדורן
אוליבייה פיטוסי

השותפים בחברת הניהול של מגוריט הם המשקיעים הראשונים, המנהלים והיזמים: אקסלנס (8%), קק"ל (8%), קופת העיר (12%), קופת הפנסיה של חברה קדישא (8%), המנכ"ל מתי דב, יו"ר ועדת האסטרטגיה יעל אנדורן ויו"ר הקרן אייל גבאי (5% כל אחד); עו"ד ויספיש (11%), עו"ד רוזנבוך (32%), ודירקטורים (6%).

למנהלי הקרן מובטחים דמי ניהול שוטפים לא נמוכים. כך נקבע כי חברת ניהול של הקרן, תהיה זכאית לדמי ניהול שוטפים - 1% בשנה מסך שווי נכסי הקרן, בתוספת אופציות למניות הקרן בכל הנפקה שתבוצע. כלומר, על כל נכסים בשווי של כ-240 מיליון שקל (לפני מינוף), חברת הניהול תקבל כ-2.5 מיליון שקל בשנה. 

מהו פוטנציאל התשואה?

המודל העסקי של מגוריט הינו חדש וטרם נוסה בישראל - ועל כן עדיין לא ברור מה פוטנציאל הרווח הקיים בו. בין היתר, הקרן צפויה להינות מכמה הטבות, שצפויות לסייע להגדלת התשואות: ראשית, הקרן תיהנה מה"נחת כמות" שתקבל מהיזם, לצד הנחה של רכישה מוקדמת ("פריסייל") וכן מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, בהשוואה למס רכישה בשיעור של 8% שמשלמים משקיעים הרוכשים דירות.

המנכ"ל מתי דב העריך כי ההנחה הקיימת, לצד הטבות המס, יקטינו את מחיר הרכישה בשיעור של 5%-10%. "בתשואה משוק הנדל"ן למגורים יש שני מרכיבים - הראשון עליית מחריים והשני - תשואת שכר דירה. בשנים האחרונות, המשקיעים נהנו בעיקר מעליית הערך ופחות מהתשואה. ההנחה שתהיה לנו בעסקות, תסייע לנו לבצע שערוכים של הנכסים כך שבעלי המניות ייהנו מכך". דב העריך שהתשואה השוטפת של המשקיע, תהיה דומה לתשואת השוק ותנוע בין 2.5%-3.5%.

ואולם, עיקר הבעיה באחזקה במניות מגוריט צפויה להיות במצב של ירידות מחירים חדות בשוק - תרחיש אפשרי וסביר לשנים הבאות. ירידת מחירים עשויה להביא לשערוכים שליליים של מחירי הנכסים, קיטו בהון העצמי של הקרן וירידה במחיר המניה בבורסה. תרחיש שכזה ייצור הפסדי הון משמעותיים למשקיעים. הפסדי ההון יקזזו לחלוטין את התשואה השוטפת מהקרן ואפילו עשויים להעביר את המשקיעים הראשונים לתשואה שלילית.

"גם אם ירדו המחירים, אנחנו לא צופים ירידת מחריים דרמטית", אמר דב. "יכול להיות שלאורך התקופה תהיה ירידת מחירים מסוימת; אבל בשוק יציב, דווקא תהיה למשקיעים עליית ערך. במקרה של שוק נדל"ן יורד, נשערך פחות את ערך הנכסים. אבל צריך לזכור, שבשוק יורד, כל בעלי הדירות בארץ סובלים - ואנחנו נהיה כמו כל המשקיעים. מי שקונה את המניות של הקרן - נצמד לשוק הדירות, לטוב ולרע".

האנליסט יניב סיילן מבית ההשקעות איביאי, העריך שהתשואה מהקרן לאחר דמי ניהול תגיע ל-3.5%. לדבריו, ,זוהי תשואה נמוכה ותשואה נמוכה ביחס לקרנות ריט 1 וסלע נדל"ן, שמייצרות תשואת דיווידנד שוטפת של 5%. ואולם, השכירות למגורים היא סקטור שונה לגמרי ופחות מסוכן ביחס לנדל"ן מסחרי (ריט 1 וסלע נדלן - ע"א). לכן, ההסתכלות על מגוריט צריכה להיות כמו על אג"ח - היא נותנת אפשרות להיחשף לשוק המגורים, בעברו תשואה של 3%-4% בשנה".

סיילן ציין כי ההשפעה של ירידת מחירים בשוק הנדל"ן פחות רלוונטית כי הקרן מחזיקה בנכסיה ל-20 שנה. "לירידת מחירים יכולה להיות השפעה, אבל ממילא זהו נכס שלא מבוסס על רווחי הון ושערוכים. קשה לחזות מה יהיה בשוק הנדל"ן 20 שנה קשימה. אני לא קונה את הקרן בשביל רווחי הון, אלא בשביל התשואה השוטפת, שהיא נמוכה בהשוואה לאלטרנטיבות אחרות אך גם בטוחה יותר. לכן ההנפקה הצליחה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#