לראשונה בישראל: השקעה בדירות - דרך הבורסה - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לראשונה בישראל: השקעה בדירות - דרך הבורסה

מגוריט, קרן הריט הראשונה בישראל למגורים, יוצאת להנפקה ■ הקרן קיבלה התחייבויות גופים מוסדיים וציבוריים שישקיעו הון ראשוני בסך של 180 מיליון שקל, שיאפשר לקרן להתחיל בפעילותה, במקביל לגיוס הון מהציבור

57תגובות
שכונת קרית השרון, נתניה
נמרוד גליקמן

חודשים ספורים לאחר השלמת חקיקת "חוק הריטים", שיצר את התנאים להקמה של קרנות נדל"ן חדשות, קרן ריט ראשונה שמתמחה בהשקעה בנדל"ן למגורים מגיעה לבורסה בתל-אביב. מגוריט ישראל הגישה לרשות ני"ע טיוטת תשקיף לקראת הנפקת מניות ראשונה (IPO). בהנפקה, שצפויה לצאת אל הפועל כבר בחודש הקרוב, מגוריט מעוניינת לגייס כ-40 מיליון שקל.

מגוריט מנוהלת על ידי אייל גבאי, מנכ"ל משרד רה"מ לשעבר (יו"ר); מנכ"לית האוצר לשעבר יעל אנדורן (יו"ר ועדת אסטרטגיה); ומנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים לשעבר מתי דב (מנכ"ל). הצוות הניהולי כולל גם את גיא פרג (יו"ר דירקטוריון אספן גרופ) ואורי ברוך (לשעבר מנכ"ל בנק מרכנתיל דיסקונט), שיכהנו כדירקטורים בדירקטוריון.

עד כה קיבלה הקרן התחייבויות מארבעה גופים מוסדיים וציבוריים להשקעה ראשונית של 180 מיליון שקל, שיאפשר לקרן להתחיל בפעילותה, במקביל לגיוס ההון מהציבור. עם המשקיעים נמנים קופת הגמל של אקסלנס, קרן קיימת לישראל, קופת העיר - קרנות פנסיה וצדקה מהעיר בני ברק (עמותה לתמיכה במשפחות במצוקה) וקופת הפנסיה של חברה קדישא. את ההנפקה של מגוריט תוביל אקסלנס חיתום, שגם הנפיקה את שתי קרנות הריט הקיימות בבורסה (ריט 1 וסלע נדל"ן).

היזמים מאחורי הקרן הם עו"ד חיים ויספיש מבני ברק ועו"ד ארז רוזנבוך, שעבד בעבר במשרד עו"ד שמעונוב ושות'. הקרן תנוהל על ידי חברת ניהול, שתהיה זכאית לדמי ניהול שוטפים –1% בשנה מסך שווי נכסי הקרן, בתוספת אופציות למניות הקרן בכל הנפקה שתבוצע. השותפים בחברת הניהול הם המשקיעים הראשונים, המנהלים והיזמים: אקסלנס (8%), קק"ל (8%), קופת העיר (12%), קופת הפנסיה של חברה קדישא (8%), דב, אנדורן וגבאי (5% כל אחד); עו"ד ויספיש (11%), עו"ד רוזנבוך (32%), ודירקטורים (6%).

קרנות ריט (REIT – ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust) הן קרנות להשקעה בנדל"ן, הנסחרות בבורסה. מדובר במכשיר פיננסי, שהחל את דרכו בארה"ב ומשם הועתק למקומות נוספים בעולם. לקרנות נקבעו בחוק מספר הקלות, שהחשובה שבהן היא פטור ממס חברות, שאמור להעניק למשקיעים תמריץ להשקיע בהן. בעוד שענף קרנות הריט צבר תאוצה בעולם, הרי שבישראל, מאז שנחקק ב-2006 חוק הריטים, הוקמו שלוש קרנות בלבד – ריט 1, סלע נדל"ן וקרן "מניבים" החדשה; וזאת למרות ההטבות שנקבעו.

על מנת לעודד הקמה של קרנות חדשות – ועל הדרך גם לסייע בפתרון מצוקת הדיור –  אישרה לאחרונה הכנסת תיקון ל"חוק הריטים", שיזמה רשות ני"ע. התיקון כלל מספר שינויים, שבהם ניתן לקרנות לראשונה היתר לעסוק בייזום של דירות למגורים ורכישה של מקבצי דיור שלמים. בין היתר, הותר לקרן להגיע למינוף של 80% במקום 60% לקרנות שעוסקות בנדל"ן מניב.

בנוסף, החוק קבע שורה של הטבות מיסוי: ראשית, קרנות ריט למגורים ישלמו מס רכישה מופחת בגובה 0.5% במקום 8% בעת רכישת דירות. שנית, קרנות ריט יהיו פטורות מתשלום מע"מ בעת רכישת נכסים מגופים פרטיים. שלישית, הרווחים מהשכרת דיור ורווחי הון ממימוש הקרקעות יהיו חייבים במס מופחת של 20%, במקום מס רווחי הון רגיל (25%). החוק מתנה את ההטבה ברכישה של 20 דירות, שיוחזקו לתקופה של 20 שנה לפחות.

תשואות נמוכות בנדל"ן למגורים

למרות ההטבות הרבות שנקבעו, בשוק הנדל"ן הביעו בעבר ספק ביחס לאפשרות שהחוק החדש יתמרץ הקמה של של קרנות ריט למגורים. זאת, כתוצאה מעליית המחירים החדה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות, שהורידה את התשואות מנדל"ן למגורים בהשוואה לנדל"ן מסחרי. יתרה מזו, לקרנות עשויה להיות בעיה של היצע, שכן הקרנות מוגבלת לרכישת מקבצי דירות ואינן יכולות לרכוש דירות ביחידות. כיום, מקבצי דיור גדולים — שאמורים להיות מטרות רכישה עבור קרנות ריט — קיימים בעיקר בפרויקטים יזמיים חדשים או בפרויקטים של "דירה להשכיר" שיזמה המדינה בעבר.

מגוריט מתכוונת לרכוש לפחות 20 יחידות דיור בכל פרויקט בפריסה גיאוגרפית רחבה או מקבצי דיור שיוצעו למכירה על ידי המדינה. הקרן תשכיר ותחזיק את הדירות לפרקי זמן ארוכים. בקרן יצטרכו לקבוע גוף שינהל את מקבצי הדיור. בקרן בוחנים כעת אפשרות להקים צוות מטעמה, שינהל את מקבצי הדיור; או לחילופין — חברת ניהול חיצוני באמצעות מיקור חוץ.

הקרן החדשה מחויבת לחלק באופן קבוע מדי שנה לפחות 90% מרווחיה, שינבעו מדמי השכירות שיניבו הדירות, כדיווידנד. הקרן ציינה כי בין יתרונותיה קבלת הנחות בעת רכישת דירות מיזמי נדל"ן, שכן היא תרכוש במקשה אחת מקבצי דיור גדולים והנחה במס רכישה. הנחות הללו עשויות לאפשר תיאורטית לקרן ליהנות ממחירי רכישה נמוכים לעומת מחירי השוק.

הקרן החדשה עשויה להיות תחליף להחזקה ישירה בהשקעה בדירות למגורים – ומשכך עשויה גם להפחית מעט את הלחץ בשוק הדיור. מגמה זו עשויה להתעצם, ככל שקרנות ריט למגורים חדשות יעסקו בייזום נדל"ן. למעשה הקרן יכולה להוות תחליף להשקעה במקבצי דיור בארה"ב (Multi-Family), אפיק השקעה שצובר תאוצה ומושך אליו משקיעים רבים מישראל.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#