המלצת "קנייה" להכשרת הישוב: "אישור תב"ע למגדלים יוסיף 220 מיליון שקל לשוויה"

אנטרופי שירותי מחקר ניפקה לפני כשנה המלצת "קנייה" להכשרת הישוב – ומאז המניה זינקה בכ-34%, קרוב למחיר היעד ■ מנהל מחלקת המחקר, אסף דהן, חוזר על המלצת "קנייה" – ומעניק לחברה מחיר יעד חדש של 29.7 שקל - פוטנציאל לעלייה של כ-40%

ערן אזרן
עופר נמרודי
עופר נמרודיצילום: ורדי כהנא
ערן אזרן

באפריל 2015 פירסמה אנטרופי שירותי מחקר, המספקת אנליזות לגופים מוסדיים, סקירה ראשונה אודות חברת הכשרת הישוב , שבשליטת עופר נמרודי.

בסקירה העניק מנהל מחלקת המחקר אסף דהן המלצת "קנייה" לחברה, ונקב במחיר יעד של 24.8 שקל. המחיר גילם פוטנציאל עלייה (אפסייד) משמעותי של כ-43% ביחס למחיר אז בבורסה. מאז המלצתו של דהן, מניית הכשרת הישוב היתה מהמניות החזקות בבורסת תל אביב - והשלימה זינוק של כ-34% ל-21.2 שקל.

באנטרופי ממשיכים להיות "שוריים" ביחס להכשרת הישוב. בעדכון שפירסם אתמול (ג'), שב דהן והעניק להכשרת הישוב המלצת "קנייה", עם מחיר יעד של 29.7 שקל, המגלם פוטנציאל עלייה של כ-40%. דהן נימק את ההחלטה בכך שהנכסים שבידי החברה, כשבמרכזם בית מעריב בתל אביב ובית קלקא הסמוך לעזריאלי, רשומים בספרים במחיר עלות, נמוך מאוד ביחס לשווי הכלכלי הפוטנציאלי שלהם, כפי שיבוא לידי ביטוי עם אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר) העדכנית לפיתוחם.

הכשרת הישוב עוסקת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב ובייזום נדל"ן בישראל ובפולין. הנכסים העיקריים שלה הם החברה הבת הכשרה קניונים (100%), שמחזיקה בקניון שבעת הכוכבים - מעשרת הקניונים המובילים בישראל; אחזקה (38.3%) בחברת המחסנים הלוגיסטיים MLP הפועלת בפולין. בנוסף, להכשרת הישוב מספר רב של נכסים קטנים ובינוניים, בהם מבני תעשיה ברחבי הארץ; וזאת לצד פעילות בתחום המלונאות ופעילות לא מהותית בתחום התקשורת (רפיד).

אסף דהן
אסף דהן

במהלך השנים, המשקיעים בהכשרת הישוב לא רווח נחת. הרקורד העסקי של הקבוצה רצוף מהלכים שהסבו הפסדים עצומים, בהם ההשקעה הכושלת ב"מעריב", ההשקעה בחברת השירותים הרפואיים נטלי, הפסדים בהכשרה מלונות, הפסדים בחברת המוזיקה הד ארצי, ההרפתקה הכושלת בתחום הגז והנפט והפסדים בתחום שלטי החוצות והפרסום. ואולם, בשנה וחצי האחרונות החברה שבה להתמקד בפעילות הנדל"ן – ושוקדת על הצפת הערך הגלום בנכסיה.

דהן מתייחס לאפשרות כי התב"ע לכמה מנכסי הכשרת הישוב תעודכן בקרוב, כך שהחברה תקבל זכויות בנייה להקמת מגדלים בבית קלקא, בבית מעריב וזכויות בנייה נוספות בבני ברק. "אנו מעריכים כי במימוש מלא של הזכויות, תוספת השווי שתנבע לחברה מסתכמת בכ-340 מיליון שקל, המגלמת אומדן הון עצמי של כ-950 מיליון שקל, או מחיר של 33.7 שקל למניה. בשקלול אומדן ההסתברות לאישור התב"ע ומסים אפשריים, תוספת השווי לחברה מסתכמת בכ-220 מיליון שקל, המגלמת אומדן הון עצמי של כ- 840 מיליון שקל או מחיר של 29.7 שקל למניה".

בנוסף להצפת הערך האפשרית מעדכון התב"ע, דהן מציין לחיוב את  השיפור בפרופיל הפיננסי של הכשרת הישוב. לדבריו, במהלך השנים האחרונות החברה ביצעה מספר פעולות ששיפרו את יחסי הכיסוי והמינוף, בהם: הגדלת ההכנסות התפעוליות מנדל"ן (NOI), הקטנת הוצאות הנהלה וכלליות, מכירת נכסים והקטנת המינוף, מימון מחדש של הלוואות יקרות, הגדלת התזרים ממכירת דירות בפולין ומכירת קרקעות היסטוריות במחירי שוק.

"כל אלו הורידו את יחס כיסוי החוב, העלו את יחס הנזילות ומיתנו את יחסי המינוף. שיפור זה, לצד צפי להמשך שיפור הדרגתי נוסף בפרופיל הפיננסי, הובילו לאחרונה לשינוי אופק הדירוג מ'יציב' ל'חיובי', בדירוג BBB+", כתב דבן. יצוין כי יחס המינוף (חוב נטו לעומת שווי נכסי - LTV) של החברה ירד מ-74% לפני כשנתיים לכ-65%. במקביל, גם התשואות על איגרות החוב ירדו עד לרמה נמוכה של 4%, המאפשרת לחברה למחזר חוב.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ