השקעה חדשה בארה"ב מקסימה את הישראלים: "הם מתפתים לרכוש את הזבל" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השקעה חדשה בארה"ב מקסימה את הישראלים: "הם מתפתים לרכוש את הזבל"

הפיתוי: תשואה של 8.5% בשנה להשקעה דפנסיבית יחסית ■ פעיל בתחום: "חברות הביטוח לא מתפתות לרכוש את ה'זבל' - המשקיעים הפרטיים כן"

15תגובות
בית עם חצר בארה"ב
אלקטרה נדל"ן

מאז 2010 יותר גופים מוסדיים מישראל התחילו להגדיל את חשיפתם להשקעה נדל"נית מסוג חדש יחסית, לפחות עבור משקיעים מישראל — מתחמי מגורים מסוג מולטי־פמילי (Multi Family). מדובר ברכישת מקבצי דיור, קומפלקסים של דירות או בתים, שבבעלות אחת ומושכרים לשוכרים שונים. למוסדיים הצטרפו באחרונה גם חברות פרטיות, שמבקשות לשדך בין הון פרטי שמחפש תשואה למקבצי דיור בארה"ב, ונראה שאפיק ההשקעה נהפך לאופנה של ממש.

אתמול הצטרפה לגל המשקיעים במתחמי המולטי־פמילי פועלים שוקי הון — זרוע הבנקאות להשקעות של בנק הפועלים. פועלים שוקי הון ביצעה השקעת עוגן משמעותית (עד 20%) בקרן בלו אטלנטיק, שהיקפה מסתכם בכ–120 מיליון דולר. כספי הקרן מיועדים לרכישת מתחמי מגורים להשכרה בדרום מזרח ארה"ב. גם בית ההשקעות פסגות הצטרף להשקעה, והוא יוכל להשקיע כ–50 מיליון דולר מכספי החוסכים לפנסיה ולגמל בעסקות לצד הקרן (Co–Investments).

ציר זמן המתאר עסקות מולטי פמילי של אלקטרה נדלן בארה"ב בפברואר, מארס ומאי השנה, ואת עלויות הרכישה

הקרן החדשה, שתנוהל בין השאר על ידי הישראלים גיל חרמון ואורן הון, צפויה לרכוש כ–3,000 יחידות דיור בכ–350 מיליון דולר (לאחר מינוף), תוך יישום תוכנית השבחה ואחזקה ארוכת טווח.

בהודעה שפירסמה פועלים שוקי הון נמסר: "מטרת הקרן היא ליצור חשיפה ותזרים מזומנים לגופים מוסדיים ופרטיים מנדל"ן סולידי ושווקים אמידים בארה"ב תוך כדי שמירה על מינוף נמוך ותנודתיות מינימלית".

תחום המולטי־פמילי קיבל דחיפה משמעותית לאחר משבר 2008, שדחף צעירים רבים לוותר על דירה בבעלות עצמית ולהעדיף דיור למגורים בשכירות. ב–2004–2016 ירד שיעור הבעלות על דירה בארה"ב מ–69.5% ל–63%. כ–60–70 מיליון אמריקאים גרים כיום במתחמי המולטי־פמילי. מדובר במתחמים שלרוב סגורים, הכוללים לא פעם שירותי לייף סטייל, כמו בריכות שחייה, מגרשי טניס, כבלים וחדרי כושר. בישראל תחום מקבצי הדיור להשכרה כמעט שאינו קיים, אך הוא עשוי לקבל דחיפה משמעותית בעקבות אישור "חוק הריטים" החדש.

"המולטי־פמילי הוא שוק ענק בארה"ב. אנחנו מתמקדים בשווקים המאופיינים בביקוש ער, תפוסות גבוהות, ואפיון של אוכלוסיות דמוגרפיות יציבות ואטרקטיביות. האסטרטגיה שלנו מתבססת על נעילת שיעורי הריבית הנמוכים לתקופה ארוכה עם שיעור מינוף נמוך", סיפר חרמון, שותף מנהל בקרן. לדברי חרמון, הקרן החדשה כוללת בעיקר הון של משקיעים מוסדיים מישראל, ובהם בתי השקעות קטנים יחסית, בעוד כ–20% מהון שגייסה הקרן הוא של משקיעים פרטיים".

ג'י צביבל
ענבל מרמרי

פועלים שוקי הון מצטרף לכמה גופים מוסדיים מישראל שהשקיעו במולטי־פמילי בארה"ב. חברת הביטוח מגדל, למשל, רכשה באחרונה, בשיתוף עם משקיעים אמריקאים, שלושה מקבצי דיור בתמורה ל–167 מיליון דולר. קודם לכן רכשו פסגות והפניקס, בשיתוף עם הגופים המנהלים של בלו אטלנטיק, כ–2,000 יחידות דיור, בשישה מקבצי מגורים להשכרה ביותר מ–200 מיליון דולר; וגם חברת הביטוח מנורה וקרנות הפנסיה עמיתים ביצעו עסקות דומות בתחום.

לצד המוסדיים גם כמה חברות ציבוריות מישראל פועלות בתחום. אחת מהן היא קבוצת אלקו, שהחזיקה עד לאחרונה ב–37% בשרשור מקרן הנדל"ן LAT. בבעלות הקרן 77 מקבצי דיור עם 24 אלף יחידות דיור. בסוף 2015 הקרן נמכרה לענקיות הנדל"ן Starwood Capital Group בתמורה לכ–1.9 מיליארד דולר במזומן.

לאחר מכן אלקו בחרה לשוב ולפעול בתחום באמצעות החברה הבת אלקטרה נדל"ן, שרכשה מתחילת 2016, עם שותפים, כמעט 6,000 יחידות דיור בארה"ב. בקרוב אלקטרה מתכוונת לבצע עסקה נוספת שכוללת כ–7,000 יחידות דיור, כך שתשקיע בסך הכל יותר מ–200 מיליון דולר. חברה ציבורית ישראלית נוספת שחשופה לענף היא ASRR, שבבעלותה מתחמים למגורים בווירג'יניה ובבולטימור, ארה"ב.

התחום מעורר עניין גם בקרב גופים שפונים לציבור, כמו קרן הגשמה של אבי כץ, בעל השליטה בקופיקס. בשבוע שעבר נחשפה ב–TheMarker עסקת ענק בתחום המולטי־פמילי, שבה מעורבים קרן הגשמה והישראלי יוני שדה. בעסקה רכשו שדה והגשמה, יחד עם שתי קרנות אמריקאיות, 33 מתחמי דיור, הכוללים כ–7,000 יחידות דיור, בחמש מדינות בדרום מזרח ארה"ב בתמורה כוללת של 357 מיליון דולר.

תשואה שנתית של 8%

מובאות דוגמאות לעסקות אחרונות של משקיעים מישראל במתחמי מולטי פמילי

מדוע המוסדיים מתעניינים בשוק מקבצי הדיור בארה"ב? ראשית, מדובר בתחום שנחשב בטוח יחסית לעומת השקעה בנדל"ן מסחרי, משרדים או תעשייה. "היופי במולטי־פמילי הוא שמה שהיה הוא מה שיהיה: בניגוד לבתים הפרטיים או לווילות הנטושות במיאמי, גם בשיא המשבר ב–2008 — התשואות בענף הגיעו ל–8% בלבד. לרוב התשואות הן 5%–6%, ולכן מדובר בנישה בטוחה יחסית", אמר גיל רושניק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן. "ההשקעה מעניקה לרוכשים תזרים יציב. בזמן של שגשוג ואינפלציה שכר הדירה עולה, ובמשבר אנשים צריכים מקום לגור", הוסיף חרמון.

סיבה שנייה להתעניינות הגוברת בתחום היא הריבית הנמוכה, שדוחפת את המוסדיים לחפש השקעות בטוחות יחסית עם תשואה מקסימלית. לדברי פעילים בתחום, השקעה במולטי־פמילי עשויה להניב תשואה שנתית שוטפת של כ–8%–8.5%, כאמור. לטענת פעילים בענף, התשואה אף עשויה להגיע לרמה דו־ספרתית של 14%–17% במקרה של השבחת הנכס ומימושו בשוק עולה. דודי דניאל, מנהל תחום הנדל"ן בפסגות, אמר שההשקעה בתחום בארה"ב היא חלק מיישום האסטרטגיה להגדלה והשבחה של תיק הנדל"ן בקופות גמל וקרנות פנסיה.

סיבה נוספת שדוחפת את המשקיעים לתחום היא העובדה שלאחר משבר 2008, הגופים הפיננסיים בארה"ב הפחיתו את שיעור המימון בנדל"ן למגורים, כך שהביקוש לנכסי מגורים בשכירות נמצא מאז בעלייה. "המולטי־פמילי זה מוצר שבא לפתור צורך בסיס שיש בארה"ב לאנשים שאין להם יכולת לרכוש דירה. ארה"ב נמצאת כיום בשפל של בעלות על דיור. לאחר המשבר העולמי היו גם התחלות בנייה נמוכות בתחום, כך שיש כיום הרבה יותר ביקושים מאשר היצעים", אמר רושניק.

על כל אלה ניתן להוסיף את האשראי הזול בשווקים, שיוצר תנאי מימון נוחים, שמגדילים את המרווחים מאחזקה בנכסים. גופים פיננסיים מעניקים כיום הלוואות בריביות אטרקטיביות, ומתחרים ביניהם על מימון לפרויקטים להשקה במולטי־פמילי. רושניק ציין כי רוב האמריקאים במעמד הביניים קובעים את מקום המגורים שלהם לפי מקום העבודה, ולכן קיים ביקוש למתחמי המגורים. לדבריו, "אנחנו מנסים לקנות, להשביח ולמכור. אנחנו לא רוצים 'לשבת' על המוצר ולתחזק, אלא משקיעים ורוצים להעלות אותו רמה אחת למעלה".

"הרבה יותר קל 
לדחוף מיקרוגל"

ג'י צביבל, מנכ"ל חברת הנדל"ן הרבור גרופ ישראל, המחזיקה ב–22 אלף יחידות ב–30 מקבצי דיור, ציין כי עד ל–2010 פרט למגדל, לא היה גוף מוסדי מישראל שהשקיע במולטי־פמילי בארה"ב. "החשש היה שמקבצים כאלה דורשים הרבה ניהול", הוא הסביר.

לדברי צביבל, ב–2011, כשהמוסדיים החלו להגדיל את שיעור החשיפה לחו"ל, הם החלו גם להשקיע במקבצי דיור. "המוסדיים הבינו שהתחום נחשב פחות מסוכן ממשרדים או מריטייל. הסיבה היא שקל בהרבה להוריד את השכר או הדירה או לדחוף מיקרוגל בחינם מאשר למלא קומה שלמה בבניין משרדים". ואולם, האופנה החדשה הביאה לכך שחברות פרטיות לא מעטות מנסות לשווק כיום למשקיעים בישראל השקעות מסוכנות במתחמי דיור בארה"ב. לנוכח מרכיב הסיכון העולה בשוק הנדל"ן האמריקאי, ריבוי הגופים המנסים לשווק "מציאות" וסימנים של בועה בחלק משוקי הנדל"ן בארה"ב — חשוב שהמשקיעים יתייחסו להצעות בזהירות ובספקנות.

מחיריהם של מקבצי דיור בארה"ב כבר עברו את השיאים של 2007. אחרי שנים של עליות מחירים, הסיכוי ששוק הנדל"ן ישנה כיוון עולה — מה שמגדיל את האפשרות להפסדי הון. ייתכן שחלק מבעלי הנכסים חוששים משינוי המגמה, ולכן מעדיפים למכור את הנכסים כעת. יתרה מזאת, גם בשל חוסר ההיכרות עם שוק הנדל"ן האמריקאי, הסיכוי שהמשקיעים מישראל ירכשו נכסים שלא שווים באמת את המחיר ששולם הוא גבוה.

צביבל ציין כי "חברות הביטוח והפנסיה הישראליות אינן מתפתות לרכוש את ה'זבל' שמנסים למכור, המשקיעים הפרטיים דווקא כן. הציבור אוכל הרבה הבטחות בתחום — יש רבים שמוכרים לו סיפורים. הבעיה היא שהמשקיע הישראלי לא מצליח להעריך אם המחיר לדירה הוא הגיוני, ואם ההנחות שמציגים בפניו לעלייה בשכר דירה הן ריאליות", אמר. לדבריו, האתגר האמיתי של המוסדיים הוא לרכוש נכסים עם שותף־מנהל שיידע להתאים את עצמו לשוק משתנה, ויידע לנהל את הנכסים בצורה מוצלחת לאורך זמן.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#