מכונת שיווק: כך 
גייס מייסד קופיקס 675 
מיליון שקל בתוך שנה - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מכונת שיווק: כך 
גייס מייסד קופיקס 675 
מיליון שקל בתוך שנה

הבורסה מתייבשת? הרשות מזהירה? קרן הגשמה ואבי כץ לא מתרגשים ■ מהקמתה ב–2009 גייסה הגשמה מהציבור 1.7 מיליארד שקל ■ כץ: "אלמנט הסיכון קיים. אל תשקיעו אצלנו כסף לפנסיה ואל תמכרו את הדירה"

44תגובות

"בכל פעם שאני מסביר את הרעיון של קרן הגשמה, שואלים אותי: 'נו, ולא נפלו לכם השקעות?'", אומר אבי כץ, הרוח החיה מאחורי קרן ההשקעות הפרטית הגשמה. "התשובה שאני נותן נחלקת לשתיים: הראשונה - שבחלק מההשקעות יש אתגרים ובעיות. כאן אנחנו נכנסים לתמונה ומשקיעים את כל הנדרש כדי לשמור, ולפעמים להחזיר, את ההשקעה אל המסלול.

"הנקודה השנייה והחשובה היא - מדובר בהשקעות ריאליות שאלמנט הסיכון קיים בהן. לכן אני תמיד אומר למשקיעים: 'אל תמכרו את הדירה, אל תגעו בפנסיה וגם את קופת הגמל תשאירו סגורה. אבל אם החלטתם ללכת על השקעה ריאלית, הגשמה זו הכתובת".

אבי כץ
עופר וקנין

את קרן הגשמה ייסד כץ יחד עם עו"ד חנן שמש ב–2009. באתר הבית שלה נכתב: "הקרן מציע מודל השקעה חדשני - השקעה משותפת - המאפשר לכמה משקיעים פרטיים להשתתף יחדיו בהשקעה גדולה אחת, עם אפשרות להרוויח תשואה גבוהה מהממוצע, תוך פיקוח מלא של מומחי הקרן ובניהולה". מינימום ההשקעה בקרן של כץ ושמש הוא 100 אלף שקל בפרויקטים שמנהלת הגשמה.

קרנות מסוגה של הגשמה מעוררות לא פעם אי־נוחות אצל רשות ניירות ערך. ביוני 2014 פירסמה הרשות אזהרה לציבור בישראל בנוגע לסיכונים הכרוכים בהשקעות שאינן מפוקחות.

"בעת האחרונה חל גידול במספר המיזמים הפונים לציבור בפרסומים שעניינם הצעות לביצוע השקעות נושאות תשואה", נכתב באזהרה. "חלק מההצעות נעשות באמצעות האינטרנט והתקשורת האלקטרונית, וחלקן באמצעים שיווקיים אחרים. נראה כי תופעה זו התפשטה על רקע סביבת הריבית הנמוכה, המביאה משקיעים לנסות לאתר אפיקי השקעה אטרקטיביים, ולנוכח נגישותו של הציבור הרחב לרשת האינטרנט ולמידע המופץ באמצעותה, התורמים להתגברות התופעה".

ואולם, מתברר שאזהרות הרשות לא הפריעו עד כה לקרן הגשמה לגייס סכומי כסף אדירים להשקעותיה. באמצעות פרסום אגרסיבי באינטרנט, באתרים כלכליים ובכנסים הצליחה הגשמה לגייס ממשקיעים שונים ב–2015 בלבד 676 מיליון שקל. ב–2014 גייסה הקרן ממשקיעים לפרויקטים שלה 455 מיליון שקל.

שתי דומאות להשקעות של הגשמה: פרויקט מגורים בפלורידה. תחזית תשואה של 24%-25.8%, ורכישת מגרש בלונדון - תחזית של 25% בשנה

בסוף אוקטובר 2015 התהדרה הגשמה באתר שלה כי יש לה 18 אלף משקיעים וכי ההון עצמי שגייסה הוא 1.5 מיליארד שקל. עוד נכתב שם כי החברה מושקעת בנכסים בשווי כולל של 7.3 מיליארד שקל, וכי הכספים פזורים על פני 250 נכסים שונים.

פרט חשוב נוסף שהופיע באתר היה התשואה שהשיגה החברה על השקעותיה — 18% לשנה לפני מס. בסוף 2015 כבר היו לחברה 20 אלף משקיעים וההון שגויס מהם תפח ל–1.7 מיליארד שקל. שווי הנכסים גדל ל–8.5 מיליארד שקל. התשואה על ההשקעות התכווצה מעט ל–15.6% לשנה. לא ברור איך בדיוק מחשבת הגשמה את התשואה שבה היא מתהדרת.

מדובר, כאמור, בקרן השקעות שמגייסת הון ממשקיעים מהציבור ופועלת ללא פיקוח של רשות ניירות ערך. לשם השוואה: החברה הבורסאית רבוע נדל"ן, הנמצאת בתהליכי מכירה למוטי בן משה, החזיקה בסוף 2015 בהון עצמי של 1.57 מיליארד שקל ובנכסים בסך כ–4 מיליארד שקל - מחצית משווי הנכסים שבהם מושקעת הגשמה.

מתי יבשילו הפרויקטים?

הנתונים המרשימים שמציגה הגשמה באתר מהווים מגנט למשקיעים מהציבור. עם זאת, לא כולם יודעים כנראה שהתשואה הנאה של הגשמה מקורה ב–34 פרויקטים בלבד מתוך 250 שמוזכרים באתר החברה. הללו הניבו מימושים בסכום כולל של 190 מיליון שקל.

הגיוסים של קרן הגשמה במיליוני שקלים 2012- 143 מיליון - 59 מימושים שהניבו
2014 - 454, 25 מיליון מימושים

מנתוני הגשמה עולה כי 34% מהפרויקטים שבהם השקיעה הקרן ב–2009–2013 הגיעו לידי מימוש והניבו סכום כולל של 168 מיליון שקל. באותה תקופה גייסה הקרן ממשקיעים כ–513 מיליון שקל.

ומה קרה לשאר הפרויקטים שעדיין לא מומשו? באתר הקרן אין לכך תשובה. לא נאמר שם מה קרה לפרויקטים האחרים שבהם השקיעה הקרן - האם הפרויקטים תקועים, ומי מהם קרוב להבשיל למימוש בקרוב. בניוזלטר האחרון ששלחה הגשמה למשקיעיה עולה כי מנהלי הקרן מצפים ב–2016 להחזיר למשקיעים כ–500 מיליון שקל מ–60 פרויקטים.

ביקשנו מצוות הגשמה להציג בפנינו את רשימת הפרויקטים שבהם השקיעה הקרן ולפרט את הסטטוס של כל פרויקט. שמש השיב: "זה חומר בהיקף עצום של חברה הפעילה יותר משש שנים ומבצעת השקעה כמעט בכל שבוע. מעבר לכך, זהו חומר מסחרי פנימי". מנתונים ומהסברים שמספקים כץ ושמש ניתן לראות כי הגשמה החליטה לזנוח את השקעותיה בשוק הישראלי ורוב השקעותיה מבוצעות בחו"ל.

באתר של הגשמה נאמר כי הזמן הממוצע למימוש השקעה הוא 23 חודש. אבל מתברר שרבים מהפרויקטים נמשכים זמן ארוך יותר. "הפרויקטים שלנו נעים בטווח שבין שנה וחצי לחמש שנים, הרוב סביב שלוש שנים", אומר שמש. "כשיש הזדמנות ראויה אנחנו מקדימים אקזיט למשקיעים".

מנהלי הגשמה אינם ששים לדבר על השותפים שלהם בעבר, בהם קבוצת רוביקון וקרן קלע של אמיר ברמלי וקרן גלובל פאראגון. ברמלי, המתמודד עם חשדות כבדים של גניבה וגיוס משקיעים ללא פרסום תשקיף, נראה בעבר בסרטונים שבהם הוצג כאחד מבעליה של הגשמה.

כץ חוזר ומדגיש: "פעילותה של הגשמה חוקית. אין לנו שום קשר לקרן קלע ורוביקון. לברמלי היו בעבר השקעות מצוינות כמו איזיבוב והוא החזיק גם בכ–10% ממניות הגשמה והתגאה בכך. הוא הציג את הקרן כהשקעה מוצלחת, שבה עשה הרבה כסף. הוא לא קשור לקרן הגשמה ואנחנו פועלים באופן שונה לחלוטין".

להגשמה היה בעבר פרויקט משותף עם גלובל פאראגון, שקרסה והותירה חובות של 35 מיליון דולר. הקרן ניסתה להשביח קומפלקס מגורים בן 241 דירות ביוסטון, טקסס. לאחר קריסת פאראגון הציעה הגשמה לדאוג לפרויקט ולרכוש אותו ממנה. לטענת שמש, הנכס הניב תשואה שנתית של כ–11%.

מכיוון שאין עליה פיקוח וחובת דיווח, קשה למשקיעים של הגשמה לעקוב אחרי הפרויקטים שלה. זה לא הפריע, ואולי אף עזר, לקרן של כץ ושמש לגדול לממדים שמזכירים חברת נדל"ן בגודל בינוני, המנהלת כספי ציבור בהיקף גדול.

"הכסף צבוע לפי פרויקטים"

"הקמתי את הגשמה לאחר שנכוויתי מאנשים ששמתי אצלם את הכסף ואיבדתי את כולו", מספר כץ. "אנחנו מאפשרים למשקיעים שלנו לשחק במועדון של הגדולים. אנחנו נותנים לאדם לפזר 500 אלף שקל בחמישה פרויקטים שונים. רק בדיקת נאותות של כל פרויקט כזה תעלה 250 אלף שקל. לכן, זאת מהפכה. להגשמה מצטרפים 10–30 משקיעים ביום".

ומה באשר לסיכון? מה יקרה אם קרן הגשמה, או בעליה, ייקלעו לקשיים ויתקשו לטפל בנכסים?

"לא יקרה כלום למשקיעים", טוען כץ. "אנחנו בסך הכל מארגנים קבוצות השקעה. מי שמתאים לו מצטרף, והכסף של כל אחד צבוע בהתאם לפרויקט שבו הוא משקיע ואתו עוד 34 אנשים. כיום אנחנו השותף המנהל. ייתכן שמי שייכנס בנעלינו יעשה עבודה פחות טובה. אבל הנכס יהיה שייך למשקיעים".

כץ מוסיף: "אני אישית מושקע בכ–70% מהפרויקטים השונים שאנחנו מציעים. הכספים יושבים בחשבון נאמנות של השותפות. כשותף מנהל אנחנו גוזרים עמלת ניהול מרווחי הפרויקט. אם המשקיעים חושבים שאנחנו לא מנהלים את ההשקעה טוב — בהצבעה של 75% הם יכולים להחליף אותנו. בניגוד לקרן קלע, הכסף לעולם לא בידי. מעבר לכך, אין נייר אשר נמצא בידי ולא עבר דרך הרשות לניירות ערך".

האם המשקיעים של קרן הגשמה מבצעים החלטת השקעה מושכלת לאחר בדיקה מעמיקה? משקיעים שאתם דיברנו העידו שההשקעה נוטה להיעשות בלחץ זמן. "ניסיתי להצטרף לכמה פרויקטים שלהם, אבל עד שפניתי אליהם הפרויקטים התמלאו", מספר אחד מהמשקיעים. משקיע אמר כי נציג המכירות של הגשמה אמר לו: "אתה יכול לראות את כל המסמכים, אבל ייתכן שעד שתחליט ההשקעה כבר תיחטף".

כדי להצטרף להשקעותיה, הגשמה שולחת ללקוחות פוטנציאליים חוזים חתומים על ידה. החוזים מלמדים כי ההשקעות מתבצעות במינוף גבוה בעזרת הלוואות, תוך שעבוד הנכס לבנק המממן. הלוואות אלה מאפשרות להגשמה להגיע לתשואה גבוהה כשהפרויקט מצליח. במקרה של כישלון, החוב הגבוה מוריד לטמיון את ההון העצמי של ההשקעה.

בכיר בשוק ההון שנפגש עם צוות הגשמה והתעניין בהשקעה, מספר: "המנגנון השיווקי שלהם משכנע מאוד. יש להם משקיעים חזקים ומנוסים - מנהלי בנקים, עורכי דין ורואי חשבון בכירים. הם התקשרו אלי מדי יום בניסיון לבדוק מה מפריע לי להצטרף להשקעה אצלם. הלוואי שאצלי בעסק היו אנשי שיווק כאלה".

מרשות ניירות ערך נמסר בתגובה: "מבלי להתייחס לגוף ספציפי זה או אחר, הרשות שבה ומזהירה מפני הסיכונים בהשקעות לא מפוקחות. קרן הגשמה אינה מפוקחת על ידי רשות ניירות ערך".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#