מבית הכלא לשווי אישי של 600 מיליון שקל: כך הפך אייזנברג ליקיר המשקיעים - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
כבר לא הילד הרע

מבית הכלא לשווי אישי של 600 מיליון שקל: כך הפך אייזנברג ליקיר המשקיעים

אייזנברג, שסימל בעבר חלק מתחלואי שוק ההון, כבר נערך לקפיצה הבאה: "
אם נמצא עסקה טובה נוכל להרים גם מיליארד שקל - בלי להזדקק לבנקים"

3תגובות

לפני שבע שנים וחצי רכשה חברת ישרס, שבשליטת שלמה אייזנברג, את חברת הנדל"ן אוסיף מידי בנק מזרחי טפחות. אוסיף הגיעה לידי הבנק, לאחר שארקדי גאידמק לא עמד בהתחייבויותיו. ישרס שילמה תמורת אוסיף 135 מיליון שקל, והתכוננה לקראת קפיצת מדרגה בפעילותה הנדל"נית. ואכן, נראה שמאז אותה עסקה מצליח אייזנברג להתקדם בעקביות, בעוד טייקוני נדל"ן אחרים — כמו אליעזר פישמן, לב לבייב ומוטי זיסר — נסוגו.

את הדרך החיובית שעשה אייזנברג — שהורשע בעבר על עבירות בניירות ערך ואף ישב בכלא — אפשר לראות גם דרך מניית ישרס, שזינקה ב–250% מתחילת 2012 — לעומת עלייה של כ–50% במדד ת"א נדל"ן 15 באותה תקופה. ישרס נסחרת כיום בשווי שיא של כ–1.5 מיליארד שקל — בדומה לשווי השוק של חברות נדל"ן גדולות כמו שיכון ובינוי ונכסים ובניין. בעדכון המדדים האחרון נכנסה מניית ישרס למדד ת"א 100, וכעת היא מתדפקת על דלת הכניסה למדד נדל"ן 15.

שלמה אייזנברג
תומר אפלבאום

אייזנברג שולט בישרס באמצעות חברת ערד, שבה הוא מחזיק ב–37% מהמניות. ערד מחזיקה ב–68% מישרס, ואייזנברג מחזיק ישירות ב–11.4% ממניותיה. ערד, המחזיקה גם במניות של חברת המחשוב מלם תים, טיפסה ב–180% מתחילת 2012, ומלם תים זינקה מאז בכ–200%. הקפיצה בפעילות הקבוצה הזניקה, כמובן, גם את שווי ההון האישי של אייזנברג — ליותר מ–600 מיליון שקל.

התוצאות שהציגה אתמול ישרס ל–2015 — רווחי שיא של 277 מיליון שקל — מהוות עבור אייזנברג נקודת ציון דרך חשובה נוספת. החברה נהנית בשנים האחרונות מרוח גבית חיובית מכיוון הריבית הנמוכה, שגרמה לירידה בעלויות המימון, ומשיפורים בשיעורי התפוסה ובהשכרת נכסים קיימים. כל אלה איפשרו לחברה לשערך באופן חיובי את שווי נכסיה, ולהגדיל את שורת הרווח.

ישרס נהנתה גם מרווח הון של 64 מיליון שקל בעקבות מכירת קרקע בבני ברק. הרווח שרשמה החברה ב–2015 גבוה ב–78% מהרווח ב–2014. ברבעון הרביעי רשמה ישרס רווח נקי של 198.3 מיליון שקל.

כשמדד הנדל"ן עלה ב-50%, ישרס זינקה ב-250%
ב-2100 ההון העצמי של בעלי המניות עמד על 1,088,000,000 שקלים לעומת צמיחה ל-1,745,000,000 ב-2015.
הרווח ב-2011 עמד על 130 מיליון שקל לעומת 277 מיליון שקל ב-2015
TheMarker

אייזנברג, המשמש מנהל עסקים ראשי של ישרס ב–65% משרה, נהנה ב–2015 מחבילת תגמול של כ–4.2 מיליון שקל. מתוך זה שכר בסיס של 2 מיליון שקל, מענק של 1.4 מיליון שקל ודמי ניהול של 820 אלף שקל. בתוך כך, ב–2015 רכש אייזנברג תמורת כ–17.6 מיליון שקל דירה בפרויקט כתר דוד של ישרס בירושלים.

"יש לנו פעילות במגורים ואנחנו בודקים בפינצטה כל פרויקט שאנחנו עושים", אמר אתמול אייזנברג. "מחירי הדירות בישראל גבוהים מאוד. אני מניח כי הצעדים השונים שננקטים יובילו בסופו של דבר לירידת מחירים. במונחי הון עצמי, יש לנו פרויקטי מגורים של כ–500 מיליון שקל, ונצמצם אותם משמעותית. בענף המגורים יש עלויות קבועות גבוהות ויתרון לגודל — מי שלא בונה 800 דירות לפחות בשנה, אלא רק 200–300 כמונו, לא מכסה את העלויות הללו".

ומה קורה בנדל"ן המניב — האם לא נוצרים שם עודפי היצע?

אייזנברג: "בנכסים המניבים אנחנו ממש לא בבועה. מהוונים את הנכסים לפי 7%–8.5% — זה גבוה בכ–2% משיעורי היוון של נכסים דומים בחו"ל, כך שיש לנו עדיין מספיק בשר. עשינו קצת שערוכים כדי להתאים עצמנו למצב הנוכחי, כי שיעורי התפוסה עלו. בתחום המסחרי אולי יש קצת לחץ כלפי מטה במחירים, אבל אנחנו קטנים שם. בתחום המשרדים מחוץ לתל אביב, שם אנחנו פעילים, השוק נראה מצוין. רק שיימשך ככה".

באחרונה היו על המדף חברות כמו כלכלית ירושלים ורבוע נדל"ן. לא שקלת להתמודד עליהן?

"את כלכלית ירושלים אנחנו לא יכולים לקנות בגלל עניין השכבות בחוק הריכוזיות. גם ברבוע נדל"ן יש סוגיה של ריכוזיות, אבל שם נראה שהפרשה עוד לא הסתיימה".

אז מה אתם מחפשים לקנות בימים אלה?

"אנחנו לא יכולים להתחרות על המחירים והתשואות שמשלמים הגופים המוסדיים וקרנות ריט (קרנות השקעה בנדל"ן הנהנות מתנאי מיסוי מיוחדים). הם קונים נכסים טובים ובודקים פעם בשנה מה קורה אתם. אנחנו פועלים אחרת — או שקונים קרקע לפיתוח או שנכנסים לנכסים בעייתיים מבחינת שיעורי תפוסה, חוזי שכירות או המבנה ומשביחים אותם.

"אותנו מעניינות תשואות גבוהות יותר, כי אנחנו יזמים ומפעילים של נדל"ן מניב. יש לי תחושה שהריטים (ריט 1 וסלע קפיטל, מ"ר) רוצים להישאר מונופול, ולכן נלחמים על כל שינוי שמנסים להכניס לענף. הם קטנים יחסית וזאת מלחמה אבודה. ריט זה מוצר מצוין לפנסיה — נזיל, מיסוי נמוך — וחבל שהוא לא מטופל בישראל כמו בארה"ב".

כיצד תתפתח ישרס כעת — יש לכם כוונה לרכוש פעילויות נוספות?

"מספיק לי לעשות עסקה אחת טובה בחמש שנים. יש לנו מקורות כספיים ואנחנו מקבלים הצעות. אם נמצא עסקה טובה, אפילו בהשקעה של מיליארד שקל, נוכל להרים אותה — גם בלי סיוע בנקאי. אנחנו גדלים בעקביות וקפיצת מדרגה נוספת תגיע באמצעות רכישה גדולה או מיזוג. אבל כדי שזה יקרה, אנחנו צריכים להיות יצירתיים — כי חוק הריכוזיות מגביל אותנו ומקטין את התחרותיות. לא מגדיל אותה".

התוצאות הטובות של ישרס יאפשרו לה לחלק דיווידנד נוסף של 10 מיליון שקל. בסך הכל, החברה תחלק בגין 2015 דיווידנדים של 48 מיליון שקל. תשואת הדיווידנד שלה תהיה אפוא כ–3.5%. האמון של השוק בישרס מתבטא גם באג"ח שלה, שסכומן הכולל הוא 1.4 מיליארד שקל. האג"ח נסחרות לפי תשואות לפדיון נמוכות, של פחות מ–3%.

תשואות האג"ח והקפיצה במחיר המניה משקפות הבעת אמון של השוק באייזנברג. עבור אייזנברג, שהורשע בעבר במרמה בגין עסקת בעלי עניין בין ערד לישרס ואף ריצה בשל כך כמה חודשי מאסר בכלא, זהו הישג לא מבוטל.

הזינוק ברווח של ישרס נבע משערוך חיובי בנכסים של כ–151 מיליון שקל, שבוצע בעיקר בנכסים הבאים: הגן הטכנולוגי במלחה (71 מיליון שקל), נכס בהר החוצבים בירושלים (24 מיליון שקל), נכס ברמת החייל (24 מיליון שקל), ובגין נכסים בנתניה ובפתח תקוה. השערוכים נבעו מירידה בשיעורי היוון ומעלייה בתפוסות.

הנכסים של ישרס הניבו ב–2015 NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 272 מיליון שקל — עלייה של כ–6% לעומת 2014. ה–FFO (רווח תפעולי תזרימי בניכוי השפעות חד־פעמיות) הסתכם בכ–138.4 מיליון שקל — קפיצה של כ–31% לעומת 2014.

ברבעון הרביעי השלימה ישרס הנפקת מניות של כ–78 מיליון שקל. יחד עם הרווח הגבוה שרשמה תפח ההון העצמי של החברה (המיוחס לבעלי המניות) ל–1.75 מיליארד שקל. בתגובה לדו"חות החיוביים עלתה אתמול מניית ישרס בכ–4%.

למרות הגידול העקבי בשווי השוק של ישרס, החברה עדיין נסחרת בכ–17% מתחת להונה העצמי (מכפיל הון 0.83). "אנחנו סבורים כי החברה, שנסחרת במכפיל הון של 0.83 בלבד ובמכפיל FFO מתואם של 8.5, היא זולה מאוד", אמר אתמול רו"ח נועם פינקו, אנליסט בבית ההשקעות פסגות, בתגובה לדו"חות ישרס. "אנו נשארים בהמלצת קנייה במחיר יעד של 355 שקל למניה — גבוה בכ–22% ממחיר המניה בבורסה".

בשורה התחתונה, מרבית חברות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל נסחרות סביב מכפיל הון של 1. נראה שלאייזנברג — חרף השיפור שחל בתדמיתו בשוק ההון בעשר השנים האחרונות — יש עוד עבודה עד שיסגור גם את הפער הזה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#