חגיגת הנדל"ן: "ברגע שמאפשרים לבן אדם להשקיע 5,000 שקל, השוק נפתח לאנשים שיש להם מעט כסף - זה לא טוב"

גיוס ההמונים זה הדבר הבא גם בנדל"ן ■ בארה"ב תסתיים שנת 2015 עם גיוס של 2.5 מיליארד דולר ■ אז למה בישראל מעדיפים לחכות?

רז סמולסקי
רז סמולסקי

חשבתם שמימון המונים נועד לקדם ספרים ותקליטים של יוצרים צעירים, או שהוא לכל היותר פלטפורמה שיווקית למוצרים חדשים? חשבו שוב. השוק של מימון ההמונים לפרויקטי נדל"ן בארה"ב, שהוקם רק באחרונה, צפוי לסיים את 2015 עם גיוס של 2.5 מיליארד דולר.

בשלוש השנים האחרונות נפתחו בארה"ב עשרות פלטפורמות אינטרנטיות להשקעה בפרויקטי נדל"ן. כל אתר כזה מציג מבחר של פרויקטים פתוחים, כאלה שכל אדם עוד יכול להשתתף בהם. כל פרויקט מיועד לנכס אחד. ההשקעות נעשות באופן ישיר בנכס, להבדיל מקרנות נדל"ן שמשקיעות בפורטפוליו של נכסים. הנכס מוצג באתר בליווי נתונים נבחרים על החברה היזמית שבונה אותו, עלויות הבנייה, שווי צפוי בגמר הבנייה, משך חיי ההשקעה והתשואה המוערכת.

כך, בלי לכתת רגליים בין עשרות נכסים ודירות להשקעה, בלי לצאת מהבית ובלי לנהל משא ומתן, ניתן לבחור בנכס להשקעה בקליק אחד.

כך צפוי להיראות מתחם הסחר העולמי במנהטן לאחר שיקומוצילום: dbox

כל זה קרה בזכות הרגולציה. באפריל 2012 אושר בארה"ב חוק Jumpstart Our (JOBS) Business Startups Act, שנועד להקל על הרגולציה הנוגעת להשקעות, לאפשר למשקיעים רבים יותר להיכנס לתחום ולחברות לגייס מהם כסף — בין היתר כדי להניע את הכלכלה האמריקאית בימים שלאחר המשבר של 2008.

החוק התיר לברוקרים לגייס כסף ממשקיעים פרטיים בפלטפורמות אינטרנטיות, ופתח את הדלת בפני משקיעים פרטיים רבים יותר להשתתף במשחק ההשקעות. ההגדרה של "המשקיע הכשיר", זה שרשאי להשקיע דרך מימון המונים, שונתה. הנוסח החדש: אדם שבבעלותו הון ונכסים בשווי של מיליון דולר לפחות (לא כולל בית המגורים הפרטי שלו), או הכנסה שנתית של 200 אלף דולר בשנתיים שקדמו להשקעה.

לאחר אישור החוק התחילו להיפתח קרנות מימון המונים להשקעות בסטארט־אפים — ובאופן בלתי צפוי גם בנדל"ן. יועץ המחקר של חברת מסולושן (Massolution) למחקר וייעוץ, שמתמחה במימון המונים, אמר כי איש לא ציפה שנדל"ן יהיה חלק מהשוק שנולד בעקבות החוק, "אבל מתברר שזאת דרך טובה של משקיעים להגיע לעסקות, והשוק צומח הרבה מעבר לציפיות שלנו".

דבריו הופיעו בדו"ח "מימון המונים בנדל"ן" שפירסמה מסולושן בתחילת השנה, ובו נתונים על היקף הפעילות של השוק. לפי הדו"ח, משקיעים הזרימו לשוק הנדל"ן ב–2014 מיליארד דולר באמצעות פלטפורמות למימון המונים, ועד סוף 2015 הסכום צפוי יותר מלהכפיל את עצמו ל–2.57 מיליארד דולר. הסכום הזה הוא 7.26% מכלל גיוסי ההמונים, שצפויים להסתכם השנה ב–34.4 מיליארד דולר.

חשוב להזכיר כי זוהי תעשייה צעירה מאוד, שנוסדה רק במחצית השנייה של 2012. באותה שנה גייסו הפלטפורמות החברתיות כ–19.1 מיליון דולר בלבד להשקעות בנדל"ן.

מנהטןצילום: בלומברג

בדרך כלל אנשים מעדיפים לבחון את הנכס בעיניים

הסיבה שנדל"ן לא נראה כהשקעה טבעית בדרך של מימון המונים היא שמדובר בנכסים יקרים, שנדרשת להם השקעה של מיליוני ועשרות מיליוני דולרים, בעוד פרויקטים של מימון המונים מאופיינים בדרך כלל בסכומים קטנים יותר. נדל"ן הוא גם מסוג ההשקעות שאנשים שמעבירים להן את כספם מעדיפים לבחון אותן בעיניים, לבקר בנכס ולבדוק את הסביבה. זהו עניין מקומי מאוד, שקשה ומסוכן לנהל אותו מרחוק. אפילו עסקה פשוטה של למכירתה של דירת מגורים פרטית אינה נחתמת בלוחות המקוונים, אלא רק לאחר ביקור בנכס ופגישה עם המוכר או הקבלן.

ואולם כפי שמעידים הנתונים, שוק מימון ההמונים של נדל"ן מכפיל את עצמו מדי שנה, ויותר ויותר חברות נכנסות לנישה הזאת. בין הפלטפורמות הגדולות בשוק האמריקאי ניתן לציין את Fundrisse ,Prodigy Network IFunding ,Realty Mogul ו-Realyshares.

Fundrise, למשל, הוקמה ב–2012 בוושינגטון, ועד כה הוקמו כ–125 רשתות חברתיות גדולות וקטנות. Fundrise היא גם הפלטפורמה שגייסה כסף לאחד הפרויקטים המעניינים והמדוברים ביותר בתחום מימון ההמונים בכלל והנדל"ן בפרט: מגדל הסחר העולמי 3 במנהטן, בשיתוף היזם, נכסי סילברסטין. מתחם הסחר העולמי כלל שבעה מגדלים לפני מתקפת הטרור של 11 בספטמבר 2001, ואמור לכלול שבעה מגדלים בתום עבודות השיקום. עד כה נבנו במקום אנדרטת הזיכרון, מוזיאון הזיכרון, מגדל החירות — מגדל הסחר העולמי 1 (WTC1), מגדל 7 ומגדל 4.

ההמונים מסתערים גם על הנדל"ן

מגדל 3, שיתנשא לגובה 80 קומות, נמצא בבנייה. בתחילת השנה נפתח גיוס המונים לפרויקט, שעלות הבנייה שלו מוערכת ב–2.5 מיליארד דולר. מתוך הסכום הזה הציעה Fundrise למשקיעיה להשתתף ב–5 מיליון דולר מהעלויות. הסכום המינימלי הדרוש להשקעה הוא 5,000 דולר. תקופת ההשקעה היא חמש שנים, והתשואה המוערכת היא 5% בשנה. בפרויקט אחר, הבעלים של בית המלון הארד רוק קפה בפאלם ספרינגס גייסו באמצע 2014 1.5 מיליון דולר מ–85 משקיעים, שרכשו 15% מהבעלות של המלון.

זהו אחד היתרונות הגדולים למשקיעים בנדל"ן במימון המונים: היכולת להיכנס לפרויקטים גדולים תמורת סכומי כסף קטנים מאוד, כאלה שיכולים להכניס משקי בית ממוצעים למגרש של המשקיעים. פלטפורמות מימון ההמונים כמעט שאינן מתחרות בקרנות הריט, או קרנות ההון סיכון, שכרטיס הכניסה אליהן עולה עשרות ומאות אלפי דולרים, והן מגייסות את מרבית ההון מגופים מוסדיים.

מימון ההמונים הצליח להזרים לשוק הנדל"ן כסף חדש, כסף של אנשים פרטיים שיכולים להפוך למשקיעים באמצעות התקשרות אונליין. האלטרנטיבה של רכישת דירה היא יקרה יותר, נמשכת זמן רב יותר, וההון העצמי הדרוש בדרך כלל גבוה יותר.

כמה הרוויחו ההמונים?

ערן רוט, מייסד חברת השקעות חברתיות ישראלית הפועלת בארה"ב- iintoo

זו נשמעת כמו חגיגה אמיתית למשקיעים הקטנים, וצריך לזכור שהחגיגה רק התחילה. מרבית הפלטפורמות התחילו לגייס כסף באמצע 2012. במונחי זמן של נדל"ן — רוב ההשקעות עוד לא הסתיימו. כלומר, אנחנו יודעים איך וכמה כסף נכנס לשוק הנדל"ן באמצעות מימון ההמונים, אבל עדיין לא יודעים כמה כסף הרוויחו אם בכלל ההמונים האלה.

הרגולציה בישראל נמצאת הרחק מאחורי ארה"ב בתחום הזה, לטוב ולרע. "מימון ההמונים בישראל כלל לא קיים בשל קושי רגולטורי", אומר ערן רוט, מייסד ומנכ"ל חברת iintoo, חברת השקעות חברתיות ישראלית, הפועלת בשוק האמריקאי. "עד ה–JOBS Act אפשר היה לפנות למשקיעים אמריקאים רק במסגרת ציבורית ובאמצעות תשקיף. כיום השוק נפתח בפני משקיעים כשירים באמצעות אתר אינטרנט או כל כלי תקשורת, והם יכולים להציע השקעות ולמכור ניירות ללא הגבלה של מספר המשקיעים וסכום ההשקעה".

על פי חוק ניירות ערך ופסק דין קדם שניתן באוקטובר השנה, בישראל אי אפשר למכור ניירות ערך ליותר מ–35 משקיעים ללא תשקיף. תקרת הזכוכית של מספר המשקיעים מוציאה מהשוק את רוב המשקיעים הקטנים. למשל, לצורך השקעה של מיליון דולר בפרויקט נדל"ן (סכום זעיר יחסית להיקף הפרויקטים), כל משקיע מתוך ה–35 נדרש להשקיע כמעט 30 אלף דולר.

"לפני כשנה הבינה רשות ניירות ערך שמימון ההמונים צובר תאוצה, ומכיוון שהחוק הקיים הוא מ–1969 עליה למצוא פתרון", אומר רוט. "הרשות הוציאה נייר עמדה שבו נכתב כי אפשר יהיה לבצע השקעות במימון המונים, אך רק בהיקף של עד 2 מיליון שקל (הון עצמי לפרויקט). אלא שאין פרויקט נדל"ן בהשקעה של 10 מיליון שקל. התנאי השני של הרשות הוא שלפחות 10% מה-2 מיליון שקל צריכים להיות של גוף מוסדי. אבל איזה גוף מוסדי משקיע סכומים קטנים כל כך? זה לא מתאים לשוק של מימון המונים".

אפשר להאשים את הרשות שיש לה מעט אומץ ומעט מדי מעוף. עם זאת, היא מציבה חומות שמגנות על המשקיעים. בשנים האחרונות איבדו עשרות משקיעים את כספם בהשקעות שביצעו בנכסים בארה"ב ובקנדה באמצעות חברות תיווך ישראליות, והגישו נגדן תביעות. כך שהניסיון מראה שיש צורך בהגנה על המשקיעים הקטנים.

בית המלון הארד רוק בפאלם ספרינג. הבעלים גייסו 1.5 מליון דולר מ-85 משקיעיםצילום: Hard Rock Cafe International, In

"ברגע שמאפשרים לבן אדם להשקיע 5,000 שקל השוק נפתח לאנשים שיש להם מעט כסף, וזה לא טוב. אלה אנשים שלא אמורים להיות במשחק הזה", אומר רוט. "אני בעד הסדרת הרגולציה ופיקוח על גופים כמו שלנו, אני רק אומר שבשוק מתוחכם כמו היום, אנשים שמעוניינים להשקיע לא יוכלו לעשות את זה. לא יכול להיות שבריבית אפס לא תהיה לאנשים אלטרנטיבה. כיום אין פיקוח, יש איסור גורף. צריך למצוא את שביל האמצע. התחום חייב להיות מפוקח, אבל בצורה סבירה, בדומה לאירופה ולארה"ב. בישראל אין פתרון למשקיע שמחפש השקעות אלטרנטיביות לאג"ח, מניות ופיקדונות".

בגלל הרגולציה המקלה בארה"ב, החברה של רוט, iintoo, הוקמה כמתחרה בשוק האמריקאי. המשקיעים הישראלים הם לא קהל היעד העיקרי שלה, אבל מכיוון שהחברה ישראלית, היא פותחת הזדמנויות גם להם: בהשקעות שמציעה החברה יכולים להשתתף עד 35 משקיעים ישראלים הכפופים לחוק בישראל, ועוד מספר לא מוגבל של משקיעים אמריקאים שכפופים לחוק האמריקאי. רוט מדגיש שזאת אינה פלטפורמה שמטרתה לעקוף את הרגולציה בישראל, אלא פלטפורמה שעסקיה בארה"ב ופותחת אפיקי השקעה גם למשקיעים ישראלים.

בדרך כלל הפלטפורמות האמריקאיות מגבילות את עצמן למשקיעים אמריקאים, אבל חלקן בודקות את האופציה לפתוח את השערים לזרים. אם זה יקרה, גם הישראלים יוכלו להשקיע את כספם בארה"ב על פי החוק האמריקאי. לא בטוח שלזה התכוונה רשות ניירות ערך כשהגבילה את ההשקעות של הציבור הישראלי.

בעיה נוספת בתחום ההגנה על המשקיעים היא העברת האחריות למשקיע. קרנות הפנסיה בישראל הן הדוגמה ההפוכה. מכיוון שהן מנהלות את כספי הפנסיה של החוסכים, טווח ההשקעות שלהן בנכסים בישראל ובחו"ל, ואופן ההשקעה, נמצאים תחת רגולציה כבדה שנועדה לשמור על הכספים.

הארד רוק פאלם ספרינגצילום: Hard Rock Cafe International, In

בשוק של מימון ההמונים אין פיקוח ואין דיין. הפלטפורמות בוחרות נכסים, כל אחת לפי מדיניות ההשקעות שלה. "יש שונות בין החברות האלה בארה"ב — חלקן מציעות רק שידוך להשקעות ללא בדיקה שלהן, חלקן בודקות את ההשקעות ומלוות את המשקיעים", אומר רוט. "היקף השירותים שונה, אבל כולן מגייסות כסף בתהליך של פנייה למשקיעים כשירים בלבד. כלומר, החובה של החברות היא לסנן את המשקיעים ולוודא שהמשקיע כשיר, לא יותר".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker