זרם הנפקות האג"ח האמריקאיות 
בתל אביב נהפך לזרזיף

לכישלון בהנפקת וורטון ו-MDG הצטרפה גם קופרליין אמריקאס, שניסתה לגייס 400 מיליון שקל ונתקלה בביקושים נמוכים ■ המבחן הבא של השוק יגיע בעוד כמה שבועות עם גיוס מתוכנן של ECI גרופ, המחזיקה במקבצי דיור ומלונות בדרום מזרח ארה"ב

מיכאל רוכוורגר
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

האם חלון הנפקות הנדל"ן האמריקאיות בשוק הישראלי הולך ונסגר? גם אם סביר להניח שהתשובה היא לא, נראה שהאווירה האוהדת שבה התקבלו יזמי הנדל"ן היהודיים מניו יורק בתל אביב הפכה באחרונה לחשדנית בהרבה.

את הסימן העיקרי לכך סיפק הכישלון של ג'ף סאטון לגייס עד כ–2 מיליארד שקל עבור חברת וורטון פרופרטיז לימיטד. הנפקת וורטון, שתוכננה להתקיים יום לאחר ראש השנה, זכתה להיענות נמוכה מאוד של המוסדיים בישראל - ונדחתה. כעת מתברר שהאווירה השלילית מוורטון נדדה למחוזות נוספים, וגרמה לביטול גיוס ההון שתיכננה חברת קופרליין אמריקאס שבבעלות משפחת שלזינגר.

האג"ח שתיכננה קופרליין להנפיק דווקא קיבלה דירוג A מ–S&P מעלות, שנחשב גבוה יחסית. החברה ביקשה לגייס בישראל כ–400 מיליון שקל. במכרז המוסדי של ההנפקה, שהתקיים ביום ראשון השבוע, נרשמו ביקושים של פחות מ–300 מיליון שקל, כולל החתמים. קופרליין קיוותה לקבל בשלב זה הזמנות בכ–400 מיליון שקל. הריבית השנתית שנקבעה לאג"ח במכרז המוסדי נקבעה על 6.5% (לפני הוצאות הנפקה). ריבית כזו משקפת מרווח של 5.2% לעומת אג"ח ממשלתיות בעלות מאפיינים דומים. הריבית הגבוהה והביקוש הנמוך יחסית - גרמו לקופרליין לבטל את ההנפקה.

בדומה להנפקת וורטון, גם אצל קופרלייין בלטו בהיעדרם גופי ההשקעות הבכירים, ובהם מגדל, הראל, כלל, הפניקס, מנורה, פסגות, אקסלנס ואלטשולר שחם, שהעדיפו שלא להשתתף בהנפקה. אות רוב הביקוש הזרימו בתי השקעות קטנים, כמו אלומות, מור קרנות נאמנות, הלמן אלדובי והנוסטרו של בנק אגוד. את ההנפקה של קופרליין הובילו כלל פיננסים חיתום ויהונתן כהן, לשעבר מנכ"ל כלל חיתום, המשמש כיום יועץ להנפקות נדל"ן אמריקאיות. קופרליין ביקשה לגייס הון באג"ח שקלית בעלת מח"מ (משך חיים ממוצע) של 4.6 שנים. פירעון הקרן אמור היה להתבצע ב–2017–2022.

ארז גולדשמידטצילום: עופר וקנין

בדומה לחברות נדל"ן אמריקאיות שבאו לישראל, גם קופרליין אמריקאס הוקמה כחברה ייעודית, שלתוכה היו אמורים להיות מועברים נכסים שבשליטת משפחת שלזינגר. עם השלמת ההנפקה היתה החברה אמורה לקלוט 140 נכסים במדינות ניו יורק, קונטיקט ופלורידה. הנכסים כוללים 3,000 דירות להשכרה ו–250 חדרי מלון. מהמצגת שפירסמה קופרליין עולה כי שווי הדירות מוערך ב–576 מיליון דולר. שיעור התפוסה בנכסים הוא 96.5%. מהדו"חות שהכינה לקראת ההנפקה ציינה קופרליין אמריקאס כי היא יצרה במחצית הראשונה של 2015 NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 15.5 מיליון דולר.

מתשקיף ההנפקה של קופרליין עלו כמה סימני שאלה. אחד מהם קשור למבנה הבעלות על הנכסים לנוכח ריבוי סוגי המניות בהם (עד 16 סוגי בעלי מניות). שאלה אחרת נגעה למשמעות הגידול הצפוי בהון העצמי של קופרליין - מ–82 מיליון דולר ערב ההנפקה ל–220 מיליון דולר לאחר ההנפקה.

צחי סולטןצילום: מוטי מילרוד

החתמים נחפזו

בשוק ההון העלו השבוע תהיות מדוע מיהרו החתמים והיועצים בהנפקה של קופרליין להוציא אותה לדרך ימים ספורים אחרי הכישלון בהנפקת הענק של וורטון פרופרטיז, שזכתה לביקושים של כ–400 מיליון שקל בלבד. את ההנפקה של וורטון הובילו היועצים רפי ליפא וגל עמית ופועלים אי.בי.אי חיתום, המנוהלת בידי ארז גולדשידט. בשוק ההון תהו אם החיפזון נבע מהחשש של החתמים שחלון ההזדמנויות לגיוסי הון של חברות אמריקאיות עומד להיסגר.

עופר גרינבאום, לאומי פרטנרסצילום: דודו בכר

לדעיכת גל הנפקות הנדל"ן מארה"ב אפשר לצרף גם את גיוס ההון של חברת MDG של דייוויד מרקס, שזכה לביקושים נמוכים של 95 מיליון שקל. זאת לעומת התכנון המקורי לגייס בישראל 200 מיליון שקל. ההנפקה של MDG נסגרה בריבית גבוהה של יותר מ–9%, כשהחתמים נאלצו להזרים כסף מכיסם כדי להשלימה. גם את הנפקת אמ.די.ג'י הובילו ליפא, גל ופועלים אי.בי.אי חיתום.

התוצאות המאכזבות בשלוש עסקות האג"ח האמריקאיות האחרונות מעלות תהיות לגבי צנרת העסקות שנרקמה לקראת החודשים הבאים. עיני המשקיעים בישראל נשואות כעת לעבר כמה הנפקות מתוכננות, שהמרכזית בהן היא של החברה האמריקאית ECI גרופ. חברה זו נמצאת בבעלות סת גרינברג ודייוויד הירש. המטה של ECI גרופ נמצא באטלנטה, ג'ורג'יה, והיא מעוניינת לגייס בישראל כ-130 מיליון דולר (כ-500 מיליון שקל).

ECI גרופ מחזיקה בפורטפוליו של כ–8,000 דירות להשכרה, ועוסקת בבנייה למגורים בדרום־מזרח ארה"ב. פעילותה מזכירה את קרן הריט אמריקאית LAT שקבוצת אלקו מחזיקה ב–38% ממנה. LAT מקדמת בימים אלה הנפקה של מניותיה בוול סטריט לפי שווי של כמיליארד דולר לפני הכסף.

ההנפקה של ECI גרופ צפויה להתבצע על סמך הדו"חות הכספיים לרבעון השני של 2015, ואמורה לצאת לפועל עד סוף נובמבר 2015. שלא כמו חברות אמריקאיות אחרות, ECI גרופ מעמידה כנגד האג"ח שהיא מגייסת את כל תיק הנכסים שלה. שוויו של תיק הנכסים הזה מוערך ביותר ממיליארד דולר. התיק מייצר NOI של כ–48 מיליון דולר בשנה, והוא אמור לגדול בשנים הקרובות לכ–55 מיליון דולר. המאזן של החברה שתונפק מסתכם ב-900 מיליון דולר והון עצמי של כ–300 מיליון דולר. החברה עשויה לקבל דירוג בקבוצת A.

את ההנפקה של ECI גרופ מובילים לאומי פרטנרס חתמים של בנק לאומי, חברת הייעוץ א.א.פור שבבעלות אייל הורוביץ, איציק עידן וחברת הייעוץ הכלכלי-פיננסי רדהאן, המנוהלת בידי אייל ידווב ויובל ברק.לאומי פרטנרס הובילה במאי את ההנפקה של מויניאן לימיטד שבשליטת ג'ו מויניאן. מויניאן גייסה כ–1.4 מיליארד שקל בריבית של 4.2%. עד כה זאת היתה ההנפקה הגדולה ביותר של חברת נדל"ן אמריקאית ובריבית יחסית נמוכה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker