רז סמולסקי

המשבר הפיננסי ב–2008 החריב את שוקי הנדל"ן של אירופה, האבטלה במדינות היבשת גאתה וחלק מהכלכלות הגיעו לסף קריסה. ואולם שבע שנים לאחר מכן, נראה כי שוק הנדל"ן במדינות מערב אירופה כמעט שכח את השנים האבודות.

מסקירה שערכה חברת דירוג האשראי הבינלאומית סטנדרד אנד פורס (S&P) בנוגע לשוקי הנדל"ן בעשר מדינות מערב אירופיות - גרמניה, צרפת, בריטניה, אירלנד, ספרד, פורטוגל, איטליה, שווייץ, בלגיה והולנד - נשקפת תמונה אופטימית. ברוב המדינות מחירי הנדל"ן שבו לעלות, ובחלקן יש אפילו חזרה למחירים ערב המשבר. הכלכלות מתחזקות - גם אלה ששקעו בשנות המשבר, התמ"ג על פי רוב צומח, ובשוק העבודה ניכרות מגמות של צמצום האבטלה ועלייה בשכר.

בנייה ברמניהצילום: בלומברג

עם זאת, המשבר לא נשכח לגמרי. בחלק מהמדינות צמצום האבטלה נמצא עדיין בתחילתו, בעוד ששיעור הבלתי מועסקים נותר ברמה גבוהה ומטרידה. עליות מחירי הנדל"ן מונעות במידה רבה על ידי הריבית הנמוכה, שיכולה רק לעלות. במדינות מסוימות היו אלה משקיעי הנדל"ן שגרמו לעליות המחירים, בעקבות מדיניות ממשלתית אוהדת, ולאו דווקא בגלל ביקוש מצד המקומיים.

ב–S&P צופים כי בשנה הקרובה מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ברוב המדינות שנסקרו. באירלנד צפויה העלייה הגבוהה ביותר, בשיעור של 9%, ואחריה מדורגות בריטניה, עם עלייה צפויה של 7%, גרמניה (5%), פורטוגל (4%) הולנד (3%), ספרד (2.5%) ושווייץ (1.5%). בצרפת ובבלגיה, לעומת זאת, צפויות ירידות מחירים של 3% ו–2% בהתאמה.

צרפת: בניית הדירות הצטמצמה ומחירי הדירות ממשיכים לרדת

על פי סקירת S&P, מחירי הדיור בצרפת ירדו ב–2.5% ב–2014, והמחירים במארס השנה היו נמוכים ב–1.9% מאלה שנרשמו שנה קודם. צרפת ובלגיה הן שתי המדינות היחידות מבין עשר המדינות המערב אירופיות שנסקרו, אשר חוו ירידות במחירי הנדל"ן - וצפויות להמשיך במגמה זו גם בשנה הבאה. אלמלא הריבית הנמוכה, שיעורי הירידות היו גבוהים יותר.

ב–S&P מעריכים כי צרפת תצבור מומנטום בשנים הקרובות עם צמיחה בתמ"ג, שתגיעה ל–1.6% ב–2016 ו–1.5% ב-2017, ירידה קלה באבטלה ועלייה באינפלציה. מצד שני, התחזית לשוק הנדל"ן הצרפתי פחות אופטימית, שכן הריבית הנמוכה, שהיתה גורם משמעותי ביותר בשוק, צפויה לעלות בגלל השיפור הכלכלי באירופה - ובעקבותיה גם הריביות על המשכנתאות בשנתיים הבאות.

הכלכלה הצרפתית התעוררה לחיים ברבעון הראשון של 2015, אחרי שישה רבעונים קשים ברציפות. הצריכה הפרטית במדינה עלתה בעקבות הירידה של מחירי הנפט והאנרגיה והניעה את הצמיחה, אך היצוא היה קטן בעקבות האטה קיצונית בצמיחה של שווקים מתפתחים מחוץ לאירופה.

הפעילות בשוק הבינוי הצרפתי לא גדלה בשנתיים האחרונות. ב–2014 ירד מספר התחלות הבנייה בצרפת ב–10% ל–356 אלף יחידות דיור, ומספר היתרי הבנייה ירד ב–12% ל–381 אלף.

נתוני S&P מראים כי כלכלת צרפת חווה שינוי, אבל עדיין לא התאוששות מלאה, בגלל שיעורי האבטלה של 10.5% השנה. לפי הסקירה, יש סימנים שמראים כי גם בתחום זה יחול שינוי לטובה, אך הוא אינו צפוי להיות מיידי. ב-S&P צופים כי רק בסוף 2016 יחול שינוי אמיתי, כשתהיה צמיחה בתעסוקה ושיעור האבטלה יירד ל–10.4% ולאחר מכן ל–10.2% ב–2017.

גרמניה: ההגירה למדינה מגדילה את הביקוש לדירות

שיכונים בגרמניהצילום: בלומברג

על פי סקירת S&P, תנאי מימון ונתונים מאקרו־כלכליים חיוביים במיוחד מחזקים את הביקושים לדיור בגרמניה מצד רוכשים פרטיים, משקיעים זרים ומשקיעים מוסדיים. נוסף על כך, עודף הביקוש לעומת ההיצע, בעיקר בכמה מטרופולינים, תומך בעליות מחירים. לכן, ב-S&P צופים עליות במחירי הדירות בגרמניה בשלוש השנים הבאות - בשיעור של 5% ב–2015, 4.5% ב–2016 ו–3.5% ב–2017. זאת, בהמשך לעליות מחירים רצופות בשש השנים האחרונות, שבהן נרשמו עליות של 20% בכל גרמניה ו–46% בשבע הערים הגדולות במדינה.

עם זאת, על פי הסקירה, היקפי הבנייה החדשה בגרמניה מפגרים אחרי הביקושים, וחלה האטה במספר התחלות הבנייה. מספר היתרי הבנייה למגורים עלה ב–2.5% בלבד במארס 2015 לעומת מארס אשתקד, אחרי שב–2011–2014 נרשם גידול בשיעור דו־ספרתי מדי שנה. ב–S&P מציינים כי גם אם מספר התחלות הבנייה היה עולה בשנה שעברה ל–245 אלף יחידות דיור (עלייה של 14%), זה לא היה מספיק כדי לענות על הביקוש הקיים במדינה, שמסתכם ב–250 אלף יחידות דיור.

הביקושים הגבוהים למגורים בגרמניה הם בעיקר מצד מהגרים זרים בערים הגדולות, שמספרם ב–2013 הגיע לשיא של 20 שנה והסתכם ב–437 אלף איש, נוסף על הגירה של צעירים מהכפרים ומהערים הקטנות אל תוך הערים הגדולות. במזרח גרמניה, לעומת זאת, ניכרת מגמה הפוכה - ויש היצע גדול של דירות ריקות, הנובע מהגירה שלילית.

התנאים הפיננסיים החיוביים בגרמניה מעודדים את הביקושים מצד צרכנים פרטיים, משקיעים מוסדיים ומשקיעים פרטיים. הריבית הנמוכה מגדילה את היכולת של משקי הבית ליטול הלוואות ומחזקת את ההעדפה לרכישת בית על פני השכרה. גרמניה היא המדינה היחידה באיחוד האירופי שבה שוק השכירות גדול משוק הבעלות על דירות.

בשנים הקרובות מעריכים ב-S&P כי שוק הדיור של גרמניה ימשיך להתחזק, אפילו עם חשש מסוים להיווצרות בועת מחירים. נתוני האבטלה והשכר הטובים ותנאי המימון הנוחים במדינה תומכים בביקושים לדירות. נוסף על כך, צופים בחברת הדירוג כי התמ"ג בגרמניה יצמח ב–2% ב–2015, ב–2.2% ב–2016, וב–1.7% ב–2017. הריבית, להערכתם, צפויה להישאר מתחת ל–2% עד סוף 2017 - והדבר יגדיל את היכולת של משקי הבית לגייס מימון לרכישת נדל"ן.

צילום: בלומברג

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker